【正文】 處理中代行 管理處經(jīng)理 職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)品質(zhì)。 （ 3）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高 效、一專(zhuān)多能。 組織 架 構(gòu) （ 1） XXXXX 管理處接受 市房管局、市住房資金管理中心、物業(yè)前期物業(yè)管理方案 14 管理協(xié)會(huì)、居民委員會(huì)、 XXXXX 業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位 等部門(mén) 的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。通過(guò)總體協(xié)調(diào)、管理、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 （ 1）物業(yè)管理處從項(xiàng)目確立合作關(guān)系后，將按時(shí)限計(jì)劃合理安排各項(xiàng)工作，并充分調(diào)動(dòng)各種資源，全力打造 XXXXX 品牌，確保物業(yè)小區(qū)的保值增值； （ 2）質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)質(zhì)量控制和服務(wù)考評(píng)的職責(zé)； （ 3）機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)公司保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn)，提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，降低 XXXXX 管理處的管理成本； （ 4）客戶(hù)服務(wù)部接受業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)調(diào)度，信息匯總，意見(jiàn)反饋。 自接管之日起，三年內(nèi)使 XXXX 達(dá)到 XXXX 市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)要求。 ■ “ 文化氛圍 ” 指物業(yè)管理公司通過(guò)社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)等來(lái)營(yíng)造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。 ? 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過(guò)周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護(hù)等日常管理工作來(lái)營(yíng)造的一個(gè)干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境； ? 人文環(huán)境氛圍是指物業(yè)公司通過(guò)舒適、自由的會(huì)所、會(huì)客室、大堂等為業(yè)主及物業(yè)提供人際交流的公共空間來(lái)營(yíng)造的平等、和諧的交流環(huán)境。 （二） “氛圍管理 ” 的內(nèi)涵 前期物業(yè)管理方案 12 “氛圍管理 ” 即是物業(yè)管理公司通過(guò)環(huán)境氛圍、管理氛圍、文化氛圍 的營(yíng)造，使業(yè)主和物業(yè)使用人在其潛移默化下，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，共同締造一個(gè)清新、自然、安全的居住環(huán)境；細(xì)致、貼心、知性、自我的生活環(huán)境；清靜、寬松、高效的工作環(huán)境；時(shí)尚、典雅、繁榮的商業(yè)環(huán)境。 （一） “氛圍管理”整體管理設(shè)想 客戶(hù)群體特性 XXXX 的主要客戶(hù)群體都具有高智商，有較高的人生品味，對(duì)生活、工作環(huán)境要求文明、舒適、清潔、高度便捷，對(duì)社區(qū)氛圍有較高鑒賞力，追求自由、心靈的開(kāi)放、周到、細(xì)致的服務(wù)以及生活的隱私性；呈現(xiàn)出 既傳 統(tǒng) 又國(guó)際的需求。 XXXX物業(yè)管理公司 擁有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)保障力量和豐富的設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備性能，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系前期物業(yè)管理方案 11 統(tǒng) 及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。環(huán)保便捷 樹(shù)立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象，要求提供優(yōu)良快捷的各類(lèi)物業(yè)管理服務(wù) 第二節(jié) 工作重點(diǎn) 一、小區(qū)整體形象 通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制，設(shè)備和公共設(shè)施的管理，周邊治安和交通的控制與引導(dǎo) ，物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及 XXXX物業(yè)管理公司 專(zhuān)業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造和諧文明、環(huán)保便捷的整體形象，樹(shù)立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。 XXXX 項(xiàng)目整體形象定位是： 和諧文明、環(huán)保便捷 前期物業(yè)管理方案 10 五 、項(xiàng)目定位 XXXX 客戶(hù)群體 普遍素質(zhì)較高、眼界 寬廣，法律觀念和維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高，對(duì)環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶(hù)群體亦有所不同。 投資 型客 戶(hù) ? 具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 關(guān)注投資公寓的保值、增值。 ? 需要提供即方便其生活，又充分保證其私密性的服務(wù)； ? 對(duì)居住環(huán)境的氛圍營(yíng)造有既傳統(tǒng)又國(guó)際化的需求。 ? 需要提供便利、快捷的商務(wù)、家政服務(wù)。 ? 需要高層次的社區(qū)文化活 動(dòng)。 ? 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。 ? 接受新事物的能力強(qiáng)。 ? 見(jiàn)識(shí)廣，能夠接受新生事物。 二、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期用地總平衡表 用地構(gòu)成 單位 數(shù)值 所占比例 住宅用地 R01 M2 % 公建用地 R02 M2 % 道路用地 R03 M2 % 公共綠地 R04 M2 % 居住區(qū)用地 R M2 % 前期物業(yè)管理方案 6 一期總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng) 目 數(shù)值 人均面積 居住總規(guī)劃用地 居住總戶(hù)數(shù) 540 居住總?cè)丝? 1890 戶(hù)均人口 總建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 其中人防建筑面積 住宅總建筑面積 公建及商業(yè)配套建筑面積 其中：會(huì)所及物管 4000 商業(yè) 住宅平均層數(shù) 高層住宅比例 % 人口毛密度 人口凈密度 住宅建筑套密度（毛） 住宅建筑套密度（凈） 住宅建筑面積毛密度 住宅建筑面積凈密度 總建筑面積毛密度（容積率） 建筑占地面積 住宅建筑凈密度 % 總建筑密度 % 集中綠地面積 9423 集中綠地 率 % 綠地率 % 水體面積 戶(hù)平均建筑面積 綜合機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 301 其中住宅停車(chē)位 270 地上停車(chē)位 270 地下停車(chē)位 0 地上停車(chē)率 % 住宅機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)率 % 公建及配套商業(yè)停車(chē)位 31 前期物業(yè)管理方案 7 一期公共服務(wù)設(shè)施一覽表 分類(lèi) 項(xiàng)目名稱(chēng) 內(nèi)容 規(guī)模 建筑面積（ M2） 用地面積（ M2） 居住區(qū)級(jí) 公共廁所 結(jié)合商業(yè)設(shè)置 60 零售商業(yè)、餐飲 結(jié) 合商業(yè)設(shè)置 儲(chǔ)蓄所 結(jié)合商業(yè)設(shè)置 200 郵電所 結(jié)合商業(yè)設(shè)置 200 衛(wèi)生所 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 150 社區(qū)活動(dòng)中心 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 250 消防水池 結(jié)合綠化水景 150 生活水池 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 170 中心機(jī)房 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 150 煤氣調(diào)壓站 機(jī) 房 6 15 變電站 結(jié)合綠化設(shè)置 街坊級(jí) 居委會(huì) （治安聯(lián)防） 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 80 物業(yè)管理用房 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 300 老年活動(dòng)室 結(jié)合會(huì)所設(shè)置 200 青少 年活動(dòng)室 結(jié)合會(huì)所布置 100 垃圾收集點(diǎn) 結(jié)合綠化設(shè)置 5 個(gè) 前期物業(yè)管理方案 8 一期房型比 建筑形態(tài) 戶(hù)型 面積 套數(shù) 同類(lèi)戶(hù)型比 一期戶(hù)型比 合計(jì)面積 同類(lèi)面積比 一期面積比 多層 小兩房 7679 61 % % % % 非標(biāo)兩房 76 9 % % % % 標(biāo)準(zhǔn)兩房 8689 119 % % % % 非標(biāo)兩房 8086 21 % % % % 合計(jì) 210 % % % % 花園洋房 標(biāo)準(zhǔn)三房 115118 197 % % % % 非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)三房 90115 49 % % % % 舒適三房 125127 51 % % % % 非標(biāo)舒適三房 120125 3 % % % % 四房 138144 30 % % % % 合計(jì) 330 % % % % 總計(jì) 540 % % 三 、服務(wù)需求 XXXX 物業(yè)管理的總體要求是： 創(chuàng)造和諧文明、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境； 整體設(shè)備運(yùn)行可靠，消費(fèi)價(jià)格合理，物 業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良； 提供多種便民服務(wù)，全方位滿足客戶(hù)需求。 本方案為 該項(xiàng)目的一期，市場(chǎng)定位方面秉承了總體的思路：努力發(fā)展成為 XXXX 市昌東新區(qū)高新園地段的一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高尚住宅小區(qū)，中高檔的花園式住宅小區(qū)。總占地面積約 平方米。 投標(biāo)人：（單位蓋章） 代表人：（簽 字） 日期： 年 月 日 前期物業(yè)管理方案 5 第一章 XXXX 前期物業(yè)管理的整體設(shè)想 及策劃 第一節(jié) 認(rèn)識(shí)與定位 一、 項(xiàng)目概況 XXXXXXXX 住宅項(xiàng)目位于江西省 XXXX 市昌東高新區(qū)艾溪湖東側(cè)，有 100M— 160M 的景觀綠化帶與之相隔，北側(cè)、南側(cè)均為研發(fā)用地。符合基本居住條件的住宅小區(qū)（水、電、有線電視、道路已通）業(yè)主辦理入住手續(xù)后（已交鑰匙），一年內(nèi)未入住使用的，按物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 50%交納。 八、請(qǐng)求招標(biāo)人支付前期物業(yè)管理介入費(fèi)用 96086 元 （大寫(xiě)： 玖萬(wàn)陸仟零捌拾陸 元整 ），詳見(jiàn)《前期費(fèi)用測(cè)算》。 七、 請(qǐng)求招標(biāo)人支付開(kāi)辦費(fèi) 63625 元 （大寫(xiě)： 陸萬(wàn)叁仟陸佰貳 拾伍元整 ）。 四 、臨時(shí)露天停車(chē)費(fèi)按 XXXX 市洪價(jià) 經(jīng)字 [2021]17 號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。輛 計(jì)算 ， 我物業(yè)公司收取停車(chē)服務(wù)費(fèi) 20 元 /月 （ 產(chǎn)權(quán)面積每平方米貳元整 ）。 二、商業(yè)鋪面物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)： /㎡ 根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和成本分析測(cè)算，我司對(duì)“ XXXX”項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用具體報(bào)價(jià)如下： 一、住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)： 元 /㎡ 投標(biāo)單位（公章）： 授權(quán)人簽字： 聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話： 公司地址： 時(shí) 間： 前期物業(yè)管理方案 3 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)人名稱(chēng)： XXXX物業(yè)管理有限公司 投標(biāo)項(xiàng)目： XXXX 住宅小區(qū) 本項(xiàng)目是一個(gè)高檔居住小區(qū)，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、 齊全。 五、我方理解，如我公司未中標(biāo)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不作任何解釋。 三、我方同意在從規(guī)定的遞交標(biāo)書(shū)截止之日起 60 天內(nèi)遵守本投標(biāo)，在該期限滿期之前，本投標(biāo)對(duì)我方始終有約束力，并可隨時(shí)被 接受。前期物業(yè)管理方案 1 前期物業(yè)管理方案目錄 投 標(biāo) 函 …………………………………………………………… 2 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià) …………………………………………… 3 第一章 前期物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 ………………………… 5 第二章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 ………………………… 13 第三章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 ……………………………… 27 第四章 管理制度與檔案建設(shè) ……………………………………… 34 第五章 管理成本的測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) …………………………… 40 第六章 物業(yè)管理前期介入 ………………………………… ……… 52 第七章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 ……………………………………… 59 第八章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 ………………………………… 74 第九章 日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)………………………………… 88 第十章 社區(qū)文化建設(shè) ……………………………………………… 110 第十一章 編后語(yǔ) …………………………………………………… 114 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 …………………………………………………… 115 資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 …………………………………………………… 116 前期物業(yè)管理方案 2 投 標(biāo) 函 XXXXXXXX 發(fā)展 有限公司： 一、 我公司對(duì)《 XXXX 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》的所有內(nèi)容已明了清楚，在考察了貴公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的 XXXXX 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)后，我方愿意按招標(biāo)文件的要求，承擔(dān)本項(xiàng)目的全部物業(yè)管理工作，相關(guān)報(bào)價(jià) 詳見(jiàn)《 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià) 》。 二、如果貴方接受我方投標(biāo)，我方保證在接到中標(biāo)通知書(shū)后，立即著手本項(xiàng)目物業(yè)管理的前期進(jìn)入工作，并保證小區(qū)正式入伙后所提供的物業(yè)管理內(nèi)容和質(zhì)量達(dá)到招標(biāo)人在招標(biāo)文件中的要求和我方在投標(biāo)書(shū)中的承諾。 四、在正式合同協(xié)議制定和簽署之前，本投標(biāo)書(shū)連同貴方的中標(biāo)通知書(shū)應(yīng)成為約束貴、我雙方的合同。 六、我公司承諾不以任何形式干擾評(píng)標(biāo)工作。物業(yè)管理應(yīng)做到安全舒適、周到細(xì)致、服務(wù)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美，充分顯示出業(yè)主的身份和地位。月 （ 產(chǎn)權(quán)面積每平方米 捌 角整 ）。月 。 三 、停車(chē)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)《 XXXX 市住宅小區(qū)停車(chē)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》， XXXXX 地上停車(chē)位按 80元 /月輛 。 五 、特約服務(wù)收費(fèi)按略低于市場(chǎng)協(xié)商價(jià)執(zhí)行。詳見(jiàn)《物資裝備計(jì)劃》。 九 、空置房收費(fèi)按 XXXX 市洪府廳發(fā) [2021]47 號(hào)文件第六條規(guī)定前期物業(yè)管理方案 4 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即對(duì)已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，建設(shè)單位對(duì)購(gòu)房業(yè)主已承諾免繳物業(yè)管理費(fèi)用的，其物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)繳納；未出售或因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的 物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納。不符合居住條件要求的住宅小區(qū)，業(yè)主已辦理入住手續(xù)（已交鑰匙），無(wú)論是否入住使用都不得收取公共服務(wù)費(fèi)，公共服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額補(bǔ)貼。本方案為該項(xiàng)目一期用地，位于 1 號(hào)地塊北部：東側(cè)是與工業(yè)用地相隔的規(guī)劃東路（紅線寬度為 15M），西至艾溪湖畔長(zhǎng)堤路（紅線寬度為 27M），北抵城東一路（紅線寬度為 42M），南為該項(xiàng)目的二期工程?；爻史叫危貏?shì)平坦，現(xiàn)狀基本無(wú)建筑物；西側(cè)艾溪湖不考慮防洪