【正文】 ： 總計約 86,000平方米，辦公區(qū)約 38,000平方米 地上層數(shù)： 28層 地下層數(shù)： 2層 樓層凈高： 公共走廊 ，電梯廳及辦公區(qū) 標準層面積： 約 1,700平方米 最小可分隔面積： 54平方米 得 房 率： 63% 電梯系統(tǒng)： 6部進口三菱電梯 空調系統(tǒng)： 中央空調系統(tǒng) 車 位： 約 400個 租金報價： 約 /平方米 /天（均價） 銷售報價： 約 10,000元 /平方米（均價） 入 駐 率： 96% 由于建成時間較早，且占據(jù)了絕佳的地理位置，華聯(lián)寫字樓目前為寧波標志性寫字樓項目之一 代表樓盤 參考項目 —— 華聯(lián)寫字樓 66% 11% 2% 2% 1% 3% 9% 6% 物流 貿易 現(xiàn)代服務業(yè) 一般服務業(yè) 金融 IT 制造業(yè) 其他 客戶行業(yè)類型分布 ? 物流類客戶占客戶總數(shù)的 66%，顯示出該物業(yè)非常明顯的產(chǎn)業(yè)聚集效應，其次為貿易類客戶，其他類型的客戶所占比例非常小 ? 從客戶面積角度分析， 100200及200500平方米的客戶所占比例最大，合計約 78%，這主要是因為該物業(yè)中中小型物流、貿易類客戶比重大，而此類客戶的面積需求通常為 500平方米以下 ? 代表客戶： 中海集裝箱運輸浙江有限公司 泛亞班拿中國有限公司 大金（中國）投資有限公司 泰康人壽保險股份有限公司 15% 44% 34% 5% 2% 100以下 100200 200500 5001000 1000以上 客戶面積分布 單位：平方米 參考項目 —— 華聯(lián)寫字樓 ? 公共走廊凈高 ，電梯廳及辦公區(qū)層凈高，凈高過低產(chǎn)生壓抑感，降低了物業(yè)的品質 ? 配備了 6部電梯，但辦理各類運輸單證的人流較大，許多客戶反應電梯等待時間過長 ? 船形平面設計雖獨具匠心，但降低了物業(yè)的使用率，僅 63%，且不便于客戶布置辦公設備 劣勢 ? 該物業(yè)地處寧波東門口，毗鄰天一廣場，地理位置優(yōu)勢非常突出 ? 平面采用船形設計，且船頭正對東門口，喻意 “ 乘風破浪 ” ，吸引了非常多的船務及船代企業(yè) ? 物流產(chǎn)業(yè)聚集效應非常顯著，物流客戶足不出樓就可完成多項業(yè)務，因而提高了物流類客戶的轉移成本，客戶忠誠度高 優(yōu)勢 代表樓盤 中心區(qū) —— 金隆國際 地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處 開 發(fā) 商： 寧波金隆置業(yè)有限公司 建筑面積： 總計 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米 地上層數(shù)： 26層 地下層數(shù)： 2層 樓層凈高： 標準層面積： 1,350平方米 最小可分隔面積： 120平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 電梯系統(tǒng)： 6部奧的斯電梯 空調系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV 車 位： 422個 竣工時間： 2021年 銷售報價： 約 15,000元 /平方米（均價） 該物業(yè)客戶定位為 “ 長三角 500強企業(yè) ” ， 700平方米 、 2,000平方米噴泉廣場、 1,200米露天空中花園廣場、架空地板、 特曼中心一起成為寧波目前價格最高的兩幢寫字樓 江東區(qū) —— 波特曼中心 地 址： 彩虹北路 52號 開 發(fā) 商： 大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司 建筑面積： 27,000平方米酒店， 30,000平方米寫字樓， 30,000平方米酒店公寓， 170米商業(yè)街 地上層數(shù)： 29層 樓層凈高： 標準層面積： 約 1,300平方米 最小可分隔面積： 91平方米 得 房 率： 65% 電梯系統(tǒng)： 6部進口富士通電梯 空調系統(tǒng)： 中央空調 架空地板： 10厘米 竣工時間 2021年 銷售報價： 約 16,000元 /平方米（均價） 波特曼中心為集酒店、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合物業(yè)，建筑風格及業(yè)態(tài)組合類似上海商城，充分挖掘 “ 波特曼 ” 這一品牌價值是該物業(yè)的營銷主題， 16,000元 /平方米的價格將寧波寫字樓價格提升到一新的高度，但彩虹路路面較窄，該物業(yè)多業(yè)態(tài)組合且建筑密度高，將影響其交通通暢度 代表樓盤 東部新城 —— 新天地國際商務大廈 地 址： 民安路 1066號 開 發(fā) 商： 寧波新恒德置業(yè) 物業(yè)管理： 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 建筑面積： 5幢寫字樓，總面積 120,000平方米，主樓面積 地上層數(shù)： 2126層 樓層高度： 標準層面積： 主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米 最小可分隔面積： 72平方米 得 房 率： 70% 大 堂： 主樓 電梯系統(tǒng)： 主樓 8部電梯 空調系統(tǒng)： 中央空調 停 車 位： 總計 竣工時間 2021年 銷售報價： 8,0009,000元 /平方米（均價） 新天地國際商務中心為距離本項目最近的寫字樓項目，該物業(yè)體量較大，以小面積分隔為主，其購買者多為投資類客戶，投資客主要是看中地段的升值潛力，該樓盤整體品質同波特曼中心、金隆國際等高品質寫字樓依然存在一定的差距 代表樓盤 細分市場篇 甲級寫字樓： 有極佳的區(qū)位 、 通達性 ， 高品質的承租人 ， 專業(yè)化管理 ， 建筑材料好 ， 租金具有競爭力 。目前在售項目只有麗園尚都一個，定位為乙級寫字樓。區(qū)域的租金主要是在 。目前區(qū)域在售項目主要有恒隆中心、金隆國際、月湖銀座等 江東商務區(qū)：江東商務區(qū)主要分為兩大部分，彩虹路和百丈路沿線。該區(qū)域聚集了目前寧波市主要的中高檔寫字樓，區(qū)域租金在 。 ?企業(yè)規(guī)模：寧波的企業(yè)主要以中小型企業(yè)為主，但是企業(yè)的規(guī)模近年來得到了較大提高，平均注冊資金達到 110萬元左右，企業(yè)規(guī)模的擴大為企業(yè)結構的分化和分工提供了可行性。未來將形成供大于求的市場格局?？紤]到目前寧波市場的租金水平，進一步下調的可能性不大。 板塊分布：多元發(fā)展 ，辦公郊區(qū)化 寧波的商務板塊從以前的單一三江口區(qū)域逐漸向四周擴散，在環(huán)城西路、月湖公園、百丈東路等區(qū)域形成了一定商務氛圍，而隨著鄞州區(qū)、東部新城的崛起，寧波商務區(qū)的節(jié)點分布將更為清晰。 本項目將作為奧克斯重要的辦公場所，同事由于區(qū)位優(yōu)勢，環(huán)境背景的良好具備高質品牌的可能，在此項目運作中，必須挖掘奧克斯品牌的潛能，使得項目品牌和公司品牌良性互動，彼此相生成長。寧波奧克斯鄞州商務區(qū)寫字樓項目初步定位報告 目錄 第一章 :項目分析 第二章 :市場分析 第三章 :項目定位 項目概況 項目概況 占地面積 6631平方米； 建筑面積 平方米 容積率： ； 建筑密度： 40% 限高： 100米 之 技術指標 項目概況 之 區(qū)位概況 鄞州商務區(qū)是城市三大商務區(qū)之一，是寧波未來的次級 CBD 與核心商務區(qū) 5公里的距離，有利于形成新的商務區(qū) 鄞州南部商務區(qū) 東部新城 三江口商務中心 項目概況 之 地塊概況 ?位于天童南路和日麗中路交界處，是南部商務區(qū)連接鄞州商業(yè)中心（萬達廣場）的第一站，項目具有城市地標意義 ?項目北側與鄞州公園相鄰，景觀資源相當優(yōu)越 ?項目區(qū)位居住、商業(yè)氛圍逐漸成熟，有利于商務人群的導入 本案 項目概況 之 項目地位 項目品牌 amp。奧克斯品牌 相比較與住宅、商業(yè)，寫字樓城市地標概念更強，在塑造品牌的提升度上具備強勁的動力，品牌素質上也更具備品質感。 市場探索 大 勢 篇 市場狀況 供求關系：后續(xù)供應巨大，未來若干年，供嚴重大于求 2021年寧波寫字樓供應面積約 50萬方，去化面積 ，寧波寫字樓市場開始進入供大于求的市場格局；隨著鄞州和東部新城的相繼啟動，未來 3年，市場存在 200萬的潛在供應，市場供嚴重大于求的局面不可避免。 租金售價：售價不變，租金下降，但是后期下降的空間不大 受到供求關系的影響，近期市區(qū)部分寫字樓租金出現(xiàn)下調現(xiàn)象，如都市仁和部分租賃物業(yè)租金價格下調到 ，波特曼的租金也有所回落。 辦公市場 大勢篇 階段發(fā)展 第一階段 （上世紀 90年代中后期） ? 本階段為寫字樓市場的初步形成期 ， 出現(xiàn)了中農(nóng)信 、 華聯(lián)寫字樓、 平安大廈 、 人民保險大廈等一批代表性的寫字樓 ? 由于受亞洲金融危機 、 國家宏觀調控等因素的影響 ， 市場吸納能力有限 ， 整體租金水平較低 、 空置率較高 ， 寫字樓市場在 90年代末陷入低谷 中農(nóng)信國際商務大廈 平安大廈 華聯(lián)寫字樓 階段發(fā)展 第二階段 （本世紀初） ? 城市經(jīng)濟發(fā)展迅速 ， 在需求強勁增長的拉動下 ， 存量寫字樓逐漸得到消化 ， 寫字樓租金 /售價上漲 ， 空置率顯著下降 ? 寫字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國際中心等，但寫字樓的綜合品質依然沒有顯著提升 天元大廈 中寧大廈 華宏國際中心 銀億外灘大廈 階段發(fā)展 第三階段 （ 2021年以后） ? 城市進入了快速發(fā)展期 ， 東部新城及鄞州中心城建設成為城市發(fā)展的兩大主要推動力 ? 一批品質較高的寫字樓項目陸續(xù)或即將投入市場，如波特曼中心、金隆國際，寫字樓的綜合品質將得到提升 波特曼中心 金隆國際 新天地國際商務大廈 辦公市場 —— 大勢篇 板塊變動 鄞州南部商務區(qū) 東部新城 三江口商務中心 環(huán)城西路商圈 江北 寧波寫字樓市場正從三江口單一的商務區(qū)向多元商務體系結構發(fā)展，市中心用地的縮減，使得辦公郊區(qū)化成為未來寫字樓市場的主要發(fā)展方向