【正文】 度為基礎(chǔ)，結(jié)合 《物權(quán)法》、 《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》、《 XXXX 市物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的總體要求，提煉、形成 XXXXX 物業(yè)管理規(guī)章制度體系?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。 一、 檔案資料的建立 采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲存資料。 按照資料載體的類型采用恰當(dāng)?shù)陌踩谋４娣绞健? 二、 XXXX 物業(yè)管理公司 管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 精神文明建設(shè)公約 電梯管理規(guī)定 清潔衛(wèi)生公約 裝修管理規(guī)定 物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度 臨時用電、用水管理規(guī)定 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 主任崗位職責(zé) 客戶服務(wù)中心職責(zé) 工程部職責(zé) 環(huán)境管理部職責(zé) 前期物業(yè)管理方案 37 員工考核 員工量化考核標(biāo)準(zhǔn) 員工守則 行政管理 員工招聘及辭退、離職規(guī)定 員工勞動管理規(guī)定 員工宿舍管理規(guī)定 辦公物品管理規(guī)定 檔案管理、保密、借閱制度 倉儲管理規(guī)定 財務(wù)管理制度 工資管理規(guī)定 有償服務(wù)收費(fèi)制度 客戶服務(wù) 投訴處理和分析工作流程 日檢工作流程 有償服務(wù)工作流程 機(jī)電設(shè)備管理工作制度 配電管理制度 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水維修保養(yǎng)規(guī)程 水泵房管理規(guī)定 消防設(shè)施停用管理制度 消防設(shè)備檢查規(guī)程 消防安全管理制度 重點(diǎn)部位臨時動火規(guī)定 滅火作戰(zhàn)處理方案 安管人員行為規(guī)范 安管人員交接班制度 安管工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 停車場管理規(guī)定 三、 檔案資料的分類 基礎(chǔ)管理 包括：工程建筑產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、接管驗(yàn)收資料、管理合同資料、業(yè)主委員會資料、維修資金資料、管理目標(biāo)及方案、公眾制度資 料、員工管理資料、計算機(jī)管理資料、行政文件資料、業(yè)主客戶資料、客戶反饋資料、維修資料； 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 包括：標(biāo)識、導(dǎo)示資料、小區(qū)房屋安全管理資料； 共用設(shè)備管理 包括：綜合類資料、供電系統(tǒng)資料、弱電系統(tǒng)資料、消防系統(tǒng)資料、電梯系統(tǒng)資料、給排水系統(tǒng)資料、共用配套設(shè)施資料、共用管線資料、照明設(shè)施資料； 安管及車輛管理 包括：安管資料、車輛及停車場管理資料； 環(huán)境衛(wèi)生管理 包括：環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料、清潔衛(wèi)生管理資料； 前期物業(yè)管理方案 39 綠化管理 包括：綠化資料； 精神文明建設(shè) 包括：社區(qū)文化資料 ； 管理效益 包括：經(jīng)濟(jì)效益資料、社會效益資料。日常管理文件（如管理公司通知、通報等）按照 XXXX 物業(yè)管理公司 制定的文件管理程序發(fā)放及接收，并立卷歸檔。 檔案資料由客戶服務(wù)中心統(tǒng)一管理。 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。 客戶服務(wù)中心部長負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。 客戶服務(wù)中心每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 第五章 管理成本的測 算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第一 節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) XXXX 一、 收費(fèi) 依據(jù) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（中物協(xié) [2021]1 號）、《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》。全部用戶實(shí)際用量） 三、停車管理服務(wù)收費(fèi) 根據(jù)《 XXXX 市住宅小區(qū)停車管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》， XXXX輛 計收 ，我物 業(yè)公司收取停車服務(wù) 費(fèi) 20 元 /月 第二 節(jié) 對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識 一、 財務(wù)控制原則 XXXX 物業(yè)管理公司 將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財務(wù)運(yùn)作的控制原則，通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費(fèi)，力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值，以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。 三、 財務(wù)特征 物業(yè)管理公司的重要 財務(wù) 特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。 四、 成本控制原則 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未控制或從簡。 六、 節(jié)約成本 通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用。 二、 通過精確的計算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運(yùn)行公共能源費(fèi)用，減少 XXXXX 的運(yùn)行開支。 四、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā)展員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員。在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡。 第 四 節(jié) XXXX月） 總額 （元 /月） 1 管理處經(jīng)理 1 人 2021 2021 2 客服中心主管 1 人 1500 1500 3 客服中心助理 1 人 1000 1000 4 物管員 3 人 800 2400 5 財務(wù)部主管 1 人 1500 1500 6 財務(wù)人員 1 人 1000 1000 7 工程部部長 1 人 1500 1500 8 水電、工程維護(hù)員 5 人 1000 5000 9 安管隊長 3 人 1000 3000 10 安管員 12 人 800 9600 11 保潔員 10 人 600 6000 12 綠化員 4 人 600 2400 13 小計 43 人 36900 10 社會養(yǎng)老保險：按社會平均工資的 60%，即 969元 /月 為基數(shù)。計算公式為： 969 2% 43=833 元 833 12 工傷保險： 按社會平均 工資的 60%為基數(shù) 。 24=860 元 /月 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測 算表 序號 項目 測算依據(jù) 測算金額 （元 /月） 1 低值易耗品 清潔用各種洗滌劑、毛巾、掃把、水桶、拖把、肥皂、水管、易耗品等，90 前期物業(yè)管理方案 45 按每天 3 元計算 2 防疫消殺費(fèi) 按占地面積 ㎡估算，按 元 /㎡月計算（含澆水、修剪、農(nóng)藥、化肥、防蟲、防凍、補(bǔ)栽、防風(fēng)） 9423= 1885 4 窨井、化糞池清淘、清運(yùn)費(fèi) 按每年清掏兩次，每次 2車，每車 130 元 2 車 130 元 /車247。 （ 1）公共照明能耗費(fèi)用 序號 項目 測算依據(jù) 測算公式 測算結(jié)果（元 /月） 1 樓道燈 聲光控 按每樓層 1 盞， 每盞 ， 12 小時， 20%的使用率； 270 12 小時 20% 30 天 元 /381 前期物業(yè)管理方案 46 度 2 室外路燈 墻頭燈 景觀燈 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo)無說明， 估計總?cè)萘繛?4KW， 按 500 元 /月估算電費(fèi) 500 500 3 智能化系統(tǒng) 按總功率 1KW，使用率 24小時計算（單元呼叫，緊急按鈕，監(jiān)控設(shè)備等） 1KW 24 小時 30 天 元 /度 705 4 小計 1586 （ 2）水泵能耗費(fèi) 序號 設(shè)備名稱 功率 數(shù)量 計算方法 測算金額（元 /月） 1 無負(fù)壓給水裝置 8KW估算 1 按使用率 20%計算 8KW 20% 24 小時 /天 30 天 元 /度 1130 2 小計 1130 水箱防疫費(fèi)： 由于招標(biāo)文件沒有明確 ，暫按 地面水池， 50 噸，收費(fèi) 500 元 /次，一年兩次 計算。 （ 1+2+3+4+5+6） %=55514 %= 元 /月 利潤：按 5%計提。 （ 1+2+3+4+5+6+7） 5%= 5%= 元 /月 總計：（ 1+2+3+4+5+6+7+8） = 元 /月 元 /月247。月 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi) 收入分析 第一年： 物業(yè)管理 服務(wù)費(fèi) 收入： 根據(jù)倒算成本法，本項目物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /㎡ 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入為： 元 /月 其中： （ 1）住宅： 元 /㎡月 ㎡ 50%（使用率） =8596元 /月 停車 服務(wù) 費(fèi)收入： 本項目露天泊車位 270 個 。 第一年按 80%租用率計算 露天泊車位收入： 270 個 80 元 /個 30% 80%=4320 元 /月； 前期物業(yè)管理方案 48 收入合計： 第一年物業(yè)總收入為： +4320= 元 /月 物業(yè)公司第一年每月實(shí)際收入為： － =－ 元（虧損） 第二年： 物業(yè)管理收繳率按 95%計算，物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入為：57362 元 /月 其中： （ 1）住宅： 元 /㎡月 ㎡ 80%（使用率） =元 /月 停車 服務(wù) 費(fèi)收入： 本項目露天泊車位 270 個。 第二年按 95%租用率計算 露天泊車位收入： 270 個 80 元 /個 30% 95%=5130 元 /月； 收入合計： 第二年物業(yè)總收入為： 57362+5130=62492 元 /月 物業(yè)公司第二年每月實(shí)際收入為： 62492－ = 元（盈利） 三 、前期費(fèi)用測算 前期物業(yè)管理方案 49 前期配合協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位銷售現(xiàn)場物業(yè)咨詢及業(yè)主臨時公約制定、保潔、保安、工程人員產(chǎn)生的合理費(fèi)用，由開發(fā)商按實(shí)際支付。 前期物業(yè)管理方案 50 建議合理布置綠化取水點(diǎn)和保潔取水點(diǎn)（每棟一個保潔取水點(diǎn)，保潔取水點(diǎn)應(yīng)附近有下水管道），可盡量設(shè)置在綠化叢中，其間隔距離保持在 30~40 米左右比較適宜，這樣既便于綠化澆水，又保證小區(qū)的美觀。圍墻高度不低與 米，鐵柵欄為鑄鐵帶 45 度倒鉤。主崗?fù)ぃêl(wèi)生間）建筑面積 8 平方米以上，設(shè)置上下水設(shè)施。 建議對樓道照明 采用聲光控照明燈，使室外照明總功率減小，可以降低管理區(qū)域內(nèi)的公共照明費(fèi)用，從而降低物業(yè)管理服務(wù)成本。 為了 業(yè)主和來訪者車輛停放安全、方便，建議在管理區(qū)域內(nèi)道路設(shè)置指示牌，地上停車場鋪置或劃出 米 5 米的車位，引導(dǎo)車輛有序的行駛、停放，適當(dāng)設(shè)置自行車停車棚。 為了小區(qū)內(nèi)兒童安全，建議綠化選用不帶刺的植物，戲水池設(shè)立圍欄，小區(qū)娛樂設(shè)施地面應(yīng)設(shè)置防護(hù)軟墊。 前期物業(yè)管理方案 51 1在小區(qū)內(nèi)各主、次干道設(shè)置一定數(shù)量的果殼 箱，單元門前配置較大容量的垃圾桶。臨時設(shè)施、污水池、化糞池、模板、磚頭、垃圾要拆除并清理干凈。 1按戶設(shè)置水表，水表的位置應(yīng)設(shè)置在走廊過道上或戶外其他合適處，電表集中安裝，便于物業(yè)抄表，可節(jié)省人力、時間，不到室內(nèi)查抄以免干擾業(yè)主生活。 1樓宇內(nèi)公共過道、地面建議使用天然石材或人造石材，以便于保持清潔清掃，同時又美化了小區(qū)，提高了小區(qū)品位。 1管理區(qū)域內(nèi)的供水管網(wǎng)、強(qiáng)電、弱電井盡量設(shè)置在綠化中，這樣設(shè)置： （ 1）便于設(shè)施維修，保證交通暢通； （ 2）道路平整，不因車輛過往碾壓產(chǎn)生噪音； （ 3）維修安全，突發(fā)性的破損概率小，安全隱患少。 業(yè)主電表、水表和物業(yè)共用電表、水表分開獨(dú)立設(shè)置，以便于計量核算，物業(yè)共用電表為公變，無二次加壓供水設(shè)施。 2機(jī)動車實(shí)行單行道路寬不少于 米，雙行車道寬不少于 6米。 2建議在每單元門口統(tǒng)一設(shè)置信報箱、訂奶箱等，既方便業(yè)主使用，又美觀大方，便于管理。 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容： 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理； 其他前期準(zhǔn)備工作； 前期物業(yè)管理方案 53 第一節(jié) 施工期物業(yè)管理工作 一、盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄。 三、根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。 第二 節(jié) 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期， XXXX 物業(yè)管理公司將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來 現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作： 一、對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等。 前期物業(yè)管理方案 54 三、及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報建設(shè)單位。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。 X 竣工并開始驗(yàn)收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助業(yè)主了解，發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報建設(shè)單