【正文】 算） 約 40間 9000 （均價） 18135萬 3552萬 具體面積以實測為準 品牌服飾展示直營中心效果構思示意圖 sketch map 三、四層定位綜合考慮因子 The integration consider gene 保證三、四層商業(yè)價值最大化和有利招商 引入業(yè)態(tài)不破壞項目整體形象和居住品質 引入業(yè)態(tài)適合區(qū)域市場長遠發(fā)展 針對發(fā)展商 針對今后業(yè)主 針對引入商家 本案項目三、四層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 業(yè)態(tài)定位有利于促進和吸引投資市場的高度關注 我們考慮的方向，結合市場大環(huán)境（提供商家擴張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。以 SHOPPING MALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的一站式商業(yè)聚合體。 人流導入較難 ,只有開發(fā)針對性消費強的商業(yè)，導入客流。 商業(yè)部分的市場定位 The orientation of merce 繽紛城市 活力源 自貢一站式新生活商業(yè)中心 本案人流動向思考 低層 (12及地下層 ) 中層 (34層 ) 高層 (56層 ) 人流量遞減 人流導入容易 ,通過 大賣場匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。 當前市場通行的戶型 功能設計 及 空間布置 標準參考： 戶型劃分標準 起居功能最低標準 面積最低標準（平方米） 開間最低標準（米） 最好朝向或自然通風情況 110135平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳 —— 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— —— 次臥一 朝向均可 次臥二 朝向均可 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 130165平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi) ） 起居廳 南向或東向 餐廳（獨立） 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— 最好自然通風 /采光 主臥儲衣間或儲衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風 /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡ 小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ 兩房三房戶型 (114套） 當前自貢市當?shù)厥袌鲚^能接受的主力產品是 100 ㎡ － 130㎡ 三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡ 四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設計院提供的數(shù)據(jù)測算 房型分布建議說明 ? 全明設計，陽光清風自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺設計，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設計 給心情一個放飛的窗口 獨立餐廳可設為多功能廳，空間更靈活 住宅產品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設計緊湊 ,結構布局合理 ,動靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 本案大房型設計為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。 2. 在這里我們主要對本案項目 110－ 130平米的房型進行分析（ 該房型在本案核心區(qū)域屬于主力型 ），以明確其價值。 本案項目產品構成 住 宅 商 業(yè) 住宅總面積 ㎡ 住宅總面積 87049㎡ 5 本案項目產品定位及業(yè)態(tài)配比 住宅產品開發(fā)機會點 本案項目產品定位思考 1. 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點區(qū)域； 2. 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設成為了項目受到的關注點； 3. 自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； 4. 自然山體景觀也是該項目開發(fā)的一大亮點； 5. 隨著目前房價的整體持續(xù)上揚，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規(guī)劃中的低 總價中小戶型具備較大的需求市場空間。 ? 屬于當?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的 政策背景； ? 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè) 區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍； ? 大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完 整的”一站式”購物環(huán)境； ? 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配 套也是該商業(yè)項目的一大亮點。 3 合美對于本案項目開發(fā)的綜合理解 本案項目立項價值：地標性建筑 ＋ 商業(yè)集中亮點 ＋ 高尚住區(qū) ＋ 城市活力源。 S優(yōu)勢 : T挑戰(zhàn) O機遇 W劣勢 ? 對于自貢購房者的需求偏好而言，如何導入商業(yè)是營銷的關鍵。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購房者很大 的想象空間，項目有較大的操作和升值空間。 1. 相對于本區(qū)域其它樓盤而言，舊城規(guī)劃改造有一個較長的周期。 區(qū)域環(huán)境 本案項目開發(fā)特性明確 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 英祥帝豪 已落成 2 龍都商業(yè)廣場 已落成 3 自貢體育廣場公園 建設中 4 公安局地塊改造 規(guī)劃中 5 展覽館改造 規(guī)劃中 6 距離五星街商業(yè)中心 已落成 7 大東方廣場 已落成 從項目開發(fā) 角度 看本案的優(yōu)劣勢 SWOT分析（合美見解） The viewpoint of living 1. 居住優(yōu)勢：自然山體景觀在區(qū)域樓盤中較為突出。 舊城改造將將為城市生活注入新動力 商業(yè)集中化需求開始出現(xiàn)和逐步形成 與 機會 機遇 與 2 我們對本案項目開發(fā)特性的綜合了解 本案項目開發(fā)特性明確 The prospect of development 開發(fā)規(guī)模 地塊特征 區(qū)位實況 區(qū)域環(huán)境 開發(fā)規(guī)模認知 本案項目開發(fā)特性明確 功能 地下一層商城 一、二層商場 三 ～ 六層商場 住宅 面積 ㎡ ㎡ 15788 ㎡ ㎡ 6萬平米的綜合型商住小區(qū) 區(qū)位實況 本案項目開發(fā)特性明確 南側地塊：規(guī)劃中開發(fā)項目 西側地塊：自貢廣電學院和未改造的社區(qū) 東側地塊：正在建設的體育廣場公園 ,未來的城市中心 北側地塊：規(guī)劃中開發(fā)社區(qū) 檀木林路（城市主干道） 黃角平路 (城市主干道 ) 地塊特征 本案項目開發(fā)特性明確 依山而建 ,北面有美麗