寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-03-24 13:30:53 本頁面
【正文】 第五步 :商鋪銷售階段 ? 本階段主推廣語 : 坐享城市中央財(cái)富 逸濤 鉑西商都，創(chuàng)富之都 ? 理由與目的 : ? 利用“坐享城市中央財(cái)富逸濤”的商業(yè)銷售推廣語，能夠突出本項(xiàng)目在城市中央的商業(yè)價(jià)值，強(qiáng)化南沙 CBD及 CLD的城市功能定位，依靠城市形象提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 。 ? 利用“創(chuàng)富之都”的項(xiàng)目定位語，一是突出本項(xiàng)目在商鋪經(jīng)營(yíng)方面的價(jià)值，二是利用中產(chǎn)階級(jí)“富了還想富”的心理，利用本項(xiàng)目自身投資客戶群消化的同時(shí)，吸引周邊 CLD大量中產(chǎn)階級(jí)的消化； ? 主要媒體途徑： ? 硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式； 第六步 :本項(xiàng)目項(xiàng)目及開發(fā)商品牌升華階段 ? 本階段主推廣語 : 引領(lǐng)南沙邁進(jìn)街區(qū)商務(wù)時(shí)代 逸濤新時(shí)代 SOHO街區(qū)， CBD商務(wù)旗艦 ? 理由與目的 : ? 利用本項(xiàng)目尾期貨量銷售，利用本階段強(qiáng)化本項(xiàng)目項(xiàng)目品牌形象的同時(shí)，深化開發(fā)商的品牌，為開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目提升品牌基礎(chǔ) 。 ? 利用“ CBD商務(wù)旗艦”的項(xiàng)目定位語，結(jié)合前期的推廣語，給本項(xiàng)目做一個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)形象的強(qiáng)化，為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)做奠定良好的市場(chǎng)口碑； ? 主要媒體途徑： ? 軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式 略 本項(xiàng)目要在客戶拓展、媒體組合、價(jià)格走勢(shì)等各個(gè)方面采取有效的策略整合，利用各種策略促進(jìn)銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格！ 項(xiàng)目客戶拓展策略 南沙客戶 周遍區(qū)域 廣州客戶 特殊群體 營(yíng)銷策略關(guān)鍵點(diǎn) 解決方法 營(yíng)銷提升的關(guān)鍵點(diǎn) 目標(biāo) 核心客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度低； 購(gòu)買的必然性； 補(bǔ)充客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度低； 購(gòu)買的傾向性； 游離客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度高； 購(gòu)買的選擇性； 重點(diǎn)客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度不等； 購(gòu)買的群居性； 價(jià)格的支撐點(diǎn)； 口碑傳播的運(yùn)用； “ 天網(wǎng)密而不漏” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 產(chǎn)品，園林，配套，物管，品牌，升值等； 價(jià)格的支撐點(diǎn)； 價(jià)值的對(duì)比性； 口碑傳播的運(yùn)用； “ 寧殺錯(cuò)，別放過” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 產(chǎn)品，園林，配套，物管，品牌，升值，價(jià)值提升等； 區(qū)域價(jià)值挖掘； 未來升值潛力； 品牌追隨； “ 循循善誘，以利導(dǎo)之” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 南沙前景，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，物業(yè)投資回報(bào)等； 心理認(rèn)同； 帶頭人作用； 團(tuán)體購(gòu)買利益點(diǎn)； “ 殺一請(qǐng)百，圍而殲之” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 團(tuán)購(gòu)折扣，領(lǐng)頭人優(yōu)惠，群體平臺(tái)的建立； 加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，在更嚴(yán)厲國(guó)家政策發(fā)布前盡量消化投資客戶，但始終將投資客戶作為爭(zhēng)取對(duì)象！ 在既定資源有限的情況下，實(shí)施有效的手段組合策略可以最大可能的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的，最終實(shí)現(xiàn)總體銷售目標(biāo)！ 品牌營(yíng)銷 主題營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷 實(shí)效營(yíng)銷 小眾營(yíng)銷 ? 延續(xù)逸濤母公司品牌； ? 升華本項(xiàng)目品牌價(jià)值核心； ? 最大可能利用莞深廣三地現(xiàn)有的客戶資源； ? 實(shí)現(xiàn)逸濤項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)線面推廣面上的結(jié)合。 ? 項(xiàng)目主題化，給市場(chǎng)鮮明形象； ? 組團(tuán)（產(chǎn)品與附加值）主題化，結(jié)合目標(biāo)客戶心理需求； ? 事件、活動(dòng)主題化，結(jié)合策略點(diǎn)演繹； ? 價(jià)值點(diǎn)主題化，有效的引導(dǎo)客戶，加強(qiáng)賣點(diǎn)認(rèn)識(shí)深刻度。 ? 利用戶外廣告牌進(jìn)行道路封鎖，加大對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)、高速入口等戶外投入； ? 利用分眾傳媒對(duì)寫字樓客戶進(jìn)行逼迫性信息傳送，提高廣告覆蓋面； ? 利用網(wǎng)點(diǎn)、收費(fèi)站、DM等定向傳播手段，增加廣告到達(dá)率。 ? 最大可能設(shè)置樣板區(qū)，給客戶實(shí)景展示， ? 樣板房在考慮效果的同時(shí)要考慮實(shí)用性，最大可能樣板交樓； ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)注意主題氛圍的展示，例如設(shè)置區(qū)域價(jià)值圖； ? 工法房的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑質(zhì)量管理體系優(yōu)勢(shì)。 ? 針對(duì)本地人，主要和村委達(dá)成相關(guān)協(xié)議，可奪身定造產(chǎn)品； ? 針對(duì)企業(yè)群體，與周邊大型企業(yè)組織產(chǎn)品推介活動(dòng)，促進(jìn)團(tuán)購(gòu)； ? 針對(duì)特殊群體，例如香港人等，利用小范圍聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)群體購(gòu)買。 項(xiàng)目營(yíng)銷手段策略 根據(jù)本項(xiàng)目所針對(duì)目標(biāo)客戶的不同，在不同的階段綜合運(yùn)用不同媒體的投放策略，針對(duì)不同區(qū)域做針對(duì)性媒體投放計(jì)劃！ 周邊板塊 附近區(qū)域 ? 戶外廣告牌 ? 樓體廣告 ? 工地圍墻 ? 短信等 ? 戶外廣告牌 ? 網(wǎng)點(diǎn)咨詢 ? 短信 ? 上門拜訪 城區(qū) 協(xié)會(huì)商會(huì)等 ? 電視 ? 報(bào)紙 ? 分眾傳媒 ? 短信、網(wǎng)絡(luò)等 ? 行業(yè)雜志 ? DM與短信 ? 產(chǎn)品推薦手冊(cè)等 南沙客戶 萬客會(huì)與針對(duì)性活動(dòng) ? 高速路 T牌 ? 利用逸濤其他項(xiàng)目整合 ? 搜房網(wǎng)資源整合 ? 春交會(huì)、秋交會(huì) ? 各個(gè)報(bào)紙聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng) ? 區(qū)外設(shè)咨詢點(diǎn) 廣州客戶 ? 加油站與收費(fèi)站廣告 ? 車友會(huì) ? 短信等 項(xiàng)目媒體組合手段策略 本項(xiàng)目要充分利用價(jià)格策略，在定價(jià)策略上將產(chǎn)品與客戶需求緊密結(jié)合，特別是利用價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格與銷售進(jìn)度的統(tǒng)一，最大可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 定價(jià)及價(jià)格運(yùn)用策略 價(jià)格制定： ? 第一個(gè)階段是比較訂價(jià)階段，根據(jù)相似性原則，確定項(xiàng)目的比較價(jià)格； ? 第二個(gè)階段是產(chǎn)品市場(chǎng)訂價(jià)階段，就是根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)，確定指導(dǎo)價(jià)格； ? 第三個(gè)階段是根據(jù)實(shí)際目標(biāo)客戶群的接受價(jià)格判斷，最后決定產(chǎn)品的實(shí)際成交價(jià)格。 市場(chǎng)需求旺盛的情況下： ?實(shí)行價(jià)格的高開高走策略，利用廣州市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受度，利用外部客戶支持，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的碎步快跑。 ?舉行大規(guī)模統(tǒng)一開盤活動(dòng)，利用現(xiàn)場(chǎng)氣氛提高銷售解籌率，加快
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