寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫字樓提案-105ppt-wenkub
2023-02-15 01:49:38 本頁面
【正文】 以南，商務(wù)區(qū)中心公園以西（西側(cè)為 101，東側(cè)為 102）寧波開發(fā)投資集團(tuán)有限公司 未定 未定 未定會展區(qū)地塊會展中心南面，東鄰現(xiàn)狀海晏路，西面為甬新河河岸景觀帶，北面為現(xiàn)狀國際會展中心，南面以民安路為界。? 廉價(jià)土地： 從目前推出的幾塊土地來看，掛牌地價(jià)在 100萬 /畝 競爭分析 我們認(rèn)為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州區(qū)大型民營企業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，而本案更多的是依靠老三區(qū)外向型服務(wù)業(yè)的支撐，如：外貿(mào)，物流，貨代等?？蛻羧后w： 國內(nèi)外大型企業(yè)。低密度、純粹型辦公樓依舊稀缺? 在推出的辦公性質(zhì)的土地中，大部分容積率較高，尤其是世紀(jì)大道以東的辦公用地平均容積率達(dá)到 ，百米以上高層有 8幢? 低密度辦公如交通房產(chǎn)的新芝寫字樓在方案階段已經(jīng)被預(yù)定一空了 .小結(jié)： 在供需失衡且同質(zhì)化嚴(yán)重的市場中，價(jià)格戰(zhàn)不可避免，競爭力不強(qiáng)的產(chǎn)品必定會成為 市場競爭的犧牲品！本案采用 “紅海 ”戰(zhàn)略還是 “藍(lán)海 ”戰(zhàn)略？ 毫無疑問，采用 “藍(lán)海 ”戰(zhàn)略，可以避開市場競爭，所以， 走差異化路線是本案的唯一出路。產(chǎn)品配置大幅度提升? 新推的辦公樓中，無論是車位配比，得房率，電梯配置，以及建筑形態(tài)都與以往寫字樓有較大提高。本案 “血統(tǒng) ”之配套小結(jié)本案具備做高檔辦公的 “血統(tǒng) ”客觀分析 區(qū)位、環(huán)境、配套與入駐企業(yè)需求的無間縫對接主觀分析 成為市場領(lǐng)航者 引領(lǐng)商務(wù)世界觀打造品牌代表作 利潤與品牌共贏是否能夠在市場環(huán)境中很好的生存？二、市場論證(市場環(huán)境 、競爭環(huán)境 )市 場 環(huán) 境歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯? 寧波辦公樓消化量比較穩(wěn)定，每年保持在 20萬平方米 左右 ，且剛性需求并不明顯。? 508， 105， 353， 553等多路公交路線通往市中心及北侖。? 寧波東部新城建設(shè)的排頭兵，對東部的商務(wù)核心圈的形成起著領(lǐng)航作用。均勝集團(tuán)品牌力作 打造東部商務(wù)航母 —— 均勝科技園區(qū)項(xiàng)目提案我們的企圖： ● 成為市場領(lǐng)航者 ● 引領(lǐng)商務(wù)世界觀 ? 園區(qū)對研發(fā)類企業(yè)的多種優(yōu)惠政策，使得區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)云集，商務(wù)氛圍與日俱增。商業(yè)配套： 三江購物俱樂部，好美佳家居市場金融配套： 光大銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中國銀行，上海浦發(fā)銀行，建設(shè)銀行。供大于求，競爭激烈? 2023年供應(yīng)量 67萬平方米，消化量約 20萬平方米，供需比約為 3： 1，明顯供大于求，市場競爭異常激烈。供應(yīng)量激增，東部南部集中放量? 根據(jù)已經(jīng)推出的土地計(jì)算，市區(qū)可預(yù)測的寫字樓供應(yīng)量 200平方米以上 ，世紀(jì)大道以東區(qū)域的商務(wù)樓供應(yīng)量約為 70萬平方米 ，其中科技園區(qū)的供應(yīng)量近 33萬平方米 .另外還有 。我們在市場上面臨著哪些競爭？？？競 爭 環(huán) 境 本案面臨的競爭主要是南部商務(wù)區(qū)的 間接競爭和區(qū)域市場與東部新城的 直接競爭 .間接競爭 （南部商務(wù)區(qū)）地理位置： 鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路 西至寧南南路，東至前河南路，由 4個(gè)地塊組成。南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢：? 區(qū)位優(yōu)勢： 商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨近東錢湖，區(qū)域附近 有杭甬、甬金、同三線等高速公路出入口， 15分鐘就可 到達(dá)機(jī)場，能快速直接與外部城市連接。由于 區(qū)位經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)略有不同 ，因此南部商務(wù)區(qū)對本案形成的是間接的競爭。寧波市國際貿(mào)易投資發(fā)展有限公司 15 未定 未定 未定結(jié)論： 無論是近期還是遠(yuǎn)期，本案都面臨著激烈的市場競爭，并且 隨著時(shí)間的推移，競爭愈加激烈，我們怎么辦？？？？？◆ 我們的任務(wù) → 突出重圍◆ 我們的出路 → 制造差異◆ 我們的目標(biāo) → 爭做第一我們的機(jī)會在哪兒？我們的機(jī)會點(diǎn)：? 寧波辦公樓同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化。成長型：企業(yè)快速成長導(dǎo)致資金鏈較緊，但是對辦公形象有一定的要求，他們經(jīng)常會在市中心辦公樓半層或者整層租賃。他們是什么行業(yè)的？外向型： 寧波作為一個(gè)港口城市，外向型公司占主導(dǎo)地位，無論是在租還是在售的寫字樓，外向型的外貿(mào)、物流、貨代公司都是主要客戶。其他類型： 國內(nèi)外大型企業(yè)駐寧波辦事處，這些公司對辦公環(huán)境的要求 \品位以及對公司品牌形象的立的要求都較高。辦公檔次： 逐漸與公司的高速發(fā)展脫節(jié)。他們需要：? 便利的交通 , 完善的配套? 個(gè)性化的產(chǎn)品襯托企業(yè)品位? 舒適的辦公環(huán)境? 匹配公司品牌形象? 專業(yè)化的服務(wù)關(guān)鍵詞 舒適性專業(yè)化四、產(chǎn)品定位(項(xiàng)目定位 、產(chǎn)品配比、配套建議 )定位策略創(chuàng)造市場制造差異 引導(dǎo)需求總體定位項(xiàng)目血統(tǒng) 市場論證 消費(fèi)研究高檔辦公 個(gè)性化 \低密度 舒適性 \專業(yè)化獨(dú)立式國際商務(wù)花園國際商務(wù)花園的典型案例 :美國甲骨文總部定位詮釋? 區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件? 地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚。物業(yè)類型配比物業(yè)類型 體量（平方米）獨(dú)立式辦公 ３００００ 專業(yè)寫字樓 ２２８００ 酒店式公寓 １６０００ 商業(yè) ７６００ 配套 ４００ 地下面積 １１５００ 規(guī)劃建議A、獨(dú)立式辦公 獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大型企業(yè)量身定制，因此無論在規(guī)劃上，形態(tài)上，配置上 與國際商務(wù)花園接軌 ：? 單
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