【正文】 們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。清除雜草:每月1次，對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。補(bǔ)苗。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到98%以上。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對癥施藥，每季度全面防治。崗位體系分為保安隊(duì)長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼)，互相配合。24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。實(shí)行保安隊(duì)長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。(3)重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。保安工作標(biāo)準(zhǔn):(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù)；對外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi)；及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘，并用對講機(jī)通知巡邏崗；對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報(bào)告；負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊；對備用鑰匙使用進(jìn)行登記。上述檔案按年度建立和裝訂。(二)制定《檔案管理制度》，規(guī)范檔案管理工作?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等。業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實(shí)際情況，以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。第五章 社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排社區(qū)活動(dòng)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強(qiáng)業(yè)住戶間的鄰里意識(shí)、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“**小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會(huì)為主組織實(shí)施，管理處要參加共建理事會(huì)的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo)，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，做好本職工作，以實(shí)際行動(dòng)配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標(biāo)落到實(shí)處。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動(dòng)的場地。（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)想效果時(shí)間備注1棋牌活動(dòng)（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長期文化活動(dòng)室2圖書閱覽讀書自修、擴(kuò)大視野長期文化活動(dòng)室3紅十字會(huì)救護(hù)網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長期社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽（拔河等）強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會(huì)聯(lián)辦5夕陽紅老年晨練強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)長期居委會(huì)聯(lián)辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動(dòng)，陶冶情操居委會(huì)聯(lián)辦7釣魚俱樂部（會(huì)員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會(huì)聯(lián)辦8少兒暑期消防夏令營豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦9少兒暑期游泳培訓(xùn)班豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦10世界環(huán)境日活動(dòng)人人保護(hù)環(huán)境，減少污染六月公司組織11世界無煙日做新世紀(jì)文明使者五月公司組織12地球日熱愛地球，保護(hù)環(huán)境六月公司組織13無償獻(xiàn)血獻(xiàn)愛心無償獻(xiàn)血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦14禁毒法制教育活動(dòng)普法宣傳，禁止毒害六月派出所合辦15消防知識(shí)培訓(xùn)提高安全防范意識(shí)不定期區(qū)消防大隊(duì)16金秋（國慶）綜藝活動(dòng)展現(xiàn)小區(qū)學(xué)苑文化主題中秋前后居委會(huì)合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻(xiàn)愛心長期公司組織（三）社區(qū)活動(dòng)的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《**小區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》等規(guī)定，制定了比較全面的社區(qū)工作運(yùn)行制度，如《社區(qū)文化工作制度》、《會(huì)所管理規(guī)定》以及籃球場、游泳池、圖書室等專項(xiàng)管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動(dòng)的良好運(yùn)作提供了有力的保障。開發(fā)商已配置了會(huì)所，給社區(qū)活動(dòng)的開展提供了一個(gè)很大的空間，會(huì)所中主要安排有健身中心、四點(diǎn)半學(xué)校、書法班、棋牌室、休閑活動(dòng)場所、閱覽室等。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動(dòng)及有關(guān)新聞圖片等。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會(huì)合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動(dòng)，共同開展豐富多彩的環(huán)?；顒?dòng)。如:業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。經(jīng)常匯報(bào)物業(yè)管理過程中的問題，主動(dòng)爭取業(yè)主委員會(huì)的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。第六章 初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項(xiàng)目中標(biāo)后，組成前期管理工作小組，進(jìn)行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和前期管理工作。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個(gè)方面展開：就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。(二)竣工驗(yàn)收配合及建認(rèn)方案熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； 做好接管驗(yàn)收事項(xiàng)。已驗(yàn)收的，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)查。二、常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容，便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍12小時(shí)保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護(hù)管理；24小時(shí)保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項(xiàng)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點(diǎn)工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可）、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。結(jié)果表明，**小區(qū)住戶以工薪階層的拆遷安置人員為主的服務(wù)對象，文化水準(zhǔn)較高，對物業(yè)服務(wù)的要求高，并渴望**小區(qū)能夠繼續(xù)保持物業(yè)增值的良好勢頭。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。（２）服務(wù)需求**小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準(zhǔn)較高，他們注重個(gè)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像**小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價(jià)值觀的文化大氛圍。由于**小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價(jià)格的低迷形成強(qiáng)烈對比。 ３、無償便民服務(wù)項(xiàng)目類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目家政服物1代訂牛奶2電話留言服務(wù)3送取干洗衣服4調(diào)試電視節(jié)目5代辦有線電視開通6代訂酒店客房7保安對講檢修服務(wù)8代辦電話開戶9代辦煤氣開戶10代辦收訂報(bào)刊雜志11介紹保姆文化娛樂服務(wù)1組織體育鍛煉活動(dòng)2代購部分車船、飛機(jī)票3組織各種展銷活動(dòng)4開設(shè)棋類、書法活動(dòng)5組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)6組織老年人活動(dòng)三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度（一）入住公約（按建設(shè)部樣本） （二）入住管理方案通過設(shè)計(jì)合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項(xiàng)資料收集歸檔齊全。安排好入住辦理場地，準(zhǔn)備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。進(jìn)入正常時(shí)段后由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。包括房屋開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項(xiàng)等。包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。（5）**小區(qū)使用公約。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運(yùn)，公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。常用電話、小區(qū)平面圖、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗(yàn)證—發(fā)放資料—填表和簽協(xié)議—收費(fèi)—發(fā)放鑰匙—驗(yàn)房。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務(wù)項(xiàng)目表》，請業(yè)主簽收。（5）收費(fèi)：按物價(jià)局規(guī)定核收各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用。（7）驗(yàn)房：工作人員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單》一式二份。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。④業(yè)主驗(yàn)收簽字確認(rèn)。四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作前期物業(yè)管理階段按照投標(biāo)書規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一年后根據(jù)小區(qū)價(jià)格聽證會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依照市物價(jià)局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。如通過業(yè)主大會(huì)或社區(qū)居委會(huì)等，多渠道向業(yè)主做好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳工作。把好入住辦理時(shí)宣傳交底關(guān)。把好裝修申請審核關(guān)。把好檢查落實(shí)關(guān)。（1）嚴(yán)格裝修檢查、巡視。（2）加強(qiáng)對施工人員的管理。（3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢復(fù)原狀外，必要時(shí)提交政府相關(guān)部門追究和處理。裝修材料使用樓梯走廊進(jìn)行搬運(yùn)時(shí)應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺(tái)、燈具、開關(guān)及墻面等。電器線路必須從預(yù)留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開槽安裝各類管道。不可封閉或暗設(shè)燃?xì)夤艿?，拆改須由燃?xì)夤具M(jìn)行。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。 ⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并配合有關(guān)單位采取措施盡快解決。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。（2）機(jī)動(dòng)車出入小區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進(jìn)入小區(qū)（具體辦法按“**小區(qū)”實(shí)際情況定）。（3）建立業(yè)主車輛檔案，動(dòng)態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。（4）在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標(biāo)志，對車輛準(zhǔn)入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。（5）地面停車場地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。（7）摩托車、助動(dòng)車、自行車或電動(dòng)自行車、其他非機(jī)動(dòng)車劃出集中停放場地，管理制度落實(shí)、停放整齊，場地清潔。第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施一、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)　　目標(biāo)　　準(zhǔn)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要求1屋面、外墻無堵塞，無滲漏每季度上屋面檢查一次，檢查各落水口及清掃屋面；小修/年；中修/4年；大修/8年、屋面、外墻滲漏，及時(shí)維修2排污、雨水管/井、化糞池?zé)o堵、漏、滲現(xiàn)象，無外溢，無缺陷，井（口）無缺蓋，完好率99%以上雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化糞池1次/年