天津亞得小城住宅小區(qū)項目發(fā)展方向提案報告公寓住宅-資料下載頁
2025-05-03 14:33本頁面
【導(dǎo)讀】涵又擴展了外延，為天津市的城市建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的市場機遇。漲行情即將展開。城市發(fā)展格局正在迅速演變中，環(huán)外置業(yè)從08年開始逐漸成為市場主流?！鲎匀弧⑷宋沫h(huán)境一般，市民印象分不高。■近些年未處在天津力主發(fā)展象限上，發(fā)展速度偏慢。區(qū)縣的快速發(fā)展都必將促進地處連接樞紐的北辰區(qū)的快速發(fā)展?！銮靶┠昙t橋、河北兩個毗鄰城區(qū)的發(fā)展偏慢也制約了北辰區(qū)的發(fā)展，如今隨著兩區(qū)不斷加大的城改力度，人口外遷首選北辰區(qū)。增速跡象開始顯露，機會潛力巨大。■該板塊工業(yè)發(fā)達，企事業(yè)單位集中，人民富庶，居民購買力強?！鰵v史上的項目多為低檔住宅小區(qū)。主要滿足紅橋區(qū)低。熱銷奧林匹克花園670065-130小高層地鐵一號線606、658、34、634家樂奧園店有大型丁字沽三號路延長線?！龅禺a(chǎn)項目開發(fā)水平普遍較低，價格是本區(qū)域地產(chǎn)項目的主要優(yōu)勢。宗地處于北辰科技園區(qū)南區(qū)內(nèi)，西距津圍公路，南距外環(huán)線約6公里，呈南寬北窄的梯形長條狀。
【正文】 性設(shè)施用地規(guī)模，此部分對成本構(gòu)成的影響依然很大，本方案的公益性設(shè)施用地規(guī)模對綜合成本的影響在 160元/平方米左右 B:參照河北區(qū)南口路搪瓷廠地塊，土地價格預(yù)計 200萬元 /畝，銷售均價預(yù)計 6000元 /平方米，折合樓面地價 1199元 /平方米。據(jù)此可簡單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價應(yīng)在 80萬元 /畝 —100萬元 /畝左右為宜。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進性，本項目宜分期開發(fā)，可分為三期動工興建，由 南向北梯次開發(fā)，首期 13萬 m178。，二期 15萬 m178。，三期 m178。 項目啟動 項目操作 開發(fā)周期 ■ 以南部商業(yè)金融和部分住宅為一期實施內(nèi)容，合計 13萬 m178。； ■ 初期應(yīng)先行建設(shè) 1萬平米左右的西南角商業(yè)和 2萬平米左右的住宅建筑，用于作為銷售場所和銷售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時試探性接觸市場。 ■ 本啟動方案首期壓力大了一些，因為商業(yè)部分會帶來較大的資金壓力。 2020年 10月 —2020年 10月，共計四年時間開發(fā)完畢 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、經(jīng) 濟 核 算 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價 利潤 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價 利潤 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12000元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷售單價 單方成本 所得稅稅前利潤 銷售利潤率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報率分析 項目土地款 項目預(yù)估最大資金占用 項目實際投資回報率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營銷推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營銷的核心命題 1）地產(chǎn)營銷的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價值但并非核心價值。 ■ 理念定位是項目推廣的精神內(nèi)核，是項目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項目核心特質(zhì)擬人化的表達方式。理念定位應(yīng)傳達項目最核心、最具差異化與競爭優(yōu)勢的物理特性，同時這一物理特性的表達方式應(yīng)切合目標(biāo)客層更深層次的心理需求。 ■ 節(jié)奏控制涉及推盤節(jié)奏、價格節(jié)奏兩方面，節(jié)奏變化的前提是營銷目標(biāo)的不斷調(diào)整設(shè)定，因此它統(tǒng)領(lǐng)著整體營銷工作。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營銷的簡單邏輯 1）立足大勢、跑贏大市 2）明確核心理念的外延與內(nèi)涵 3）放大核心理念，使之形成差異化市場個性，引發(fā)高關(guān)注度 4）樹立整體化、統(tǒng)一化的理念、形象識別原則 5）傳播項目物理與精神特性 6）不斷優(yōu)化、調(diào)適最佳的媒體組合策略 7）抓好購買通路與購買體驗 8）不間斷的節(jié)奏調(diào)整與細化 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 亞得小城的營銷關(guān)鍵點 1）明確營銷目標(biāo) 2）確立項目核心物理特性以及理念定位 3）借勢與造勢 4）抓好購買通路，實現(xiàn)對目標(biāo)客層的精確打擊 5）抓好銷售現(xiàn)場管理，抓好購買體驗環(huán)節(jié) 6）控制營銷費用 7）調(diào)控好推盤與價格節(jié)奏 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人員安排 組成以策劃部 2人、銷售部 10人的營銷專案組，進駐現(xiàn)場全程營銷。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們愿意協(xié)助貴公司完成以下工作： 1）地產(chǎn)項目前期的土地價值挖掘與判斷 2）項目定位與前期產(chǎn)品策劃 3）項目產(chǎn)品力塑造與完善 4）項目設(shè)計管理與協(xié)調(diào) 5）項目營銷推廣策劃與銷售組織管理 為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝謝！
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