【正文】 0 9個(gè)月 % 麗園尚都 8100 7個(gè)月 48% 金匯大廈 8000 7個(gè)月 % 第三檔洗 寧波國(guó)際汽車城 7000 2個(gè)月 15% 名匯國(guó)際 6000 2個(gè)月 % 奧麗賽大廈 5900 7個(gè)月 95% ?目 前在售寫字樓項(xiàng)目的價(jià)格主要集中在 80009000元之間，中檔偏下和中高檔的寫字樓的供應(yīng)總量較少。 ?商務(wù)環(huán)境來(lái)看，新生態(tài)化寫字樓成為亮點(diǎn) 在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對(duì)較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國(guó)際流行的 Business Park（商務(wù)花園）形式的新型辦公項(xiàng)目。如新城國(guó)際、上東國(guó)際等，且均取得較好的銷售業(yè)績(jī)。 以寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心，麒麟大廈、奧麗賽 鄞州寫字樓商圈 ? 賓館方面：晨光大酒店、江南春大酒店、金緯賓館、石浦金山漁港酒店、新舟賓館等均在本商務(wù)區(qū)內(nèi)。向東經(jīng)世紀(jì)大道可至北侖。 “ 生活在鄞州、新興商務(wù)區(qū) ” 是本商務(wù)區(qū)的最大特色。 ?市場(chǎng)整體去化較好，低價(jià)位受到投資者和中小型企業(yè)的追捧 ?客戶主要是立業(yè)成長(zhǎng)型客戶，部分客戶來(lái)自于市區(qū)中低檔寫字樓 產(chǎn)品特征 ?中檔產(chǎn)品，乙級(jí)和準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是目前區(qū)域主流 ?單位分割主要是 100150平米之間，其次是 80100平方 ?生態(tài)化趨勢(shì)：新洲銀座推出新生態(tài)主義、新辦公主義理念，奧麗賽強(qiáng)調(diào)水岸辦公理念 ?Loft調(diào)高：麒麟大廈 ?院落式圍合：名匯國(guó)際。和邦大廈采用只租不售的模式，目前取得較好的成果，裙樓 2萬(wàn)多方的出租率已經(jīng)全部出租；主樓部分出租由于價(jià)格實(shí)惠，業(yè)主的認(rèn)租率普遍較高。寧波本地企業(yè)的比例下降為 34%，同時(shí)對(duì)這三幢樓外的其他樓的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)其他樓中寧波本地企業(yè)的比例平均在 90%以上，這說(shuō)明目前外來(lái)企業(yè)主要集中在華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信和人民保險(xiǎn)大廈三幢寫字樓 ?隨著城市與外部進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)融合，外來(lái)企業(yè)的比重會(huì)逐漸加大 寧波本地企業(yè) 外省市中資企業(yè) 外資企業(yè) 34% 35% 31% 客戶來(lái)源 客戶需求調(diào)研 客戶使用面積分布 分析 ?從使用面積分布可以看出， 100200平方米的客戶最多，占接近50%的份額，以服務(wù)、貿(mào)易、物流企業(yè)為主 ?其次為 100平方米以下和 200500平方米的客戶，兩者分別占 24%和21%的份額 ?500平方米以上的客戶比例很少，合計(jì)僅占 7%的份額，主要是船務(wù)公司及大中型貿(mào)易公司 24% 48% 21% 4% 3% 100以下 100200 200500 5001000 1000以上 使用面積 客戶需求 73% 27% 租賃 購(gòu)買 辦公樓獲取方式 分析 ?調(diào)研對(duì)象中， 73%的為租賃寫字樓， 27%為購(gòu)買辦公樓，兩者比例約為 3： 1 ?目前寧波的寫字樓絕大部分為銷售型項(xiàng)目，再考慮到部分購(gòu)買寫字樓的自用客戶是從投資客手中購(gòu)買獲得的辦公樓，因而，可以推斷出銷售型寫字樓的購(gòu)買者中自用客戶和投資客戶的比例小于 1： 3，寫字樓的購(gòu)買者以投資客為主 客戶需求 自用型購(gòu)買客戶特征 購(gòu)買面積分布 分析 ?購(gòu)買面積呈現(xiàn) “ 兩頭大、中間小” 的特征， 500平方米以上的占39%， 100平方米以下的占 35%，而100200平方米的購(gòu)買客戶較少 ?從購(gòu)買客戶的來(lái)源來(lái)看，主要是寧波本地企業(yè)，占 75%，外資企業(yè)購(gòu)買寫字樓的比例很少，僅為 4%，寧波寫字樓客戶外資企業(yè)比例較小是原因之一，外資企業(yè)更傾向于租寫字樓是另一主要原因，但隨著外資企業(yè)在寧波經(jīng)營(yíng)時(shí)間的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)外資企業(yè)購(gòu)買寫字樓的比例會(huì)有所提高 35% 17% 9% 22% 17% 100以下 100200 200500 5001000 1000以上 購(gòu)買企業(yè)來(lái)源分布 75% 21% 4% 寧波本地企業(yè) 外省市中資企業(yè) 外資企業(yè) 進(jìn)一步詢問(wèn)購(gòu)買寫字樓的調(diào)研對(duì)象，發(fā)現(xiàn)： 客戶需求 選擇寫字樓的主要關(guān)注因素分布 選擇寫字樓的主要關(guān)注因素 分析 ?地段是寫字樓最為關(guān)注的因素，選擇的比例高達(dá) 90% ?外部形象、物業(yè)管理和公共區(qū)域裝修緊隨其后，選擇的比例分別為 75%、 66%和 66% ?配套設(shè)施、空調(diào)系統(tǒng)、層高、電梯系統(tǒng)也是客戶在選擇寫字樓時(shí)關(guān)注的重要因素 詢問(wèn)調(diào)研對(duì)象在選擇寫字樓時(shí)除價(jià)格外的主要關(guān)注因素，發(fā)現(xiàn)： 90%75%66%45%23%26%66%15%8%33%51%23%0% 20% 40% 60% 80% 100%地段外部形象公共區(qū)域裝修空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)層高物業(yè)管理通訊系統(tǒng)安保系統(tǒng)停車場(chǎng)配套設(shè)施其他客戶需求 對(duì)寫字樓商務(wù)配套設(shè)施的要求 63% 36% 44% 58% 19% 44% 23% 35% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 員工餐廳 便利店 郵遞服務(wù) 銀行 票務(wù)中心 咖啡吧、茶吧 圖文處理 中高檔餐廳 其他 對(duì)寫字樓配套設(shè)施的要求 分析 ?同上海寫字樓客戶對(duì)商務(wù)配套設(shè)施的要求相比，寧波寫字樓客戶對(duì)商務(wù)配套的要求要少一些，但隨著工作節(jié)奏的加快，寧波寫字樓客戶對(duì)商務(wù)配套的要求會(huì)逐漸增強(qiáng) ?員工餐廳、銀行是調(diào)研對(duì)象最為關(guān)注的配套設(shè)施，分別達(dá)到 63%和 58% ?郵遞服務(wù)、便利店、咖啡吧 /茶吧、中高檔餐廳也是調(diào)研比較關(guān)注的配套設(shè)施 客戶需求 對(duì)所在寫字樓的哪些方面不太滿意 不滿意的因素分布 分析 ?空氣質(zhì)量、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)為調(diào)研對(duì)象對(duì)目前寫字樓最不滿意的幾個(gè)方面 ?層高、使用率、配套設(shè)施、窗戶不可開啟等亦是調(diào)研對(duì)象提及較多的不滿因素 16% 23% 28% 46% 26% 12% 25% 18% 46% 23% 32% 41% 43% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 公共區(qū)域照明不足 停車不方便 窗戶不可開啟 電梯擁擠 /太慢 使用率偏低 公共區(qū)域裝修較差 配套設(shè)施不足 建筑陳舊 空氣質(zhì)量差 餐廳環(huán)境差 層高太低 空調(diào)較差 /周末不開 物業(yè)服務(wù)不好 客戶需求 價(jià)格承受能力 銷售價(jià)格承受能力 租金承受能力 分析 ?詢問(wèn)表示 “ 會(huì)考慮 ” 和 “ 視情況而定 ” 的調(diào)研對(duì)象對(duì)該區(qū)域的寫字樓可以承受的價(jià)格，以 70009000元 /平方米所占比重最大，合計(jì) 52% ?在租金承受力方面， /平方米 /天比重最大，占 44% 15% 44% 24% 14% 3% 11% 14% 23% 29% 17% 6% 6000以下 60007000 70008000 80009000 900010000 10000以上 項(xiàng)目定位 定位前提 市場(chǎng)依據(jù) 建議： 定位中檔化，符合中小型企業(yè)和投資客戶需求 產(chǎn)品的多元化，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 主力店模式，帶動(dòng)整體的銷售； ? 大勢(shì)：市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高， 未來(lái)兩年寧波將會(huì)有 200多萬(wàn)平方的寫字樓供應(yīng)，在需求沒有出現(xiàn)大量釋放的同時(shí)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。 在品牌區(qū)和中小企業(yè)區(qū)之間，設(shè)置空中會(huì)所，引入健身、娛樂、餐飲等休閑式業(yè)態(tài)，為項(xiàng)目打造新型的辦公模式；同時(shí)在空間上形成品牌區(qū)和中小企業(yè)區(qū)的區(qū)隔 在大廈較低樓層設(shè)置為中小企業(yè)區(qū)，以銷售為主，目標(biāo)客戶為投資客和中小業(yè)主，因此單元分割較小，以 80150平方為主，甚至可以出現(xiàn) 5060平方段產(chǎn)品。 寫字樓概念示意 寫字樓概念示意 配套設(shè)施建議 原則：閑適、尊貴、高雅 做法建議： 建議設(shè)多功能現(xiàn)代商務(wù)會(huì)所，不少于 2021平方米 包括：大、中、小型會(huì)議室 高級(jí)商務(wù)餐廳、網(wǎng)吧、書吧、健身中心 書吧 高級(jí)餐廳 會(huì) 議 室 多 功 能 演 示 廳 公共部分裝修建議 原則 :時(shí)代感、國(guó)際化 建議 電梯廳、走道 統(tǒng)一、高檔 群控進(jìn)口高速電梯 單元內(nèi) 天花統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修，其余毛坯 公共衛(wèi)生間 電梯間 電梯間 智能設(shè)施及物業(yè)管理建議 原則：舒適、方便、人性化 ?樓宇自動(dòng)化 —— BA ?通訊自動(dòng)化 —— OA ?辦公自動(dòng)化 —— SA ?保安自動(dòng)化 —— CA ?消防自動(dòng)化 —— FA ?裙樓空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng) ?送排風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng) ?變配電系統(tǒng) ?照明監(jiān)控系統(tǒng) ?電梯控制與管理系統(tǒng) ?電話遙控系統(tǒng) ?結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng) ?網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng) ?水電表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) ?電子公告服務(wù)牌 ?電子巡更系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?停車場(chǎng) IC卡管理系統(tǒng) ?消防自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火系統(tǒng) ?消防應(yīng)急廣播 ?防煙排煙系統(tǒng)及空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng) 。 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 項(xiàng)目入市處于強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)期，建議借用主力店模式，以相對(duì)優(yōu)惠的租金或售價(jià)吸引品牌企業(yè)入住，從而帶動(dòng)中小單元的銷售 第一類主要目標(biāo)客戶 大中型物流公司 大中型貿(mào)易公司 大中型工業(yè)企業(yè)營(yíng)銷、管理總部 未來(lái)進(jìn)入寧波的外資金融、專業(yè)服務(wù)公司 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 大中型物流公司 公司名稱 物業(yè)名稱 面積（平方米） 中外運(yùn) 人民保險(xiǎn)大廈 約 5,000 東方海外 人民保險(xiǎn)大廈 約 600 南星海運(yùn) 人民保險(xiǎn)大廈 約 300 中海集裝箱運(yùn)輸 華聯(lián)寫字樓