【導(dǎo)讀】高水平引導(dǎo)，最終滿足高品質(zhì)健康生活需求”的生活和居住環(huán)境.專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理運(yùn)作下，保證為廣大業(yè)主提供周全、貼身的客戶服務(wù)，全效管理）特色管理運(yùn)作模式，以確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。通過“二全管理”：全程監(jiān)督和控制，全。效的質(zhì)量保證，形成一個環(huán)環(huán)相扣的物業(yè)管理運(yùn)行模式，使物業(yè)管理無疏無漏，讓物業(yè)服務(wù)有質(zhì)有效，形成“二全”管理的核心，物業(yè)管理的精髓。方可出入小區(qū)，所有外來來訪人員均要求登記出入。制定各項內(nèi)部管理制度、操作規(guī)程，嚴(yán)格履行各級人員的崗位職。責(zé)，加強(qiáng)對管理區(qū)域的巡查力度。作提供標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。事件發(fā)生率為零，讓雙井上城廣大業(yè)主有安全感、舒適感。②全天候監(jiān)控：在主要出入口，保安實(shí)行24小時值班，24小時巡邏；視，做到一處有事，環(huán)環(huán)連動，如有突發(fā)事件發(fā)生，快速救援人員立即趕到。之責(zé)任”的觀念和安全意識深入業(yè)主心中。在確定以無違章裝修作為工作重點(diǎn)之一的基礎(chǔ)上，將在雙井上城嚴(yán)

　　

【正文】 修檔案的初始建立； ? 交樓組組長就當(dāng)日交樓情況匯總為《交樓日報表》，內(nèi)容包括當(dāng)日交樓戶數(shù)、二次收樓約定戶數(shù)（造成二次收樓原因）、返修維修及委托服務(wù)跟進(jìn)、完成、解決情況，就到時未完成的委托服務(wù)、維修、業(yè)主收樓滿意率上報交樓總指揮； ? 交樓總指揮就此情況制訂應(yīng)急處理措施，并對違紀(jì)人員作出相應(yīng)處罰。 二、裝修管理方案及措施 業(yè)主的裝修管理在業(yè)主 收樓期間是一項非常重要的工作，物業(yè)管理中心須對業(yè)主房屋裝修申請進(jìn)行嚴(yán)格的審批。具體可從以下幾方面進(jìn)行嚴(yán)格的管理： 一） 裝修管理的流程 二）裝修申請的審批 為使房屋外立面整齊美觀，不影響觀瞻和原建筑風(fēng)貌，可嚴(yán)格根據(jù)以下注意事項進(jìn)行裝修審批： 1） 室內(nèi)裝修不得改變房屋建筑主體和承重墻； 2） 室外裝修不得自接門斗、不得封閉陽臺、不得對原門窗及外墻進(jìn)行改造； 合格 業(yè)主申請 填寫裝修申請表并提供相關(guān)圖紙及裝修隊的資料 業(yè)主繳納裝修保證金 動工進(jìn)行裝修 裝修完畢，客服部會同工程人員進(jìn)行驗收 裝修施工隊辦理出入手續(xù) 退還裝修押金 未通過 重新設(shè)計 限期糾正、整改賠償 不合格 裝修資料存檔 工程維修部主管審核審批 3） 安裝空調(diào)、防盜門、防盜護(hù)欄、曬衣架等必須統(tǒng)一位置、規(guī)格、款式、色調(diào)。 三）裝修過程中的監(jiān)督管理 裝修期間，對左右 隔壁、上下樓層業(yè)主的生活和休息會產(chǎn)生影響。若物業(yè)管理中心不采取有效措施，肯定會招致裝修單元相鄰業(yè)主的投訴和不滿。為避免室內(nèi)裝修對鄰居的干擾，可采取以下管理手法： 裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層業(yè)主，讓他們有思想準(zhǔn)備或采取一些預(yù)防措施。 在業(yè)主提交裝修申請時，提醒業(yè)主聘請信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司，并縮短工期； 對業(yè)主和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，解釋裝修程序和有關(guān)管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工作或休息的裝修工程； 將《裝修注意事項》貼在裝修單元的大門上，提醒裝修人員文明施工； 嚴(yán)禁在夜 晚、周末等時間進(jìn)行裝修，早上裝修要求在 8點(diǎn)鐘后，以免打擾鄰居的休息； 施工人員必須辦施工證或出入證方可進(jìn)場施工，施工人員不得從事與施工無關(guān)的各種活動； 加強(qiáng)對裝修單元的監(jiān)管，及時聽取鄰居意見，對違規(guī)施工人員視其情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責(zé)令賠償損失等處罰； 為施工單位提供必要的服務(wù)條件，為其保質(zhì)、按時完成裝修任務(wù)給予方便； 加快裝修申請、驗收時間，及時將裝修按金退還用戶。 四）房屋裝修的驗收 業(yè)主在裝修完工時提前向物業(yè)管理中心申請驗收，并預(yù)約裝修驗收時間； 物業(yè)助理會同工程部主 管對裝修進(jìn)行驗收，物業(yè)助理對裝修施工人員的出入證件須收回，對聲明遺失的證件，通知保安部查明收回； 裝修驗收人員須按照《裝修申請表》逐項進(jìn)行驗收，在驗收時發(fā)現(xiàn)違章裝修的，按《違章處理程序》執(zhí)行，并立即停止對該戶的驗收，直至整改完畢后 再進(jìn)行正式驗收。 正式驗收合格者，工程部主管在裝修押金收據(jù)上簽署驗收合格證明 (業(yè)主憑此證明辦理“裝修押金”退款手續(xù) )。 五）業(yè)主違規(guī)裝修的處理 業(yè)主違規(guī)裝修一般表現(xiàn)為：違規(guī)拆墻；違規(guī)在墻、梁、柱、樓板、陽臺、屋面鑿拆搭占等；占用公共通道放建筑材料；施工現(xiàn)場未備有滅火器材；在午休或夜 晚使用電鋸（電鉆）產(chǎn)生噪音；亂倒泥（石、木等）渣；違規(guī)安裝空調(diào)；違規(guī)封閉陽臺等等。 為了保證物業(yè)及業(yè)主人身財務(wù)安全，加強(qiáng)對業(yè)主室內(nèi)裝修的管理，物業(yè)管理中心對業(yè)主的違規(guī)裝修視情節(jié)輕重可采取如下措施： 口頭或書面警告； 停止違裝修； 責(zé)令恢復(fù)原狀； 扣留或沒收工具； 停水停電； 責(zé)令賠償（損壞公共管理利益）經(jīng)濟(jì)損失。 由于物業(yè) 服務(wù) 中心沒有行政處罰權(quán)，物業(yè) 服務(wù) 中心一定要制定業(yè)主室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好還要制定裝修保證金（押金）制度，同時要求裝修隊伍書面承諾遵守裝修管理規(guī)定，安全施工操作，否則，物業(yè) 服務(wù) 中心 有權(quán)對其處罰（收違約金），糾正違規(guī)裝修行為，所收的違約金放入管理帳戶，歸全體業(yè)主所有。 第 八 節(jié) 公共秩序管理方案 一、保安部 人員崗位 設(shè)置及各崗位職責(zé) （一）保安部主要工作 （ 1）負(fù)責(zé)安全防范工作，做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防 搶、防災(zāi)害事故”等七防工作。 （ 2）對小區(qū)實(shí)施全方位公共秩序維護(hù)、安全監(jiān)督和巡查工作，做好外來人員的登記、指引工作。 （ 3）制定、執(zhí)行、落實(shí)各項安全防范措施，抓好保安隊伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 （ 4）負(fù)責(zé)小區(qū)消防系統(tǒng)的運(yùn)行管理，制訂消防設(shè)施、設(shè)備安全檢查制度和開展消防知識的 宣傳工作。 （ 5）負(fù)責(zé)小區(qū)出入車輛的登記、收費(fèi)、保管等工作。 （ 6）負(fù)責(zé)公共區(qū)域范圍的配套設(shè)施和車場等監(jiān)控管理工作。 （二）保安崗位設(shè)置及人員的配備 崗位設(shè)置 （視實(shí)際情況再定） 根據(jù)前面保安人員的配備，保安部共配備 13人，其中隊長 1 人，領(lǐng)班 3人，保安員 6 人，根據(jù)對該項目的考察，保安員崗位擬按如下進(jìn)行設(shè)置： （ 1）小區(qū)大門保安崗：配備 3人，早、中、晚班各 3人 (共三個門 )； （ 2）地下停車場保安崗：配備 3人，早、中、晚班各 1 人； （ 3）小區(qū)巡邏保安崗：配備 3人，早、中、晚班各 1人； （ 4）監(jiān)控中心保安監(jiān) 控崗：配備 3人，早、中、晚班各 1人； 工作時間 保安員實(shí)行 24 小時三班輪值守衛(wèi)、巡邏 、監(jiān)控 制度：早班（ 8:0016:00）、中班（ 16： 0024:00）、晚班（ 24:0008:00），每天工作 8小時，每周工作 7天，休息 1天 算加班費(fèi) ，每隔 10 天輪崗一次。 各崗位主要工作 （ 1） 主管：負(fù)責(zé)小區(qū)全面的安全防范管理以及保安員的招聘、培訓(xùn)、考核工作，監(jiān)督檢查保安員的思想道德和勞動紀(jì)律。 （ 2） 領(lǐng)班： 協(xié)助主管工作，對小區(qū)各重點(diǎn)防范部位每天定時進(jìn)行巡邏， 監(jiān)督檢查保安員的工作。 （ 3） 小區(qū)出入口保安崗：主要負(fù)責(zé)小區(qū)出入口人流 、車流秩序，進(jìn)行外來人員、物品進(jìn)出、車輛出入登記、車輛臨時停放收費(fèi)等，按規(guī)定做好物品出入管理。 （ 4） 小區(qū)監(jiān)控保安崗：主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)部位的安全監(jiān)控。 （ 5） 小區(qū)巡邏保安崗：主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，包括車輛停放、裝修監(jiān)督、消防報警設(shè)施設(shè)備巡視檢查以及小區(qū)內(nèi)各重點(diǎn)防范部位的安全巡視等。 第 九 節(jié) 綠化管理 根據(jù) 惠豐新城 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)以及綠化養(yǎng)護(hù)管理的要求，擬將該項目的綠化養(yǎng)護(hù)進(jìn)行外包，由專業(yè) 綠化公司按照綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理。以下是 綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 一、草坪日常管理標(biāo)準(zhǔn)要求 草坪分 級標(biāo)準(zhǔn)： 按二級草坪進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，綠期 260 天以上，草坪平整留茬 60mm 以下，供公共休憩及輕度踐踏。 淋水： 草坪夏秋生長季每天淋水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水 23次。 草坪改良： 草坪如出現(xiàn)直徑 10cm 以上禿斑、枯死或局部惡性雜草占該部分草坪 50 以上且無法清除的，應(yīng)采用局部更換法更換該處草坪草，如草坪局部出現(xiàn)被踩實(shí)導(dǎo)致生長嚴(yán)重不良，應(yīng)采用局部疏草法疏草改良。 草坪施肥 ① 肥料選用原則：草坪選用速溶復(fù)合肥、快綠美、長效肥和緩溶復(fù)合肥。 ② 施肥周期：長效肥施肥周期按肥料使用說明進(jìn)行，草坪每 月施速溶復(fù)合肥一次；快綠美及尿素只在重大節(jié)慶日、檢查日才用于追綠，其他時間嚴(yán)格控制 使用。 剪草 ① 剪草頻度：草生長季每 20天剪一次，秋冬季每月剪一次。 ② 在每次剪草前應(yīng)先測定草坪草的大概高度，并根據(jù)所選用的機(jī)器調(diào)整力度盤高度，一般特級至二級的草要遵循 1/3 原則（即每次剪草剪去長度不超過草高的 1/3）。 ③ 剪草質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) :剪割后整體效果平整 ,無明顯起伏和漏剪 ,剪口平齊；障礙物處及樹頭邊緣用割灌機(jī)式手剪補(bǔ)剪，無明顯漏剪痕跡；四周不規(guī)則草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡；現(xiàn)場清理干凈 ,無遺漏草屑、雜物。同一塊草坪 應(yīng)在同一天內(nèi)剪完，以防生長不均。 雜草控制 ① 根據(jù)雜草生長情況，選用除草方法。一般少量雜草或無法用除草劑的草坪雜草采用人工拔除。已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑防除。 ② 雜草防除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：草坪沒有明顯高于 15cm 的雜草， 12cm 的雜草不得超過 5棵 /m2；整塊草坪沒有明顯的闊葉雜草；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草。 病蟲害防治 ① 草坪病蟲害應(yīng)以防為主，每半個月噴一次廣譜性殺蟲藥及殺菌藥，對于突發(fā)性的病蟲害的草坪都應(yīng)及時針對性地選用農(nóng)藥加以噴殺，以防蔓延。 ② 對于由于病蟲害而導(dǎo)致的嚴(yán)重退化的草坪應(yīng)及 時給予更換。 ⑻打孔與疏草：視草坪生長密度每年疏草打孔，或給予局部培沙。 二、喬灌木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 喬木修剪 ① 棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá) 1/3 時即應(yīng)剪除，局部枯黃時按樹葉形狀進(jìn)行修邊，其葉殼在底部開裂達(dá) 1/3 以上時應(yīng)剝除，修剪時應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)主干頂芽不受損傷； ② 對由于受意外傷害折斷而枯黃的枝葉應(yīng)及時修剪； ③ 每年 12月至次年 2 月應(yīng)對喬木修剪，剪除徒長枝、樹身的萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對樹冠適當(dāng)整形保持 形狀，對造型樹木應(yīng)每個月修剪一次外形，以保持形狀； ④ 修剪 整形應(yīng)達(dá)到均衡樹勢、完整樹冠和促進(jìn)生長的要求； 灌木修剪 ① 所有灌木應(yīng)在秋季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作； ② 非觀花的造型灌木生長季應(yīng)每 25 天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀； ③ 每天巡查中應(yīng)及時清剪因折斷而枯黃的枝葉； ④ 對于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木應(yīng)及時將枯黃的葉邊清修； ⑤ 觀花灌木應(yīng)在花期過后進(jìn)行較重的修剪，盡量避免在開花前修剪。 喬灌木施肥 ① 喬木應(yīng)每年施肥一次，采用穴施或環(huán)施法，有機(jī)肥或復(fù)合肥均可； ② 觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施一次有機(jī)肥，每年 56 月應(yīng)追 肥一次復(fù)合肥，入冬前應(yīng)施一次鉀肥。 ③ 小區(qū)內(nèi)喬灌木不應(yīng)該長期單純施用尿素等高氮肥速效肥。 病蟲害防治 ① 小區(qū)內(nèi)灌木每月應(yīng)噴一次廣譜殺蟲劑和殺菌劑；禁用高毒或強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥。 ② 對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴殺農(nóng)藥； ③ 對園藝害蟲應(yīng)交替使用幾種藥物噴殺，避免病蟲產(chǎn)生抗藥性； ④ 噴藥時應(yīng)注意噴植物的葉背面及根莖部位； 喬灌木養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ① 喬木生長健壯、形態(tài)整齊、無凌亂枝條和冗長枝葉，灌木株形整齊、造型植物輪廓清晰，修剪面平直整齊，棱角分明。 ② 沒有長 20cm 以上枯枝黃葉，折斷枝、 修剪殘留枝。 ③ 正確施肥、噴藥，無明顯病蟲害，喬木基部無 20cm 以上萌蘗枝，無過長雜草 ④ 灌木腳部整齊清潔，無過長雜草雜物，無嚴(yán)重黃葉、積塵； ⑤ 喬木修剪截口與枝位平齊，直徑 5cm以上的截口要封蠟； ⑥ 若因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)或自然因素造成喬灌木的死亡，應(yīng)及時補(bǔ)種。 喬灌木養(yǎng)護(hù)注意事項 ①不得擅自改變原植株造型；不得擅自截剪直徑 5cm 以上枝條； ②喬灌木修剪、施肥、噴藥等養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)及時登記； ③喬木修剪應(yīng)兩個人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝鋸進(jìn)行，不提倡爬數(shù)修剪； ④喬灌木噴藥應(yīng)注意風(fēng)向，注意保護(hù)員工及周 圍人員安全。 ⑤山體斜坡上的喬灌木養(yǎng)護(hù)操作應(yīng)注意安全，戴好有關(guān)安全設(shè)備。 三、時花養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 外觀保養(yǎng) ① 每天巡查室內(nèi)外時花，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，調(diào)整好花盆觀賞面； ② 對于一些個別提前開放的時花要及時抽換，以保持整個花壇的整體效果； ③ 對于高出時花的竹簽、雜草應(yīng)及時清除。 ④ 室外種地時花要求每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，每半個月松土及除雜草。 淋水 ① 室外的盆種時花夏秋季一般要求每天早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每 12 天淋水一次； ② 室外種地時花淋水應(yīng)視天氣而定，以 泥面不干裂、時花無缺水枯萎現(xiàn)象為原則。 ③ 時花擺放后期，若每盆時花內(nèi)處于較佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的 1/3時應(yīng)定為待換花。若某個花壇中待換花的比例超過 1/2時要求全部更換。 病蟲害防治 ① 時花擺放前應(yīng)先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑，注意噴殺花盆泥面的蚊蟲； ② 擺出去的時花每天應(yīng)注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害的時花壇要求每兩周噴一次藥； ③ 室內(nèi)時花嚴(yán)禁用劇毒、強(qiáng)刺激性或污染葉面粉劑的農(nóng)藥如有機(jī)磷類農(nóng)藥、 百菌清粉劑等。 時花養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ① 無殘花、黃葉，無高出花面的竹簽、 雜草等，整個花壇換花不超過 1/2；