【導讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 測算結果 （元 /月） 1 辦公電話費 4 臺， 100 元 /月 100 400 2 通訊費 主任 80 元 /月 80 80 3 辦公易耗品 紙張、表格、筆、墨及社區(qū)宣傳等100 元 /月 100 100 4 辦公水電費 每月按 280 元估算 280 280 5 小計 860 服裝費：夏裝 2 套，冬裝 2 套，人均 480 元，按兩年折舊 480 元 43247。 24=860 元 /月 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測 算表 序號 項目 測算依據 測算金額 （元 /月） 1 低值易耗品 清潔用各種洗滌劑、毛巾、掃把、水桶、拖把、肥皂、水管、易耗品等，90 前期物業(yè)管理方案 45 按每天 3 元計算 2 防疫消殺費 按占地面積 ㎡估算，按 元 /㎡月 ㎡= 1393 3 清潔、綠化養(yǎng)護費 按 綠地 面積 元 /㎡月計算（含澆水、修剪、農藥、化肥、防蟲、防凍、補栽、防風） 9423= 1885 4 窨井、化糞池清淘、清運費 按每年清掏兩次，每次 2車，每車 130 元 2 車 130 元 /車247。 12 個月 2 次 =43 元 43 5 生活 垃圾外運費 按每月每戶 元計算 1350 6 合計 4761 公共部位設備設施的日常運行維修養(yǎng)護能耗費用 包括：公共照明、 水泵、水箱、消防、監(jiān)控等公用設施設備。 （ 1）公共照明能耗費用 序號 項目 測算依據 測算公式 測算結果（元 /月） 1 樓道燈 聲光控 按每樓層 1 盞， 每盞 ， 12 小時， 20%的使用率； 270 12 小時 20% 30 天 元 /381 前期物業(yè)管理方案 46 度 2 室外路燈 墻頭燈 景觀燈 經濟技術 指標無說明， 估計總容量為 4KW， 按 500 元 /月估算電費 500 500 3 智能化系統 按總功率 1KW，使用率 24小時計算（單元呼叫，緊急按鈕，監(jiān)控設備等） 1KW 24 小時 30 天 元 /度 705 4 小計 1586 （ 2）水泵能耗費 序號 設備名稱 功率 數量 計算方法 測算金額（元 /月） 1 無負壓給水裝置 8KW估算 1 按使用率 20%計算 8KW 20% 24 小時 /天 30 天 元 /度 1130 2 小計 1130 水箱防疫費： 由于招標文件沒有明確 ，暫按 地面水池， 50 噸，收費 500 元 /次，一年兩次 計算。 計 1000 元 /年，合 84 元 /月 稅金：按 %計算。 （ 1+2+3+4+5+6） %=55514 %= 元 /月 利潤：按 5%計提。 說明：根據《江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法》（贛計商價字前期物業(yè)管理方案 47 [2021]766 號）文件第十三條，物業(yè)管理企業(yè)合理利潤為 10%。 （ 1+2+3+4+5+6+7） 5%= 5%= 元 /月 總計：（ 1+2+3+4+5+6+7+8） = 元 /月 元 /月247。 ㎡ = 元 /㎡月 二、物業(yè)服務費 收入分析 第一年： 物業(yè)管理 服務費 收入： 根據倒算成本法，本項目物業(yè)管理公共性服務收費標準按 元 /㎡月，第一年物業(yè)管理收繳率按 85%計算，另外根據 XXXX 市物價局（洪價經字 [2021]13 號）文件精神，一年未入住使用的按物業(yè)管理公共性服務標準的 50%交納。 物業(yè)管理公共性服務收費收入為： 元 /月 其中： （ 1）住宅： 元 /㎡月 ㎡ 85%（收繳率）50%= 元 /月 （ 2） 商鋪： 元 /㎡月 ㎡ 50%（使用率） =8596元 /月 停車 服務 費收入： 本項目露天泊車位 270 個 。根據《 XXXX 市物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十三條：物業(yè)設施經營性收益，可將收益的 30%補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的 70%納入物業(yè)維修基金。 第一年按 80%租用率計算 露天泊車位收入： 270 個 80 元 /個 30% 80%=4320 元 /月； 前期物業(yè)管理方案 48 收入合計： 第一年物業(yè)總收入為： +4320= 元 /月 物業(yè)公司第一年每月實際收入為： － =－ 元（虧損） 第二年： 物業(yè)管理收繳率按 95%計算，物業(yè)管理公共性服務收費收入為：57362 元 /月 其中： （ 1）住宅： 元 /㎡月 ㎡ 95%（收繳率） = 元 /月 （ 2）商鋪： 元 /㎡月 ㎡ 80%（使用率） =元 /月 停車 服務 費收入： 本項目露天泊車位 270 個。根據《 XXXX 市物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十三條：物業(yè)設施經營性收益，可將收益的 30%補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的 70%納入物業(yè)維修基 金。 第二年按 95%租用率計算 露天泊車位收入： 270 個 80 元 /個 30% 95%=5130 元 /月； 收入合計： 第二年物業(yè)總收入為： 57362+5130=62492 元 /月 物業(yè)公司第二年每月實際收入為： 62492－ = 元（盈利） 三 、前期費用測算 前期物業(yè)管理方案 49 前期配合協助開發(fā)建設單位銷售現場物業(yè)咨詢及業(yè)主臨時公約制定、保潔、保安、工程人員產生的合理費用，由開發(fā)商按實際支付。（人員工資費用報價參照費用測算表） 考慮到物業(yè)提前 2 個月進場和前期投入的人員成本、物資費用，建議并要求開 發(fā)單位給予物業(yè)公司一次性支付 480432=96086 元以彌補前期物業(yè)服務費用（見下表） 每個月的費用如下： 序號 項目名稱 測算依據 測算公式 測算結果 （元 /月） 一 管理與服務崗位 1+2+3+4 46233 1 員工工資 詳見成本分析 36900 2 社會養(yǎng)老保險 詳見成本分析 8333 3 失業(yè)保險 詳見成本分析 833 4 工傷保險 詳見成本分析 167 二 辦公費用 1+2+3+4 860 1 辦公電話費 詳見成本分析 400 2 通訊費 詳見成本分析 80 3 辦公易耗品費用 詳見成本分析 100 4 辦公水電費用 詳見成本分析 280 三 服裝費用 詳見成本分析 860 四 低值易耗品費用 詳見成本分析 90 合計：一 +二 +三 +四 48043 四 、建議書 管理區(qū)域內主干道高桿燈不宜多設，高度適宜，過高不便于后期維修，高度小于 5 米。 前期物業(yè)管理方案 50 建議合理布置綠化取水點和保潔取水點（每棟一個保潔取水點，保潔取水點應附近有下水管道），可盡量設置在綠化叢中，其間隔距離保持在 30~40 米左右比較適宜，這樣既便于綠化澆水，又保證小區(qū)的美觀。 為維護本 小區(qū)安全，建議管理區(qū)域應獨立封閉，用鐵柵欄封閉，柵欄立面上部向外有排彎鉤，防止外人爬入。圍墻高度不低與 米，鐵柵欄為鑄鐵帶 45 度倒鉤。 為了方便業(yè)主，且維護小區(qū)安全，建議小區(qū)內出入口分別設置崗亭和電動道閘。主崗亭（含衛(wèi)生間）建筑面積 8 平方米以上，設置上下水設施。在道路轉彎處設置交通凸鏡，合理適量安裝行車緩沖塊裝置。 建議對樓道照明 采用聲光控照明燈，使室外照明總功率減小，可以降低管理區(qū)域內的公共照明費用，從而降低物業(yè)管理服務成本。 建議設置棟號牌、單元牌和門牌，方便業(yè)主和來訪者識別。 為了 業(yè)主和來訪者車輛停放安全、方便，建議在管理區(qū)域內道路設置指示牌，地上停車場鋪置或劃出 米 5 米的車位，引導車輛有序的行駛、停放，適當設置自行車停車棚。 安全監(jiān)控室是 24 小時運行，為減少人力成本，建議設在主出入口崗亭內，對小區(qū)次出入口實行限時開放，早、中、晚每次開放 2小時方便業(yè)主，其他時間關閉。 為了小區(qū)內兒童安全，建議綠化選用不帶刺的植物，戲水池設立圍欄，小區(qū)娛樂設施地面應設置防護軟墊。 建議小區(qū)路燈、圍墻燈等公共照明選用節(jié)能燈具，并稍有品位。 前期物業(yè)管理方案 51 1在小區(qū)內各主、次干道設置一定數量的果殼 箱，單元門前配置較大容量的垃圾桶。 1物業(yè)接管驗收時，建設單位要將所有建筑垃圾清運出小區(qū)，保證戶內和小區(qū)樓道、外環(huán)境基本整潔。臨時設施、污水池、化糞池、模板、磚頭、垃圾要拆除并清理干凈。 1房屋移交前建設單位對房屋的土建工程、配套設施設備工程的保修及時率作出承諾，及時解決業(yè)主有關房屋質量的投訴和返修的及時。 1按戶設置水表，水表的位置應設置在走廊過道上或戶外其他合適處，電表集中安裝，便于物業(yè)抄表，可節(jié)省人力、時間，不到室內查抄以免干擾業(yè)主生活。 1管理區(qū)域內室外消防栓設置的位置應離車行道路路 沿石 米距離避免車輛撞壞又便于消防車取水。 1樓宇內公共過道、地面建議使用天然石材或人造石材，以便于保持清潔清掃，同時又美化了小區(qū)，提高了小區(qū)品位。 1屋面雨水管要直接接入雨水井與地下排水管連通，確保地面環(huán)境和綠化成活。 1管理區(qū)域內的供水管網、強電、弱電井盡量設置在綠化中，這樣設置： （ 1）便于設施維修，保證交通暢通； （ 2）道路平整，不因車輛過往碾壓產生噪音； （ 3）維修安全，突發(fā)性的破損概率小，安全隱患少。 1屋面綠化工程要慎重考慮，有以下弊端： （ 1）植物存活率低； 前期物業(yè)管理方案 52 （ 2）養(yǎng)護成 本高； （ 3）殘枝敗葉易阻塞雨水管。 業(yè)主電表、水表和物業(yè)共用電表、水表分開獨立設置，以便于計量核算，物業(yè)共用電表為公變，無二次加壓供水設施。共用設備設施、共用電表、水表為物業(yè)公司水、電計量繳費專用。 2機動車實行單行道路寬不少于 米，雙行車道寬不少于 6米。 2因發(fā)展商原因產生的未出售或業(yè)主未驗收的物業(yè)按相關規(guī)定處理。 2建議在每單元門口統一設置信報箱、訂奶箱等，既方便業(yè)主使用，又美觀大方，便于管理。 第六章 物業(yè)管理前期介入 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié) ，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容： 施工期物業(yè)管理； 設施設備調試期物業(yè)管理； 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理； 其他前期準備工作； 前期物業(yè)管理方案 53 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度。 第一節(jié) 施工期物業(yè)管理工作 一、盡快熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄。 二、了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等。 三、根據以往的工程前期介入和物業(yè)管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題，與開發(fā)商協商，進行前期協調改進。 四、對影響小區(qū)功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與開發(fā)商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改報告，提交開發(fā)商備案處理。 第二 節(jié) 設施設備調試期物業(yè)管理 在設施設備調試期， XXXX 物業(yè)管理公司將委派由機電工程部經理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來 現場協助工作，除進行專業(yè)培訓工作外，與管理機構的工程技術人員一起，共同開展以下工作： 一、對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控，各種管線的預埋等。 二、出席有關工程的會議，參與機電設施設備的測試檢查，建立調試檔案。 前期物業(yè)管理方案 54 三、及時發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報建設單位。 四、參與設備調試 將工程技術人員分成四個小組，分別參與小區(qū)的供配電、電梯、給排水（包括消防供水）、弱電（包括 消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調試，掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環(huán)境條件和操作要領，進行詳細記錄。在進行調試觀摩的同時，根據了解的實際情況，編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。 第三節(jié) 小區(qū)竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理 一、小區(qū)工程竣工驗收 XXXX X 竣工并開始驗收，管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協助業(yè)主了解，發(fā)現施工質量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協助，并報建設單位。 二、物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行，也