xxxx年合富-東莞清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-09 16:56本頁面
【正文】 全球化選料手工打造 來自大江南北的火山石、金麻黃、十噸選兩噸的扁平鵝卵石、印尼進(jìn)口的泳池地磚，人工模壓的墻面雕塑，廣泛應(yīng)用在大堂會(huì)所之中。 借鑒之處：意境園林細(xì)節(jié)的打造，意境的味道、禪意的內(nèi)涵。 如何做豪宅 例如：我們可將廣州譽(yù)峰的“園林”引入清溪！ 如何做豪宅 廣州譽(yù)峰 占地面積： 22693 平方米 容積率： 戶型面積： 250290平方米 均價(jià)為： 35000元 /平方米 與本項(xiàng)目相似度： 南臨珠江公園、規(guī)模不大、園林面積小 該項(xiàng)目核心亮點(diǎn)：五星級(jí)酒店式度假園林！ 五星級(jí)酒店式度假園林打造特點(diǎn) 一 、層進(jìn)式立體園結(jié)構(gòu) 二、全球化選料以及手工 三、原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀 層進(jìn)式立體園林： 、 、 的層進(jìn)式園林景觀，使客戶臵身不同高度時(shí)，獲得以外的景觀收獲。 本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)整均價(jià) 6000元 /㎡ 以上呢？ 讓我們先看一個(gè)和本項(xiàng)目條件相似的成功豪宅案例。 方向二：本項(xiàng)目是否可打造真正的高端洋房項(xiàng)目呢？ 思考 清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場(chǎng)無純粹的高端洋房豪宅； 有一個(gè)鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 2023年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價(jià)為 5800元 /㎡ ！ 如果做 6000元 /㎡ 以上的高端豪宅，有市場(chǎng)空間。 據(jù)了解，附近商鋪?zhàn)饨疠^低（ 50元 / ㎡ 之內(nèi)），且空臵率非常高；剩余商鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項(xiàng)目做商業(yè)，可能需要投入非常高的代價(jià)才能以一己之力挽救整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是很困難的！ 項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 思考 — 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè) 規(guī)模 商業(yè) 規(guī)模 香芒中路 4050 香芒東路 10300 華潤超市 3500 富升百貨 2800 銀湖四路 4250 大新百貨 4500 商業(yè)街 6500 萬家福 4500 聚富花園底商 2023 星光商業(yè)廣場(chǎng) 7700 富佳百貨 8600 金陽廣場(chǎng)街鋪 34000 鹿湖西路 4000 華潤萬家 12500 天和百貨 30000 恒盈豪庭商業(yè) 8000 嘉信廣場(chǎng)商業(yè) 38000 碧月灣商業(yè)中心 6000 盛和和新都會(huì) 20500 臺(tái)灣風(fēng)情街 41000 合計(jì) 211700 清溪知名商業(yè)約 22萬㎡，整體商業(yè)體量約 40萬方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s為 35萬人。 工業(yè)區(qū)商圈 新城商業(yè)圈 因配套設(shè)施不完善，目前片區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為主，主要服務(wù)周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！ 根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對(duì)較旺，清溪商業(yè)市場(chǎng)整體經(jīng)營狀況一般 思考 — 商業(yè)市場(chǎng) 以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿足工廠從業(yè)人員需求，商鋪空臵率較高。 新興商業(yè)區(qū)，人流量較少 ,主要服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來商業(yè)發(fā)展空間較大。 思考 — 商業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)商圈） 主要商業(yè)：御鹿華庭 “ 臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街 ” ，以雜貨店，餐飲為主。 租金價(jià)格： 金陽商貿(mào)廣場(chǎng) 50— 60元 / ㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 34萬． 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街 50%空臵，金陽商貿(mào)廣場(chǎng) 20%空臵。 思考 — 商業(yè)市場(chǎng)（老城商圈） 主要商業(yè)： 天和百貨，金陽廣場(chǎng) 營業(yè)面積 ：天和百貨 25000 ㎡， 臨近商鋪 60—— 80㎡，金陽商貿(mào)廣場(chǎng) 40—— 120 ㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F： 化妝品、皮鞋皮具、首飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等 2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3F：超級(jí)市場(chǎng) 4F：低端服裝大賣場(chǎng)。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。銀行、服裝、餐飲、 通訊等 營業(yè)面積：華潤萬家 10000 ㎡，碧月灣商鋪全部在 120 ㎡以上。 Part市場(chǎng)概況 —— 小結(jié) Part2 、項(xiàng)目分析 Part3 、項(xiàng)目定位 Part4 、營銷建議 Part市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu) 北：醫(yī)院、郵政局 南：清溪文化公園 地塊概況 —項(xiàng)目四至 優(yōu) 差 良 中 西：電池廠 地塊方塊，周邊交通配套完善． 東：嶺南中央商業(yè)街 地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商圈 —— 香芒東路約 5分鐘；項(xiàng)目周邊主要以中低檔商業(yè)為主， 商鋪空臵率較高！ 地塊概況 —周邊配套 規(guī)避劣勢(shì) 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)－ Strength 劣勢(shì)－ Weak ?清溪鎮(zhèn)老城區(qū) ?交通便利 ?南面為清溪文化公園 ?與電池廠相鄰 ?地塊規(guī)模較小 ?樓面價(jià)較高 機(jī)會(huì)－ Opportunity 本項(xiàng)目雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，打造一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！ ?市場(chǎng)高檔產(chǎn)品稀缺 威脅－－ Threaten ?2023年房地產(chǎn)存在不確定性 ?供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 地塊 SWOT分析 現(xiàn)有核心價(jià)值 “清溪文化公園” 的稀缺自然資源 機(jī)會(huì)點(diǎn) 精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位 形成的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品創(chuàng)新 形成的差異化競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目核心價(jià)值 探索 Part2 、項(xiàng)目分析 Part3 、項(xiàng)目定位 Part4 、營銷建議 Part市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu) 前提 項(xiàng)目樓面價(jià) 1580元，約 5000元 /㎡成本！ 預(yù)計(jì)均價(jià)在 6000元 /㎡以上！ 基于這樣的條件 做什么項(xiàng)目才能突破客戶心理價(jià)位 問題 突破價(jià)格標(biāo)桿： 清溪市場(chǎng)前兩年的洋房整體均價(jià)是為 4100元 /㎡ ， 目前在售洋房整體均價(jià)在4800元 /㎡ 。第二潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是新城區(qū)。 2. 從清溪樓市看 ：現(xiàn)階段沒有高端豪宅洋房項(xiàng)目，主要以中低檔品質(zhì)的樓盤為主。 3039歲 2029歲 2534歲中青年成為購房主力軍，其次為 3545歲中年客戶！ 成交客戶年齡分析 清溪客戶分析（成交客戶） 客戶職業(yè)主要為個(gè)體戶、企業(yè)管理人員及公務(wù)員 成交客戶職業(yè)分析 客戶購房目的分析 以自住為主要目的，投資比重較少 清溪客戶分析（成交客戶） 客戶區(qū)域 客戶年齡 清溪客戶分析（潛在客戶） 家庭結(jié)構(gòu) 我們針對(duì)清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了客戶調(diào)研。 整體均價(jià) 4300元 /㎡ ， 在售均價(jià) 4800元 /㎡ 面積區(qū)間（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 截止 10年 1月存貨 91100 166 0 111120 9 0 121130 145 13 131140 111 11 141150 84 2 151160 32 1 171180 79 34 清溪在售洋房中鳳凰花園城檔次最高 ， 戶型面積偏大 ， 客戶接受度較高 ！ 建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格 ， 品質(zhì)感較強(qiáng) ！ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（鳳凰花園城） 占地面積： 21586㎡ 建筑面積： 65114㎡ 項(xiàng)目概況：一期為 4棟已基本售罄 ， 面積 81100㎡二房及小三房 整體均價(jià)： 4800元 /㎡ 目前在售價(jià)格： 5300元 /㎡ 二期在售 2棟情況 面積（㎡） 供應(yīng) 余貨 備注 91 104 66 近期推出 106 52 52 后期推出 122 52 27 近期推出 該項(xiàng)目體量較小，位于新城區(qū)，周邊配套設(shè)施不夠完善，但該片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。 2. 未來新增供應(yīng)主要集中在新城區(qū)； 3. 從產(chǎn)品看，清溪主要以洋房為主，僅有柏麗華庭一個(gè)別墅項(xiàng)目，恒盈豪庭有少量公寓在售； 4. 目前清溪鎮(zhèn)在售樓盤 僅 5個(gè)，其中恒盈豪庭貨量極少。 樓盤名稱 面積 套數(shù) 金額 均價(jià) 柏麗華庭 749 2 6468625 8636 大綠地鳳凰花園城 21629 146 92646
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