天津亞得小城住宅小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展方向提案報(bào)告公寓住宅-資料下載頁(yè)
2025-05-03 14:33本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】涵又?jǐn)U展了外延，為天津市的城市建設(shè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。漲行情即將展開(kāi)。城市發(fā)展格局正在迅速演變中，環(huán)外置業(yè)從08年開(kāi)始逐漸成為市場(chǎng)主流?！鲎匀?、人文環(huán)境一般，市民印象分不高。■近些年未處在天津力主發(fā)展象限上，發(fā)展速度偏慢。區(qū)縣的快速發(fā)展都必將促進(jìn)地處連接樞紐的北辰區(qū)的快速發(fā)展。■前些年紅橋、河北兩個(gè)毗鄰城區(qū)的發(fā)展偏慢也制約了北辰區(qū)的發(fā)展，如今隨著兩區(qū)不斷加大的城改力度，人口外遷首選北辰區(qū)。增速跡象開(kāi)始顯露，機(jī)會(huì)潛力巨大?！鲈摪鍓K工業(yè)發(fā)達(dá)，企事業(yè)單位集中，人民富庶，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)?！鰵v史上的項(xiàng)目多為低檔住宅小區(qū)。主要滿(mǎn)足紅橋區(qū)低。熱銷(xiāo)奧林匹克花園670065-130小高層地鐵一號(hào)線606、658、34、634家樂(lè)奧園店有大型丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線?！龅禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平普遍較低，價(jià)格是本區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)。宗地處于北辰科技園區(qū)南區(qū)內(nèi)，西距津圍公路，南距外環(huán)線約6公里，呈南寬北窄的梯形長(zhǎng)條狀。
【正文】 性設(shè)施用地規(guī)模，此部分對(duì)成本構(gòu)成的影響依然很大，本方案的公益性設(shè)施用地規(guī)模對(duì)綜合成本的影響在 160元/平方米左右 B:參照河北區(qū)南口路搪瓷廠地塊，土地價(jià)格預(yù)計(jì) 200萬(wàn)元 /畝，銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì) 6000元 /平方米，折合樓面地價(jià) 1199元 /平方米。據(jù)此可簡(jiǎn)單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價(jià)應(yīng)在 80萬(wàn)元 /畝 —100萬(wàn)元 /畝左右為宜。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開(kāi) 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進(jìn)性，本項(xiàng)目宜分期開(kāi)發(fā)，可分為三期動(dòng)工興建，由 南向北梯次開(kāi)發(fā)，首期 13萬(wàn) m178。，二期 15萬(wàn) m178。，三期 m178。 項(xiàng)目啟動(dòng) 項(xiàng)目操作 開(kāi)發(fā)周期 ■ 以南部商業(yè)金融和部分住宅為一期實(shí)施內(nèi)容，合計(jì) 13萬(wàn) m178。； ■ 初期應(yīng)先行建設(shè) 1萬(wàn)平米左右的西南角商業(yè)和 2萬(wàn)平米左右的住宅建筑，用于作為銷(xiāo)售場(chǎng)所和銷(xiāo)售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時(shí)試探性接觸市場(chǎng)。 ■ 本啟動(dòng)方案首期壓力大了一些，因?yàn)樯虡I(yè)部分會(huì)帶來(lái)較大的資金壓力。 2020年 10月 —2020年 10月，共計(jì)四年時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、經(jīng) 濟(jì) 核 算 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12000元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷(xiāo)售單價(jià) 單方成本 所得稅稅前利潤(rùn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析 項(xiàng)目土地款 項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用 項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營(yíng)銷(xiāo)推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題 1）地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場(chǎng)管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價(jià)值但并非核心價(jià)值。 ■ 理念定位是項(xiàng)目推廣的精神內(nèi)核，是項(xiàng)目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項(xiàng)目核心特質(zhì)擬人化的表達(dá)方式。理念定位應(yīng)傳達(dá)項(xiàng)目最核心、最具差異化與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物理特性，同時(shí)這一物理特性的表達(dá)方式應(yīng)切合目標(biāo)客層更深層次的心理需求。 ■ 節(jié)奏控制涉及推盤(pán)節(jié)奏、價(jià)格節(jié)奏兩方面，節(jié)奏變化的前提是營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的不斷調(diào)整設(shè)定，因此它統(tǒng)領(lǐng)著整體營(yíng)銷(xiāo)工作。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的簡(jiǎn)單邏輯 1）立足大勢(shì)、跑贏大市 2）明確核心理念的外延與內(nèi)涵 3）放大核心理念，使之形成差異化市場(chǎng)個(gè)性，引發(fā)高關(guān)注度 4）樹(shù)立整體化、統(tǒng)一化的理念、形象識(shí)別原則 5）傳播項(xiàng)目物理與精神特性 6）不斷優(yōu)化、調(diào)適最佳的媒體組合策略 7）抓好購(gòu)買(mǎi)通路與購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn) 8）不間斷的節(jié)奏調(diào)整與細(xì)化 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 亞得小城的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn) 1）明確營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 2）確立項(xiàng)目核心物理特性以及理念定位 3）借勢(shì)與造勢(shì) 4）抓好購(gòu)買(mǎi)通路，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客層的精確打擊 5）抓好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，抓好購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)環(huán)節(jié) 6）控制營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 7）調(diào)控好推盤(pán)與價(jià)格節(jié)奏 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人員安排 組成以策劃部 2人、銷(xiāo)售部 10人的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)案組，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)全程營(yíng)銷(xiāo)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、為您創(chuàng)造價(jià)值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們?cè)敢鈪f(xié)助貴公司完成以下工作： 1）地產(chǎn)項(xiàng)目前期的土地價(jià)值挖掘與判斷 2）項(xiàng)目定位與前期產(chǎn)品策劃 3）項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造與完善 4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理與協(xié)調(diào) 5）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃與銷(xiāo)售組織管理 為您創(chuàng)造價(jià)值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝謝！
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