天津新天地商務(wù)前期項目寫字樓定位策劃報告_47頁前期定位-展示頁
2025-05-18 14:37本頁面
【正文】 ?一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區(qū)域的寫字樓。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級寫字樓客戶主要是小型私營企業(yè)和外來辦事處，隨著天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，預(yù)計未來幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫字樓客戶需求將進一步增加。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶定位 河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶 河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。這些客戶對所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標志，提供國際水準的物業(yè)管理服務(wù)，擁有高素質(zhì)的國際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。 在寫字樓市場不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競爭風(fēng)險。 對于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費用昂貴。 ? 品牌效應(yīng)策略： 充分利用中遠品牌，提升項目的品質(zhì)與質(zhì)量。同時隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國有企業(yè)、私營企業(yè)今后將采用整體購買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當中，小體量的寫字樓存在一定的市場。 ? 本項目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級寫字樓外，其它的主要為乙級寫字樓。但東站后廣場及新開路沿線區(qū)域具有相當大的市場發(fā)展空間。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地點時的首選，是未來本項目寫字樓主要競爭區(qū)域?qū)κ帧? ? 河?xùn)|區(qū)及項目周邊競爭環(huán)境： 本項目周邊成熟的寫字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在未來 35年內(nèi)仍將是市場的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場的主導(dǎo)地位。典型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。天津新天地項目寫字樓 寫字樓定位報告 決策資源 博遠商業(yè)（香港 /廣州 /北京） 市場競爭環(huán)境分析 ? 天津市寫字樓分布特點： 天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。 ? 產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。 ? 客戶需求： 天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點，對小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點。項目周邊的寫字樓檔次多為乙級或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。 市場競爭環(huán)境分析 ? 分析結(jié)論： ? 本項目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競爭地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競爭，項目周邊商務(wù)氛圍不成熟為項目的發(fā)展帶來一定的壓力。隨著整個河?xùn)|區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強，東站后廣場區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項目的市場競爭力也將同時得到提升。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來本項目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處于無競爭地位，能滿足河?xùn)|區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。 本項目競爭策略 ? 異地推廣策略： 除了天津市區(qū)的推廣以外，還應(yīng)該把推廣放大到周邊郊縣以及北京、唐山等環(huán)渤海城市中。 ? 產(chǎn)品策略： 對于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來說，本項目的交通優(yōu)勢有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場所。本項目可針對這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯但租金較低的寫字樓。 客戶定位 天津市甲級寫字樓客戶 主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險公司、國際航運公司、國際航空運輸公司、物流公司等及部分國內(nèi)大型企業(yè)集團辦事處。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 天津市乙級寫字樓客戶 乙級寫字樓客戶主要是中小型企業(yè)和外省公司駐津辦事處。但是，由于這些類型的用戶來往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對停車、午餐、電梯運營的便利性等有較高的要求。河?xùn)|區(qū)甲級寫字樓很少，一些對辦公樓要求高的客戶都紛紛租用或買用天星河畔廣場，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場等項目也受到寫字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出河?xùn)|區(qū)高檔寫字樓的供需缺口。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶需求特征 不同行業(yè)對于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點不同 ?航運物流船務(wù)類客戶更加強調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度 ?金融證券客戶注重檔次形象、價格； ?貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化； ?咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套； ?科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價。比如，河?xùn)|區(qū)注冊的企業(yè)喜歡選擇河?xùn)|區(qū)的寫字樓。 客戶需求特征 從企業(yè)實力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同 ?外資企業(yè)、規(guī)模大、實力雄厚；國內(nèi)企業(yè)集團，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級寫字樓。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對租金、售價又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對其來說難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。同時，此部分客戶對商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞。但是，需要認識到，隨著天津市經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，近幾年來房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀觥? 客戶定位 本項目寫字樓客戶定位 ?本項目甲級寫字樓目標客戶：大型企業(yè)、外資企業(yè)，其
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