天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁前期定位-閱讀頁
2025-05-28 14:37本頁面
【正文】 初裝（ 21%）。 產(chǎn)品定位 寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對(duì)配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了 36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達(dá) 33%。 產(chǎn)品定位 寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位 ? 天津市寫字樓客戶對(duì)于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動(dòng)化（ 32%），其次是樓宇自動(dòng)化監(jiān)控（ 21%），對(duì)于通訊和物業(yè)管理自動(dòng)化也有一定的要求。 財(cái)務(wù)評(píng)估前提假設(shè) (略 ) 開發(fā)成本分析 建安和裝修成本 （含地基處理、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、一般裝修工程、室內(nèi)一般性安裝工程、其它工程、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)等）： （說明：建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與施工總承包單位的定額計(jì)算依據(jù)有關(guān)、也與其墊資或者帶資額度相關(guān)；本文的建安成本是建立在不墊資、不帶資的基礎(chǔ)下，以 2000定額下浮 15%左右計(jì)算的。總計(jì)約需要 19部電梯，按照進(jìn)口高檔次（如進(jìn)口原裝高速奧的斯高速電梯）計(jì)算，約需要投入電梯費(fèi)用 1320萬元人民幣。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。 ? 消防 —— 甲級(jí) 150元 /平方米、乙級(jí) 120元 /平方米，約1182萬元。為 :70*91000*15%= 小區(qū)內(nèi)配套明細(xì) 項(xiàng)目 金額（萬元） 工程量 指標(biāo) (元 /平方米 ) 備注 電 91000 95 上水 182 91000 20 通訊 \電視 \郵政 91 91000 10 雨、污水 273 91000 30 小計(jì) 數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士按目前行情提供的成本價(jià)格判斷 ` 開發(fā)成本分析 配套費(fèi)用合計(jì) 項(xiàng)目 大配套 小配套 區(qū)內(nèi)配套 合計(jì) 小計(jì) 1911 ` 開發(fā)成本分析 前期費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）分?jǐn)? ? 勘測費(fèi)： 12萬元（按總勘測費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 2)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)： 80萬元（按總建筑設(shè)計(jì)費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 3)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)： 40萬元（按總結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 4)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 182萬元（按 20元 /平方米的較高價(jià)格計(jì)算） ? 5)燈光設(shè)計(jì)費(fèi)： 20萬元 ? 6)內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)： 20萬元 ? 7)施工用水、電、下水費(fèi)： 60萬元（按總施工用水、電、下水費(fèi)的 40%計(jì)算） ? 8)施工用臨時(shí)設(shè)施費(fèi)： 40萬元（按總勘測費(fèi)的40%左右計(jì)算） ? 9)行政性收費(fèi)： 80萬元（按總行政性收費(fèi)的 40%左右計(jì)算） ? 10)合計(jì) :534萬元 ` 開發(fā)成本分析 ? 管理費(fèi)分?jǐn)偅喊凑彰吭?30萬元 ,總開發(fā)周期 3年計(jì)算為： 1080萬元 ? 宣傳和推廣成本：依據(jù)寫字樓銷售額的 3%為2499萬元 ? 財(cái)務(wù)成本：暫時(shí)按 2000萬元進(jìn)行假設(shè) ? 不可預(yù)見費(fèi) :暫按 2000萬元計(jì)算 ` 開發(fā)成本分析 稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 小計(jì) (萬元 ) 直接銷售收入 83300 大維修基金 總銷售額的 % 營業(yè)稅 總銷售額的 5% 4165 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 營業(yè)稅的 6% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 3% 交易印花稅 總銷售額的萬分之五 合計(jì) 說明 :營業(yè)稅可以爭取按照 6075%交納，本文暫按全額計(jì)算。 開發(fā)成本分析匯總 合計(jì)成本總額 : 每平方米成本為 : /平方米 營銷收入分析 營銷收入分析 營銷收入分析 ? 1）預(yù)計(jì) 2020年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。 ? 寫字樓的租金和售價(jià)只能在市場可接受的程度上小幅提升，寫字樓價(jià)格繼續(xù)上升的空間有限。 利潤分析 寫字樓利潤分析 ?利潤： = ?所得稅： 83300*3%=2499萬元 （說明： 按照有關(guān)法規(guī)，所得稅應(yīng)為利潤的 33%，部分企業(yè)可按照 15%的優(yōu)惠稅率交納。目前天津市各區(qū)大多采用先預(yù)收全款后退優(yōu)惠幅度的方式。 ?開發(fā)商的開發(fā)周期： 4—— 5年 ?投資回報(bào)率計(jì)算： ?按總利潤計(jì)算：（ +5000） /=% ?按直接銷售利潤計(jì)算：
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