【導(dǎo)讀】準(zhǔn)的物業(yè)管理三級資質(zhì)企業(yè)。公司以管理高檔住宅小區(qū)、機關(guān)辦公樓、普通多層住宅為主。公司聘請多位有管理經(jīng)驗的物。區(qū)”“信恒現(xiàn)代城”“華遠新家園”等知名項目。并在管理期間得到社會和行業(yè)專家的認可。保安、保潔隊伍。的各個方面，最求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。體制健全，機制靈活。素質(zhì)的職工隊伍，并按照ISO9002體系標(biāo)準(zhǔn)制定出符合物業(yè)管理要求的一整套制度規(guī)范。服務(wù)，全力為業(yè)主營造一個”安全、舒適、溫馨“的生活和工作環(huán)境。針對師大嘉園小區(qū)物業(yè)特點，我們展開了周密的市場調(diào)研。在深入挖掘規(guī)劃和設(shè)計理念的基。整體設(shè)想和策劃思路。近幾年來，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)逐漸推廣實施的ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證。明是行之有效的，這一點我們在實際物業(yè)管理中，就深深地體會到其優(yōu)越性。準(zhǔn)、高起點，用科學(xué)管理手段使管理服務(wù)規(guī)范化。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對工作、生活、精神上的需求得到滿足，使我們的管。業(yè)管理的各處細節(jié)，都要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。

　　

【正文】 3．消防設(shè)施正常有效。 室外消防栓 水泵 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識牌 每周檢查一遍 ,發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施 1．標(biāo)示清楚，無污積，破損； 2．安放牢固。 1．標(biāo)志設(shè)施完好率達100%； 2．標(biāo)志無損壞。 警示牌 序號 類別 項 目 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 8 其它公共設(shè)施 全封閉 垃圾房 每周檢查一遍 ,發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施 1．無破損； 2．無脫落； 3．瀉水暢通。 1．確保垃圾房正常使用。 9 公共智能系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 報警系統(tǒng) 每天對攝像系統(tǒng)監(jiān)控器、控制器、攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍，檢查性能 由專 業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施 按系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 1．系統(tǒng)性能良好，正常運行。 2．設(shè)施完好，整潔有序，無破損。 公共設(shè)施定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 類別 項 目 定 期 維 護 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 1 道路 砼路 面 進住裝修期及中高層施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴禁在路面上拌制砼或砂架污染路面 由管理處加強督查。 路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 減少不必要的路面受污損和破壞。 2 室外照明 道路燈 其它照明燈 1．燈桿每年刷漆一次； 2．每月清潔燈具 一次 3．每季檢查線路一遍。 1．由維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護； 2．對于破損燈具及老化線路進 行 更換。 1．線路無老化； 2．照明設(shè)施清潔完好； 3．燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1．實現(xiàn)良好的燈具外觀； 2．照明系統(tǒng)正常完好使用； 3．照明設(shè)施線路完好率達 95%以上。 3 溝渠池井 雨水井 污水井 閥門井 1．井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 2．每季度清理井內(nèi)雜物1次； 3．每年全面維修完善一次。 由維修組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1．井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 2．井內(nèi)無沉積物。 1．井蓋正常使用密封。 2．流水暢通。 （續(xù)上表） 序號 類別 項 目 定 期 維 護 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 4 園林綠化 綠化草坪等 1．春、夏各補換 3‰ 6‰綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3‰。 2．花木每半月修剪一次； 3．草坪每月修剪一次； 4．根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。 1．由環(huán)保組按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施； 2．自第 10 年起按 10%更換綠地草坪。 1．綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 2．園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 5 停車庫 停車庫 每年對停 車場局部損壞進行修補 由維修組組織事實或委托相關(guān)施工單位 1．砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2．停車場施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 停車場地面均衡，有效發(fā)揮功能 6 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管（消防水） 室外消防栓水泵 1．消防栓及水泵接合器每半年油漆一次； 2．消防栓每半年排一次水，檢修一次。 由維修組組織實施 1．開啟靈活 2．不滲漏 1．正常有效使用； 2．外觀完好。 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識牌 警示牌 1．每月清潔標(biāo)志一次； 2．每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護； 3．每半年對標(biāo)識維護一次。 1．由工程技術(shù)部按相關(guān) 作業(yè)規(guī)程實施 2．每 15 年更換一次。 小區(qū) 標(biāo)識、警示牌作安全及管理規(guī)定 1．標(biāo)志清潔美觀； 2．安放穩(wěn)固； 3．標(biāo)示清晰。 8 其它公共設(shè)施 全封閉垃圾房 每年刷油漆一遍 由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施 設(shè)施完好正常 9 公共智能系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 周界報警系統(tǒng) 對各系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備性能及連接運行及傳輸，顯示情況進行月檢、季檢、年檢 1．由工程技術(shù)部按相關(guān)維護保養(yǎng)規(guī)程實施； 2．本系統(tǒng)設(shè)備每 20年更換一次。 智能化維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 1．系統(tǒng)良好運行； 2．設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3．軟件和數(shù)據(jù)完好正 確保存。 房屋主體共用部位的維修養(yǎng)護 房屋主體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1)局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周 巡查一 次，特別是入駐裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由維修組按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2）如因 施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)單位處理 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 1）安全、正常使用； 2）功能完好 2 外墻面 1）外墻成起鼓脫落的修補； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲透漏； 4）外墻面的翻新（ 25年周期） 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按有關(guān)修繕規(guī)程實施 1）房修屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修 繕作 業(yè)規(guī)程 無鼓無脫、無滲水無違章，整潔統(tǒng)一 3 公共屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破腡造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水 每天檢查一遍 ，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；維修費用按 20逐年遞增 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修 繕作 業(yè)規(guī)程 1）無積水、無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷 4 電梯 1）牽引繩張緊度所調(diào)整維護； 2）導(dǎo)鉗的工作情況維護； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護； 5）電腦控制板等的維護檢測 每 天 巡 視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同 公 司 電梯 工 程 組聯(lián)系維修 由電梯公司實施維修 電 梯維 修保 養(yǎng)主 要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二） 1）安全正常運行、平穩(wěn)； 2）轎廂整潔； 3）電梯各組成部分完好率100% 續(xù)上表 序號 項目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 5 機電設(shè)備 1）發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組組織實施 各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）無故障停電； 2）保障安全運行 6 共用防盜監(jiān)控 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門維修養(yǎng)護 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組組織實施 1）無故障停電； 2）保 障安全運行； 3）線路無亂搭接 7 公用照明 1）線路的檢修維護； 2）燈具的維修及更新 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具 1）由工程維修組負責(zé)實施； 2）照明器具每 15年更換一次 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）燈具正常使用照明完好 8 公共消防通道 1）疏散標(biāo)志的維修及維護 2）室內(nèi)消火 栓（箱）的有效維護航檢修 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）標(biāo)識制定 及維 護管理規(guī)定； 2）消火栓維 修操 作規(guī)程 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損； 2）靈敏，準(zhǔn)確報警 9 公共通道門廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門廳墻、天棚維護； 3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）相應(yīng)建筑 部分 修繕 技術(shù) 規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡 10 上、下水主管 1）按口及砂眼漏水； 2）管道堵塞，破裂； 3）固定碼松脫 每 天 檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組專業(yè)人員負責(zé)維修 1）排水管維 護修 繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）給水管維 護修 繕標(biāo) 準(zhǔn) 上下水通暢，無滲漏 房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性物質(zhì)的侵害； 2）及時了解業(yè)主家庭有無白蟻情況 1）由公司維修組負責(zé)實施； 2）維修費用每年遞增40% 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用 ； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止白蛟及腐蝕性液體的侵害； 2）及時了解業(yè)主有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理 1）由維修組負責(zé)實施； 2）維修費用每 年 遞 增10% 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公共屋面 1）隔熱層破損 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更換老化部分 1）由工程技術(shù)部門負責(zé)實施； 2）屋面防水、隔熱層每 15 年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）屋面防炎、隔熱層每 15 年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏； 2）隔熱層完好； 3）避雷系統(tǒng)完好 4 電梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護； 2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護； 5）電腦控制板等的維護檢測 1）每月檢查引繩張緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油； 3）每季檢查一次層軌、安全鉗工作情況； 4）每 半年進行一次全面檢查 由電梯公司負責(zé)實施定期維修（全保）； 2）每 年更換一次 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二） 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行； 2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查 5 機電設(shè)備 1）水泵等機電設(shè)各的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏及開關(guān)昆固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護裝置； 1）由公司工