天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報告_47頁前期定位-文庫吧資料
2025-05-13 14:37本頁面
【正文】 樂部、展覽廳、會議廳、健身房、商務(wù)中心等各項(xiàng)設(shè)施 ? 寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目優(yōu)勢 ，乙級寫字樓和甲級商務(wù)公寓高層在 — 。 ?考慮到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級寫字樓二層以上的高度在 。 ?新開路寫字樓的售價和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 產(chǎn)品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項(xiàng)目的甲級寫字樓的間隔應(yīng)以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割； ?乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割。 產(chǎn)品定位 甲級商務(wù)公寓單層面積定位 ?甲級商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 ?市場面理由：目前天津市場上尚未有甲級商務(wù)公寓這一產(chǎn)品，本項(xiàng)目甲級商務(wù)公寓的提出將在市場上形成新的亮點(diǎn)，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗(yàn)，甲級商務(wù)公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 產(chǎn)品定位 乙級寫字樓單層面積定位 ?乙級寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?理由 天津市甲級寫字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級寫字樓單層客戶合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時甲級寫字樓的每個電梯所服務(wù)的面積不超過 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經(jīng)濟(jì)的單層面積規(guī)模。 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡ ；乙級寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20000 ㎡ 為宜；甲級商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目的商務(wù)認(rèn)同價值，建設(shè)本項(xiàng)目的甲級商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因?yàn)榧准墝懽謽鞘袌鲂枨罅看?，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項(xiàng)目因?yàn)樗巺^(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，甲級寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 （詳見價格定位） 本項(xiàng)目各等級寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?除了個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。 ?本項(xiàng)目適合建設(shè) 4—— 6棟寫字樓，個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓，其它的寫字樓應(yīng)提高建筑單體面積量，配置級別可以高一些。 從供需關(guān)系看本項(xiàng)目建設(shè) 5—— 12萬平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應(yīng)該控制在 6—— 8萬平方米之間，并根據(jù)項(xiàng)目基地情況靈活調(diào)整安排。這必然要求建設(shè)高層的甲級寫字樓來作為項(xiàng)目的外觀形象和地標(biāo)物業(yè)； 如果本項(xiàng)目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風(fēng)險和后期招商、經(jīng)營管理的風(fēng)險，因此甲級寫字樓和乙級寫字樓組合才是合理搭配。 ?下圖為市場需求情況表 產(chǎn)品定位 檔次定位的理由 通過市場調(diào)查，客戶租賃 /購買寫字樓對純寫字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對寫字樓的檔次主要集中在中檔純寫字樓，可見中檔純寫字樓是現(xiàn)在和未來租賃市場的主力軍。 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?商務(wù)公寓目標(biāo)客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 ?建議開發(fā)甲級寫字樓市場時，要注意宣傳項(xiàng)目 5星級酒店，以增大對這部分客戶的吸引力。 ?根據(jù)我公司對天津市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個因素按其重要性依次是： 1）所購買房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報率 3）出租率或者出租服務(wù)保障 4）寫字樓物業(yè)管理水平。 客戶需求特征 投資型客戶的需求特征 ?目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的 3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。 ?小型企業(yè)、資金實(shí)力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價格，對寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯寫字樓則很受歡迎。外資企業(yè)除對區(qū)域和檔次有很高的要求外，對寫字樓的環(huán)境、配套、個性化也有較高要求。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。 企業(yè)注冊區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同
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