【正文】 理理論。 培訓(xùn)績效評估 培訓(xùn)需求分析 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)考核 組織實施 前期物業(yè)管理方案 30 三、培訓(xùn)目標(biāo) 品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。 一、培訓(xùn)體系 培訓(xùn)體系圖 體系描述 貫徹員工培訓(xùn)原則，堅持培訓(xùn)體系不漏項，切實達到培訓(xùn)效果； 在管理處管理骨干中，安 排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作； 通過培訓(xùn)制度和運作機制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題； 加強流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。 環(huán)境管理部 （ 14 人） 初中， 35~45 歲，身體健康，品德優(yōu)良，工作責(zé)任心強。 工程部（ 6 人） 部長?？埔陨?，中級以上職稱， 5 年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，可獨立完成項目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作；職工為中技， 2 年工作經(jīng)驗，相關(guān)專業(yè)上崗證，專業(yè)素質(zhì)高，身體素質(zhì)好，吃苦耐勞，動手能力強。 前期物業(yè)管理方案 28 二、各部門人員素質(zhì)要求 崗位編制與素質(zhì)要求 部門編制 素質(zhì)要求 管理處經(jīng)理 （ 1 人） ?？埔陨希?4 年從業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書，有較強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力 客戶服務(wù)中心 （ 5 人） ?？埔陨?， 3 年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證書，熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。 一、管理處人員配備 管理處擬配備各類人員 43 人。 XXXX 物業(yè)管理有限公司 安排持有 “ 全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 ” 的項目經(jīng)理擔(dān)任小區(qū) 管理處經(jīng)理 ，前期介入期間另委派由公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。 一、前期籌備工作計劃 前期介入工作計劃表 序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 1 擬定物業(yè)管理方案 針對 XXXXX 特點制定 2021 年 11 月 25 日 2 擬定財務(wù)測算 針對 XXXXX 特點制定 2021 年 11 月 25 日 3 簽 訂 與業(yè)主單位商定 待定 管理處運作的同時接管員工監(jiān)督 委托管理合同規(guī)定的 權(quán)利、責(zé)任、義務(wù) 組織行為 管理制度 收費標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 管理處人、財、物 資源，管理質(zhì)量 社會各界、開發(fā)商、業(yè)主、 業(yè)主委員會監(jiān)督 政府業(yè)務(wù)主管部門、 物業(yè)管理協(xié)會監(jiān)督 政府相關(guān)部門 監(jiān)督 中 興物業(yè)管理公司 監(jiān)督 前期物業(yè)管理方案 19 《物業(yè)服務(wù)委托合同》 4 組建管理處 確定物業(yè)管理辦公場所 中標(biāo)之日起 辦理管理處有關(guān)手續(xù) 人員調(diào)配、培訓(xùn) 管理處辦公設(shè)備完善 5 前期籌備及 前期物業(yè)管理 施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項 簽訂合同之日至 接管驗收之日 參與設(shè)備運行， 熟悉各類設(shè)施設(shè)備， 提供專業(yè)意見 制定接管計劃 收集各類工程資料 擬定交接方案 物業(yè)管理供貨商 評審、確立 6 導(dǎo)入 XXXX 物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式 導(dǎo)入公司物業(yè)管理概念 管理處成立即日起 導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度 7 物業(yè)管理驗收 竣工驗收、接管驗收 按施工進度 移交資料 前期物業(yè)管理方案 20 問題備忘 二、接管驗收工作計劃 接管驗收及入伙工作計劃表 序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注 1 接管驗收實施 建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔 2021 年 12 月至 2021 年 6月（預(yù)計） 具體時間按施工進度安排調(diào)整 小區(qū)設(shè)施設(shè)備交接、驗收、試運行 問題備忘 檔案的建立、分類、管理 清潔開 荒 2 入伙及裝修管理 完善入伙、計劃 2021 年 6 月（預(yù)計） 同上 模擬實操 備齊入伙資料 入伙儀式及辦理入伙手續(xù) 裝修審批及監(jiān)管 3 首次征求業(yè)主單位意見 征求合理化建議 入伙后 30 天內(nèi) 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，改進物業(yè)管理方案 4 建立完善的標(biāo)識 制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識 2021 年 6 月至 前期物業(yè)管理方案 21 系統(tǒng) 制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng) 8 月 制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識 三、正常運作期工作計劃 正常運作期工作計劃表 序號 工作計 劃 計劃要點 實施時間 備注 1 員工常規(guī)培訓(xùn) 重點強調(diào)安全防范、政治思想和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn) 2021 年 12 月起 2 配套服務(wù) 項目啟動 有償服務(wù)、無償服務(wù)項目及便民措施的運作 2021 年 6 月起 3 物業(yè)管理報告 向開發(fā)商詳細(xì)匯報工作進程及狀況 每季度一次 4 財務(wù)分析報告 如實向業(yè)主單位反映物業(yè)管理費用使用情況 每季度一次 5 完善管理體系 公司定期考核管理處，檢查工作中的不足，及時改正錯誤，調(diào)配人員 2021 年 12 月起 前期物業(yè)管理方案 22 6 創(chuàng)建工作 優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建基礎(chǔ)工作 2021 年 6 月起 四、 工作計劃流程 工作計劃流程圖 籌建管理機構(gòu) 簽定委托合同 管理機構(gòu) 全面進駐接管 入駐 全面開展物業(yè)管理 工作（按合同執(zhí)行） 落實辦公、住宿條件 執(zhí)行物資裝備計劃 組建員工隊伍 （考核、培訓(xùn)） 實施綜合接管驗收 檔案資料 收集、 歸檔管理 清潔開荒 樓宇設(shè)備 交接、驗收 （試運行） 員工常規(guī)培訓(xùn) 物業(yè)管理方案實施 ISO9001 體系導(dǎo)入 創(chuàng)建物業(yè)管理示范 小區(qū)、文明小區(qū)工作 前期物業(yè)管理方案 23 第三節(jié) 物資裝備計劃 一、辦公設(shè)備類 序號 項目 數(shù)量 單價 小計 備注 1 辦公桌椅 6 套 480 2880 2 電腦 3 臺 4600 13800 3 打印機 1 臺 600 600 4 空調(diào) 2 臺 1800 3600 辦公室用 5 電話機 2 部 100 200 6 文件柜 10 組 500 5000 7 更衣柜 5 組 500 2500 8 沙發(fā) 1 組 1000 1000 9 普通辦公桌 2 張 200 400 合計 29780 二、安全、消防類 序號 項目 數(shù)量 單價 小計 備注 1 對講機 10 臺 550 5500 2 充電電瓶燈 8 個 80 640 前期物業(yè)管理方案 24 3 鋼盔 5 個 50 250 4 消防靴 7 雙 50 350 5 強光電筒 5 只 100 500 6 空調(diào) 3 臺 1800 5400 值班室用 7 電話機 3 部 100 300 設(shè)備房用 5 警備器材 1 套 1000 1000 合計 13940 三、綠化、保潔類 序號 項目 數(shù)量 單價 小計 備注 1 剪草機 1 臺 5000 5000 2 綠籬機 1 臺 2021 2021 3 垃圾清運車 1 輛 800 800 4 手推車 2 輛 500 1000 保潔 5 手動噴霧器 2 臺 500 1000 保潔消殺 合計 9800 四、設(shè)備設(shè)施維修用具類 序號 項目 數(shù)量 單價 小計 備注 1 扳手 3 套 90 270 工程工具 2 卷尺 3 把 5 15 3 輕便管子鉗 3 把 20 60 4 重型管子鉗 2 把 150 300 前期物業(yè)管理方案 25 5 手提電鉆 1 把 200 200 6 手提電錘 1 把 1000 1000 7 電工工具 3 套 150 450 8 強光電筒 2 把 100 200 9 鋸弓 2 把 20 40 10 內(nèi)六角扳手 3 套 90 270 11 套筒扳手 2 套 200 400 12 臺鉗 1 臺 300 300 13 烙鐵 2 只 60 120 14 高壓絕緣棒 1 套 200 200 15 絕緣手套、靴 3 套 100 300 16 鋁合金疊梯 2 部 500 1000 17 電工安全帶 3 套 100 300 18 游標(biāo)卡尺 1 把 100 100 19 外徑千分尺 1 把 100 100 20 卡簧鉗（內(nèi)） 1 把 30 30 21 卡簧鉗（外） 1 把 30 30 22 液壓壓線鉗 1 套 500 500 23 管道疏通機 1 臺 700 700 24 泥木工工具 1 套 300 300 25 弱電專用烙鐵 1 把 100 100 26 儀表專用螺絲起 1 套 150 150 27 電腦維修專用起 1 套 150 150 前期物業(yè)管理方案 26 28 高壓搖表 1 只 300 300 29 低壓搖表 1 只 200 200 30 高壓測電筆 1 只 180 180 31 三相接地線 1 付 50 50 32 鉗形電流表 1 只 200 200 1500A500V 33 鉗形電流表 1 只 120 120 250A500V 34 接地電阻測試儀 1 臺 300 300 35 電工常用工具 6 套 30 180 36 數(shù)字萬用表 1 只 300 300 37 便攜式電焊機 1 臺 500 500 38 熱熔器 1 套 80 80 39 熱熔管剪刀 1 把 10 10 40 切割機 1 臺 100 100 合計 10105 五、物資裝備匯總折舊表 序號 項目 金額（元） 折舊年限（年） 計提折舊（元 /年） 備注 1 辦公設(shè)備 29780 5 5956 物資裝備投入按實際使用年限折舊 2 綠化保潔設(shè)備 9800 3 3267 3 安全消防設(shè)備 13940 3 4647 前期物業(yè)管理方案 27 4 設(shè)備設(shè)施 維修工具 10105 5 2021 合計 63625 15891 第三章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 第一 節(jié) 管理人員的配備 XXXX 前期物業(yè)管理方案 18 監(jiān)督機制圖 第二 節(jié) 工作計劃 XXXX 物業(yè)管理公司 根據(jù)工作進度安排，分別制定前期準(zhǔn)備、入駐接管工作計劃，并依照物業(yè)管理方案的設(shè)計，制定 XXXX c、監(jiān)督機制 效益激勵 優(yōu)秀管理機制的重要內(nèi)容之一是分配機制。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有 指標(biāo)”，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實現(xiàn)緊密掛鉤。 前期物業(yè)管理方案 17 事業(yè)激勵 用 XXXX 物業(yè)中心確立的創(chuàng)建江西省物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人、為廣大員工創(chuàng)造團體協(xié)作、共創(chuàng)美好未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。在 XXXXX 管理處，我們將通過三個方面建立激勵機制。這種“掛鉤機制”使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 d、管理處員工日常征詢客戶意見，這是最重要的 溝通渠道。 b、業(yè)委會成立后，管理處每季度向 XXXXX 業(yè)主委員會作正式匯報，提交管理報告，并公布管理處物業(yè)管理費收支情況，征詢各方面意見和建議。 b、設(shè)立值班主任制由管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅持每周工作例會和每天工作早會，一般問題不過夜。設(shè)立服務(wù)中心并強化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。客戶服務(wù)部是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐， 24 小時保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時匯總、處理。 X 的社會形象和經(jīng) 濟效益。 b、整體運作流程的具體運行，按公司 ISO9001 質(zhì)量體系要求來進行。 （ 5）管理處實行值班主任制，由各部門部長輪值，行政總值 24小時不離開小區(qū)，授權(quán)在時間