【正文】 地性質(zhì) 用地面積 建筑密度 容積率 綠地率 建筑控高C23（貿(mào)易咨詢(xún)） 34736 35% 20% 其 4AC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 6827m230% 20% 8090m4BC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 5436m230% 20% 6070m4CC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 4577m230% 20% 6070m4DC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 6534m230% 20% 8090m中 4EC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 3539m245% 20% 7080m4FC23（貿(mào)易咨詢(xún)） 4123m235% 20% 8090m4GS13（道路） 3800m2 地塊編號(hào)4地塊控制指標(biāo)序號(hào) 坐落位置用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積綠地率建筑密度建筑限高1民安路以南，甬新河?xùn)|側(cè)，2 地塊以西，3 地塊以北商業(yè)金融業(yè)用地4200 6300 10% 50% 252甬新河?xùn)|側(cè)，1 地塊以南， 4號(hào)地塊以西商業(yè)金融業(yè)用地2200 1320 10% 60% 103民安路以南，1 地塊以東，江澄路以西，4 地塊以北7400 2590020 60 5043 地塊以東， 2號(hào)地塊以南，江澄路以西7900 32370020 60 405民安路以南，江澄路以東，9 地塊以北，8 地塊以西7200 3168020 60 608 1 4200 27300 15 65 1008 2 5500 41250 15 65 1207江澄路以東，7 地塊以南，10 地塊以西7500 4125015 60 9010 1 4500 24750 15 65 9010 2 5800 7 40600 15 65 120264050地塊名稱(chēng)東部新城中心商務(wù)區(qū) B 01 地塊東部新城中心商務(wù)區(qū) B 03 地塊東部新城中心商務(wù)區(qū) B 2 地塊商辦混合使用類(lèi)用地，適建辦公和商業(yè)建筑，其中辦公建筑面積占總開(kāi)發(fā)量的比例不少于70%東部新城中心商務(wù)區(qū) B 4 地塊東部新城中心商務(wù)區(qū) B 7 地塊6東部新城中心商務(wù)區(qū) B 8 地民安路以南，7 地塊以東，10 地塊以北東部新城中心商務(wù)區(qū) B 9 地塊8東部新城中心商務(wù)區(qū) B 10 地9 地塊以東，8 地塊以南，寫(xiě)字樓項(xiàng)目 供應(yīng) — 東部新城 辦公市場(chǎng) —— 大勢(shì)篇 租金售價(jià) ?從年份來(lái)看 ， 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金售價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì) ， 租金年均上漲幅度在 15%左右 ?目前市區(qū)辦公樓市場(chǎng)主力租金在 ， 售價(jià)主要在每平方800012021元之間 ?受到寫(xiě)字樓大規(guī)模交付的影響 ， 近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金出現(xiàn)了一定的下滑 ， 而售價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定 租金售價(jià) 物業(yè)名稱(chēng) 所屬區(qū)域 平均租金報(bào)價(jià)（元 /平方米 /天） 第一檔次 波特曼中心 江東 人民保險(xiǎn)大廈 海曙 華宏國(guó)際中心 江東 華聯(lián)寫(xiě)字樓 海曙 中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈 海曙 外灘大廈 江北 第二檔次 平安大廈 海曙 世貿(mào)中心 海曙 天寧大廈 海曙 天元大廈 海曙 會(huì)展中心大廈 江東 江廈銀座 海曙 第三檔次 鄞信大廈 江東 亞細(xì)亞商務(wù)中心 海曙 中遠(yuǎn)物流大廈 江北 租金 租金售價(jià) 前幾年，由于市場(chǎng)需求不足，寧波曾出現(xiàn)寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格的現(xiàn)象，目前，這種現(xiàn)象逐漸得到了改變，品質(zhì)相對(duì)較好的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售報(bào)價(jià)以 9,000— 12,000元 /平方米為主，波特曼中心和金隆國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)則分別達(dá)到 16,000元 /平方米和15,000元 /平方米 部分寫(xiě)字樓售價(jià)狀況 物業(yè)名稱(chēng) 所屬區(qū)域 平均銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（元 /平方米） 波特曼中心 江東 16,000 金隆國(guó)際 海曙 15,000 天一商務(wù)中心 海曙 12,000 都市仁和中心 海曙 12,000 銀億外灘大廈 江北 11,000 天寧大廈 海曙 11,000 中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈 海曙 10,000 華聯(lián)寫(xiě)字樓 海曙 10,000 華宏國(guó)際中心 江東 9,000 會(huì)展中心大廈 江東 9,000 新天地國(guó)際商務(wù)大廈 江東 8,0009,000 開(kāi)豐大廈 江東 8,000 供大于求的局面 租金售價(jià)的停滯 板塊變動(dòng)、辦公郊區(qū)化 辦公樓風(fēng)險(xiǎn)聚集 板塊篇 市中心商務(wù)區(qū) 江東商務(wù)區(qū) 東部新城 西門(mén)商務(wù)區(qū) 鄞州商務(wù)區(qū) 寧波市板塊格局 市中心商務(wù)區(qū)：中心商務(wù)區(qū)包括三江口、解放路、月湖等數(shù)個(gè)小型板塊，其中三江口商務(wù)區(qū)屬于寧波市辦公市場(chǎng)的起源地，也是目前寧波辦公市場(chǎng)較為集中的區(qū)域。該區(qū)域聚集了目前寧波市主要的中高檔寫(xiě)字樓，區(qū)域租金在 。目前區(qū)域相當(dāng)部分產(chǎn)品是由以前的爛尾樓改造。目前區(qū)域在售項(xiàng)目主要有恒隆中心、金隆國(guó)際、月湖銀座等 江東商務(wù)區(qū)：江東商務(wù)區(qū)主要分為兩大部分，彩虹路和百丈路沿線(xiàn)。江東商務(wù)區(qū)的辦公市場(chǎng)較為雜亂，有波特曼此類(lèi)的高檔寫(xiě)字樓、也有各類(lèi)已級(jí)寫(xiě)字樓和 soho公寓。區(qū)域的租金主要是在 。 西門(mén)商務(wù)區(qū)：西門(mén)區(qū)域主要是一個(gè)以居住為主的區(qū)域，區(qū)域存在一定量的小型辦公。目前在售項(xiàng)目只有麗園尚都一個(gè)，定位為乙級(jí)寫(xiě)字樓。 東部新城：東部新城有可能是未來(lái)城市新政中心，圍繞會(huì)展中心有較大的土地供應(yīng)，區(qū)域推出產(chǎn)品以中檔偏上為主，代表項(xiàng)目是雷蒂森廣場(chǎng)。 三江口 —— 華聯(lián)寫(xiě)字樓 地 址： 東渡路 55號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 寧波華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理： 銀泰物業(yè)管理有限公司 建筑面積： 總計(jì)約 86,000平方米，辦公區(qū)約 38,000平方米 地上層數(shù)： 28層 地下層數(shù)： 2層 樓層凈高： 公共走廊 ，電梯廳及辦公區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約 1,700平方米 最小可分隔面積： 54平方米 得 房 率： 63% 電梯系統(tǒng)： 6部進(jìn)口三菱電梯 空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào)系統(tǒng) 車(chē) 位： 約 400個(gè) 租金報(bào)價(jià)： 約 /平方米 /天（均價(jià)） 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 約 10,000元 /平方米（均價(jià)） 入 駐 率： 96% 由于建成時(shí)間較早，且占據(jù)了絕佳的地理位置，華聯(lián)寫(xiě)字樓目前為寧波標(biāo)志性寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一 代表樓盤(pán) 參考項(xiàng)目 —— 華聯(lián)寫(xiě)字樓 66% 11% 2% 2% 1% 3% 9% 6% 物流 貿(mào)易 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 一般服務(wù)業(yè) 金融 IT 制造業(yè) 其他 客戶(hù)行業(yè)類(lèi)型分布 ? 物流類(lèi)客戶(hù)占客戶(hù)總數(shù)的 66%，顯示出該物業(yè)非常明顯的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，其次為貿(mào)易類(lèi)客戶(hù)，其他類(lèi)型的客戶(hù)所占比例非常小 ? 從客戶(hù)面積角度分析， 100200及200500平方米的客戶(hù)所占比例最大，合計(jì)約 78%，這主要是因?yàn)樵撐飿I(yè)中中小型物流、貿(mào)易類(lèi)客戶(hù)比重大，而此類(lèi)客戶(hù)的面積需求通常為 500平方米以下 ? 代表客戶(hù)： 中海集裝箱運(yùn)輸浙江有限公司 泛亞班拿中國(guó)有限公司 大金（中國(guó)）投資有限公司 泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司 15% 44% 34% 5% 2% 100以下 100200 200500 5001000 1000以上 客戶(hù)面積分布 單位：平方米 參考項(xiàng)目 —— 華聯(lián)寫(xiě)字樓 ? 公共走廊凈高 ，電梯廳及辦公區(qū)層凈高，凈高過(guò)低產(chǎn)生壓抑感，降低了物業(yè)的品質(zhì) ? 配備了 6部電梯，但辦理各類(lèi)運(yùn)輸單證的人流較大，許多客戶(hù)反應(yīng)電梯等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng) ? 船形平面設(shè)計(jì)雖獨(dú)具匠心，但降低了物業(yè)的使用率，僅 63%，且不便于客戶(hù)布置辦公設(shè)備 劣勢(shì) ? 該物業(yè)地處寧波東門(mén)口，毗鄰天一廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)勢(shì)非常突出 ? 平面采用船形設(shè)計(jì)，且船頭正對(duì)東門(mén)口，喻意 “ 乘風(fēng)破浪 ” ，吸引了非常多的船務(wù)及船代企業(yè) ? 物流產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)非常顯著，物流客戶(hù)足不出樓就可完成多項(xiàng)業(yè)務(wù)，因而提高了物流類(lèi)客戶(hù)的轉(zhuǎn)移成本，客戶(hù)忠誠(chéng)度高 優(yōu)勢(shì) 代表樓盤(pán) 中心區(qū) —— 金隆國(guó)際 地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處 開(kāi) 發(fā) 商： 寧波金隆置業(yè)有限公司 建筑面積： 總計(jì) 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米 地上層數(shù)： 26層 地下層數(shù)： 2層 樓層凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1,350平方米 最小可分隔面積： 120平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 電梯系統(tǒng)： 6部奧的斯電梯 空調(diào)系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV 車(chē) 位： 422個(gè) 竣工時(shí)間： 2021年 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 約 15,000元 /平方米（均價(jià)） 該物業(yè)客戶(hù)定位為 “ 長(zhǎng)三角 500強(qiáng)企業(yè) ” ， 700平方米 、 2,000平方米噴泉廣場(chǎng)、 1,200米露天空中花園廣場(chǎng)、架空地板、 特曼中心一起成為寧波目前價(jià)格最高的兩幢寫(xiě)字樓 江東區(qū) —— 波特曼中心 地 址： 彩虹北路 52號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司 建筑面積： 27,000平方米酒店， 30,000平方米寫(xiě)字樓， 30,000平方米酒店公寓， 170米商業(yè)街 地上層數(shù)： 29層 樓層凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約 1,300平方米 最小可分隔面積： 91平方米 得 房 率： 65% 電梯系統(tǒng)： 6部進(jìn)口富士通電梯 空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào) 架空地板： 10厘米 竣工時(shí)間 2021年 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 約 16,000元 /平方米（均價(jià)）