寫字樓項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-文庫吧
2025-02-23 13:30 本頁面
【正文】 閑廣場及各組團(tuán)的會所。 思 房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項(xiàng)目價值最大化的定位！ 目前的市場環(huán)境對本項(xiàng)目的影響 ? 本項(xiàng)目位于南沙新城市中心區(qū)，地理位置極佳，地段價值極高； ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為寫字樓，目前市場此類產(chǎn)品在南沙為稀缺產(chǎn)品，一方面市場競爭少，是優(yōu)勢；另一方面市場需求還有待證明，有挑戰(zhàn)； ? 但是受宏觀調(diào)控的政策限制，在廣州無論是住宅、寫字樓還是商業(yè)都銷售情況急劇下降，整體房地產(chǎn)價格已經(jīng)同比去年十月下降了接近 2023元 /平方米，投資客數(shù)量急劇減少，市場消化主力轉(zhuǎn)移到自住客； 針對本項(xiàng)目來看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個問題： ? 項(xiàng)目在特定的市場環(huán)境下該如何定位？ ? 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的市場目標(biāo)該如何銷售？ 南沙目前市場需求：自住型需求、投資性需求、商務(wù)渡假型需求等 南沙市場需求分類 自住型 投資型 商務(wù)渡假型 追求南沙適宜人居的空間環(huán)境； 追求南沙相對很高性價比價值； 追求南沙優(yōu)越的交通與工作便利！ 認(rèn)同南沙未來的發(fā)展前景； 認(rèn)同未來物業(yè)的投資價值保障； 規(guī)避人民幣對內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！ 南沙商務(wù)辦公場所的需要； 南沙優(yōu)美的旅游休閑環(huán)境； 其他特別使用類型！ 本項(xiàng)目價值點(diǎn)分析 區(qū)域價值 南沙城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的價值； 區(qū)位價值 本項(xiàng)目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價值； 產(chǎn)品價值 本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位和功能多樣化帶來的價值！ 品牌價值 開發(fā)商品牌優(yōu)化對價值的提升作用！ 定位差異化原則 附加值原則 彈性化原則 市場共鳴原則 通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根 本顛覆來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位差異化 就是充分考慮區(qū)域需求或者是本項(xiàng)目 別墅、洋房人群的需求，把定位作 為附加值項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 項(xiàng)目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重 選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍 通過主題特色營銷或特色業(yè)態(tài)或者特色 消費(fèi)群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取 贏利價值 項(xiàng)目定位的四原則 項(xiàng)目功能定位：商務(wù)、旅游、渡假、休閑、投資 CBD CLD Diagram 2 南沙中央商 務(wù)區(qū) ； 南沙中央生活 區(qū) ！ （居住投 資 首 選 ） 廣州未 來 新城； 城市生活后花 園 ！ （港口 與 海 濱 新城） 產(chǎn) 品多 樣 化和功能附加 值 ； 未 來 建 設(shè)帶來 的價 值 提升； （ 產(chǎn) 品價 值 ） Diagram 2 本 項(xiàng) 目 南沙 相互關(guān)系 載體與紐帶 載體與紐帶 項(xiàng)目功能定位 由于本項(xiàng)目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通動線，所以在整體屬性定位下，本項(xiàng)目功能定位應(yīng)該是： 兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的 以周邊 CBD為主要輻射對象的 并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的 同周邊功能定位形成互補(bǔ)的 區(qū)域過渡型城市功能綜合體 本項(xiàng)目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求 本區(qū)域有什么樣的消費(fèi)潛力沒有被挖掘？ 1 社區(qū)型消費(fèi) 2 旅游商務(wù)消費(fèi) 3 城市初級階段企業(yè)型辦公需要 + 公寓型商務(wù)寫字樓 旅游型社區(qū)配套商業(yè) 本項(xiàng)目首層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體） ?一層：飲食為主體商業(yè) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： 營造都市飲食：道路＋餐飲業(yè)態(tài)共榮商圈。引入如 新荔枝灣、西湖春天、潮江漁村、老樹咖啡、麥當(dāng)勞、概念餐廳 等中高端及特色品牌餐飲。 概念餐廳 — 紅館私房菜 本項(xiàng)目首層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（配套） ?一層：健康保健為主要配套設(shè)施（滿足商務(wù)旅游需要） 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： 沐足城、 SPA、同仁堂、扶元堂、藥膳、中醫(yī)保健 等中高端健康保健配套，配合 理發(fā)店、便利店、干洗店 等社區(qū)型配套！ 本項(xiàng)目三層以上寫字樓業(yè)態(tài)選擇建議 ?寫字樓：商務(wù)型寫字樓（辦公兼具商務(wù)渡假居住功能） 業(yè)態(tài)提示： 廣告公司、其他設(shè)計(jì)公司寫意空間等。 目標(biāo)客戶： 個人旅游商務(wù)需要 廣告公司 網(wǎng)絡(luò)公司 科技公司 裝飾公司 貿(mào)易型公司 商務(wù)旅游個體需求等 中海的營銷目標(biāo) 而我們的最終銷售目標(biāo)是 : –寫字樓實(shí)現(xiàn)整體毛坯均價 6200元 /㎡ 以上 。 –商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)整體均價 11000元 /㎡ 以上； –開盤后三個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售 70%以上！ –備注：以上價格為初步建議，最后以與發(fā)展商多方確定為準(zhǔn)！ 破 本項(xiàng)目要依托自身的價值優(yōu)勢，利用準(zhǔn)確的主題定位和差異化的主題營銷，通過有效的階段價值的釋放，在現(xiàn)場配合下促進(jìn)銷售！ 項(xiàng)目價值概括 區(qū)域價值 ? 南沙由二線城市向一線城市進(jìn)化，城市地位不斷提升； ? 南沙作為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，輻射大珠三角經(jīng)濟(jì)圈； ? 世界高新產(chǎn)業(yè)向廣州遷移，南沙是第一選擇基地。 投資價值 ? 南沙城市產(chǎn)業(yè)升級及城市化進(jìn)程中帶來的物業(yè)價值提升； ? 工業(yè)園在南沙扮演的地位與角色，對項(xiàng)目帶來的價值提升； ? 莞深廣一小時生活圈的形成，交通帶來物業(yè)價值的提升等。 產(chǎn)品價值 ? 逸濤品牌下的質(zhì)量控制體系，對園林、建筑、物管、社區(qū)文化等的品質(zhì)要求； ? 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目在產(chǎn)品價值的可比度，突出逸濤物業(yè)創(chuàng)新的角色； ? 突出商業(yè)、會所等自身配套對項(xiàng)目的價值補(bǔ)充和提升，增加溢價空間。 區(qū)位價值 ? 南沙作為珠三角黃金分割點(diǎn)，泛深圳第三環(huán)，區(qū)位價值明顯； ? 南沙作為南拓重點(diǎn)，生活后援基地，一小時理想生活區(qū)； ? 南沙中心商圈作為本項(xiàng)目完善配套，南沙獨(dú)一無二。 整體營銷推廣思路 利用城市規(guī)劃，提升項(xiàng)目所在區(qū)域價值； 1 利用板塊規(guī)劃，利用開發(fā)商品牌提升項(xiàng)目價值； 2 利用主題定位和特色營銷，進(jìn)行項(xiàng)目形象入市； 3 利用特色產(chǎn)品，促進(jìn)項(xiàng)
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