天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁前期定位-資料下載頁
2025-05-03 14:37本頁面
【導(dǎo)讀】率水平、租金水平仍占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。點(diǎn)，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點(diǎn)。字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。外省企業(yè)的辦事處。圍不成熟為項(xiàng)目的發(fā)展帶來一定的壓力。新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。將同時(shí)得到提升。外，其它的主要為乙級(jí)寫字樓。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，及北京、唐山等環(huán)渤海城市中。充分利用中遠(yuǎn)品牌，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量。的商務(wù)公寓，從而降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)辦事處?？萍伎蛻舫龣n次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及。目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個(gè)市場(chǎng)成交量。級(jí)酒店，以增大對(duì)這部分客戶的吸引力。
【正文】 小計(jì) (萬元 ) 直接銷售收入 83300 大維修基金 總銷售額的 % 營(yíng)業(yè)稅 總銷售額的 5% 4165 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅的 6% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 交易印花稅 總銷售額的萬分之五 合計(jì) 說明 :營(yíng)業(yè)稅可以爭(zhēng)取按照 6075%交納，本文暫按全額計(jì)算。 開發(fā)成本分析 土地成本 ? 公建占地面積： 74000平方米 ? 公建部分建筑面積： 222000平方米 ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500萬元 ? 容積率： 3 ? 契稅： 3% ? 交易費(fèi)： 2‰ ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500*（ 1+3%+2‰ ） =63468萬元 ? 公建部分的樓面地價(jià)： 63468/= /平方米 ? 寫字樓的樓面地價(jià)總和：91000*= ? —— 說明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價(jià)差別，以平均的樓面地價(jià)作為酒店式公寓的地價(jià)成本。 開發(fā)成本分析匯總 合計(jì)成本總額 : 每平方米成本為 : /平方米 營(yíng)銷收入分析 營(yíng)銷收入分析 營(yíng)銷收入分析 ? 1）預(yù)計(jì) 2020年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。 ? 2）預(yù)計(jì) 2020年天津?qū)懽謽浅山涣繒?huì)有所攀升。對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。 ? 3）因?yàn)樘旖蚴械膶懽謽钦w租金水平不高，近半數(shù)的客戶比較接收目前的房?jī)r(jià)或租金（ 47%），但也有 30%的客戶感覺貴。 ? 寫字樓的租金和售價(jià)只能在市場(chǎng)可接受的程度上小幅提升，寫字樓價(jià)格繼續(xù)上升的空間有限。 營(yíng)銷收入分析 ? 從上述的租金情況判斷，投資者購(gòu)買并出租的回報(bào)率約為： 甲級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =1022元/平方米 .年 乙級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =730元 /平方米 .年 ? 2）按照 8%—— 10%/年的出租回報(bào)率計(jì)算，上述租金價(jià)格可以支撐的寫字樓銷售價(jià)格為： ? 甲級(jí)寫字樓： 1022元 /平方米 .年 /8%=12775元 /平方米 ? 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米 ? 乙級(jí)寫字樓： 730元 /平方米 .年 /8%=9125元 /平方米 ? 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米 營(yíng)銷收入分析 項(xiàng)目 建筑面積 利稅 15%時(shí) 利稅 25%時(shí) 乙級(jí)寫字樓 61000 6900 7500 甲級(jí)寫字樓 30000 9375 按競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 按成本法推導(dǎo)的價(jià)格表 按需求導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 營(yíng)銷收入分析 綜合定位寫字樓價(jià)格 寫字樓銷售收入 項(xiàng)目 建筑面積 銷售面積 銷售單價(jià) 總銷售額 乙級(jí)寫字樓 61000 58000 9000 52500 甲級(jí)寫字樓 30000 28000 11000 30800 ? 甲級(jí)寫字樓 :11000元 /平方米 *28000平方米 =30800萬元 （已扣除 2000平方米 1—— 2層公用或者出租用面積） ? 乙級(jí)寫字樓 :9000元 /平方米 *58000平方米 =52500萬元 （已扣除 3000平方米 1層公用或者出租用面積） ? 合計(jì)： 83300萬元 ? —— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價(jià)。 利潤(rùn)分析 寫字樓利潤(rùn)分析 ?利潤(rùn)： = ?所得稅： 83300*3%=2499萬元 （說明： 按照有關(guān)法規(guī)，所得稅應(yīng)為利潤(rùn)的 33%，部分企業(yè)可按照 15%的優(yōu)惠稅率交納。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺(tái)政策，直接按照銷售收入收取 3%—— 10%作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。目前天津市各區(qū)大多采用先預(yù)收全款后退優(yōu)惠幅度的方式。本文暫按照營(yíng)業(yè)收入的 3%計(jì)算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計(jì)算結(jié)果 ） ?稅后利潤(rùn)： = ?—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價(jià)。 ?開發(fā)商的開發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報(bào)率計(jì)算： ?按總利潤(rùn)計(jì)算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤(rùn)計(jì)算：
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