【正文】 市場(chǎng)占位 ,為后期各物業(yè)做前期鋪墊 區(qū)域價(jià)值階段主題 第一步 :南沙 CBD功能定位的強(qiáng)化 ? 本階段主推廣語 : 迎接南沙 CBD新商務(wù)時(shí)代來臨 南沙中央商務(wù)區(qū)形成 ? 理由與目的 : ? 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的相續(xù)施工 ,對(duì)南沙 CBD區(qū)域商務(wù)功能城市定位有很強(qiáng)的促進(jìn)作用 ,通過南沙 CBD功能城市定位的強(qiáng)化作用 ,提升本項(xiàng)目在所在區(qū)域的價(jià)值 。 思 房地產(chǎn)講究差異化和主題化營(yíng)銷，在市場(chǎng)需求和市場(chǎng)空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的定位！ 目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 本項(xiàng)目位于南沙新城市中心區(qū)，地理位置極佳，地段價(jià)值極高； ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為寫字樓，目前市場(chǎng)此類產(chǎn)品在南沙為稀缺產(chǎn)品，一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，是優(yōu)勢(shì)；另一方面市場(chǎng)需求還有待證明，有挑戰(zhàn)； ? 但是受宏觀調(diào)控的政策限制，在廣州無論是住宅、寫字樓還是商業(yè)都銷售情況急劇下降，整體房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)同比去年十月下降了接近 2023元 /平方米，投資客數(shù)量急劇減少，市場(chǎng)消化主力轉(zhuǎn)移到自住客； 針對(duì)本項(xiàng)目來看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個(gè)問題： ? 項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下該如何定位？ ? 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的市場(chǎng)目標(biāo)該如何銷售？ 南沙目前市場(chǎng)需求：自住型需求、投資性需求、商務(wù)渡假型需求等 南沙市場(chǎng)需求分類 自住型 投資型 商務(wù)渡假型 追求南沙適宜人居的空間環(huán)境； 追求南沙相對(duì)很高性價(jià)比價(jià)值； 追求南沙優(yōu)越的交通與工作便利！ 認(rèn)同南沙未來的發(fā)展前景； 認(rèn)同未來物業(yè)的投資價(jià)值保障； 規(guī)避人民幣對(duì)內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！ 南沙商務(wù)辦公場(chǎng)所的需要； 南沙優(yōu)美的旅游休閑環(huán)境； 其他特別使用類型！ 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 區(qū)域價(jià)值 南沙城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會(huì)大環(huán)境的價(jià)值； 區(qū)位價(jià)值 本項(xiàng)目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價(jià)值； 產(chǎn)品價(jià)值 本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位和功能多樣化帶來的價(jià)值！ 品牌價(jià)值 開發(fā)商品牌優(yōu)化對(duì)價(jià)值的提升作用！ 定位差異化原則 附加值原則 彈性化原則 市場(chǎng)共鳴原則 通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根 本顛覆來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位差異化 就是充分考慮區(qū)域需求或者是本項(xiàng)目 別墅、洋房人群的需求，把定位作 為附加值項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 項(xiàng)目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重 選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍 通過主題特色營(yíng)銷或特色業(yè)態(tài)或者特色 消費(fèi)群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取 贏利價(jià)值 項(xiàng)目定位的四原則 項(xiàng)目功能定位：商務(wù)、旅游、渡假、休閑、投資 CBD CLD Diagram 2 南沙中央商 務(wù)區(qū) ； 南沙中央生活 區(qū) ！ （居住投 資 首 選 ） 廣州未 來 新城； 城市生活后花 園 ！ （港口 與 海 濱 新城） 產(chǎn) 品多 樣 化和功能附加 值 ； 未 來 建 設(shè)帶來 的價(jià) 值 提升； （ 產(chǎn) 品價(jià) 值 ） Diagram 2 本 項(xiàng) 目 南沙 相互關(guān)系 載體與紐帶 載體與紐帶 項(xiàng)目功能定位 由于本項(xiàng)目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通動(dòng)線，所以在整體屬性定位下，本項(xiàng)目功能定位應(yīng)該是： 兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的 以周邊 CBD為主要輻射對(duì)象的 并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的 同周邊功能定位形成互補(bǔ)的 區(qū)域過渡型城市功能綜合體 本項(xiàng)目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求 本區(qū)域有什么樣的消費(fèi)潛力沒有被挖掘？ 1 社區(qū)型消費(fèi) 2 旅游商務(wù)消費(fèi) 3 城市初級(jí)階段企業(yè)型辦公需要 + 公寓型商務(wù)寫字樓 旅游型社區(qū)配套商業(yè) 本項(xiàng)目首層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體） ?一層：飲食為主體商業(yè) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： 營(yíng)造都市飲食：道路＋餐飲業(yè)態(tài)共榮商圈。二手住宅交易登記均價(jià)為 4576元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比上升 %，今年 1月二手房交易登記面積同比去年 1月減少 % ！ 2023年 1月廣州市 10區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共 42個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 6741套，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為 。 再次感謝逸濤集團(tuán)對(duì)我司工作的支持！ 《 逸濤半島寫字樓營(yíng)銷策劃報(bào)告匯報(bào)稿 》 整體思路 讀 思 破 略 定位方案思路剖析 本項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下如何定位？ 本項(xiàng)目階段營(yíng)銷目標(biāo)與銷售進(jìn)度？ 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值是什么？ 本項(xiàng)目命名如何突破？ 項(xiàng)目形象如何構(gòu)建？ 項(xiàng)目主題價(jià)值如何演繹？ 項(xiàng)目采取何種價(jià)格策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用客戶策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用優(yōu)化媒體？ 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況如何？ 南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況如何？ 南沙城市規(guī)劃對(duì)南沙房地產(chǎn)影響？ 逸濤城飛躍建設(shè)的深遠(yuǎn)意義何在？ 讀 房地產(chǎn)營(yíng)銷主要以市場(chǎng)作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會(huì)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目的提升功能，用未來發(fā)展的眼光來思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升尋求支撐點(diǎn)！ 廣州目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)：價(jià)跌量減，市場(chǎng)觀望，自住需求為主 2023年 1月廣州市 10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告： 10區(qū)房屋交易登記 11994宗，同比減少%，交易登記面積 ，同比減少 %。 商住物業(yè)齊全 物業(yè)類型多 據(jù)開發(fā)商介紹，南沙逸濤 ?碧海花城規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)聚集歐洲建筑經(jīng)典、濃縮東南亞園林精華的超大型居住新區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有別墅、多層、小高層、高層、商鋪、酒店等各類型物業(yè)。 投資價(jià)值 ? 南沙城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市化進(jìn)程中帶來的物業(yè)價(jià)值提升； ? 工業(yè)園在南沙扮演的地位與角色，對(duì)項(xiàng)目帶來的價(jià)值提升； ? 莞深廣一小時(shí)生活圈的形成，交通帶來物業(yè)價(jià)值的提升等。 ? 利用“坐享城市中央財(cái)富”的商業(yè)統(tǒng)一推廣語，能夠突出本項(xiàng)目在城市中央的商業(yè)價(jià)值，與南沙 CBD