【正文】 entation of advisement 五、六樓層在銷售方面較有難度，消費人流量較少。 理由：引入大型數(shù)碼家電賣家，提高商場整體檔次。 思考方向一： 業(yè)態(tài)定位易于后期進駐商家的長效經(jīng)營 思考方向三： 業(yè)態(tài)定位有利于我們借助商家知名度快速促進銷售 可供考慮的諸多業(yè)態(tài)定位模式 The argumentation of orientation balance 原則：便于拆零銷售后的整體經(jīng)營出租 美食城 數(shù)碼家電城、電子通信城 理由：當前自貢市場沒有特色的美食集中地，只有一條同興路稱為美食街，但沒有做出特色 。 地下一層平面動向示意圖 sketch map of a plane 地下一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設(shè)定 單間總價 總銷面積 總銷金額 2093 （按柱間距估算） 約 58間 7500元 /㎡ （均價） 1570萬 4684萬 地 下 賣 場 ，城 市 超 市 ＆ 時 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP ＆ MODE GOODS 本案項目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 有助于吸引投資市場的高度關(guān)注和熱情，有效促進銷售 我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。 本案項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明 文化活動中心，電影院，游樂園 品牌專賣店 The conceptive of orientation to the FUXING’ S 四層 三層 二層 一層 五層 六層 美食城，數(shù)碼家電 地下一層 時尚精品或者城市大 MALL 隨著樓層的遞增，店面價值遞減，銷售難度越大，因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標性消費要明確化 本案項目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 方案：城市生活大賣場 理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。 人流導(dǎo)入相對低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設(shè) ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計 , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價值 銷售面積： 126－ 130㎡ 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設(shè)計互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設(shè)計 ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計可實現(xiàn)個性 化的空間組合 ,實現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： － ㎡ ? 南北通透，三面采光，四明板式設(shè)計，心情時時清爽明朗 ? 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割，動靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽臺設(shè)計，增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設(shè)計，自然過渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳，大面積飄窗， 俯瞰景色 主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽臺 給心情一個放飛的窗口 戶 型 建 議：四房兩廳 商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機會點 本案項目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 2. 舊城改造將促成當?shù)厣虡I(yè)的集中化； 3. 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍； 4. 大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完整的”一站式”購物環(huán)境； 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項目的一大亮點。 當?shù)氐馁彿肯M習(xí)慣 (提倡實用主義的消費 )， 因此 110－ 130平米三房四房房型 仍然是絕對的主力產(chǎn)品。 戶型 大戶型（ 155 ㎡ ） 中戶型（ 110 ㎡～ 130 ㎡） 小戶型 50 ㎡、 65㎡、 80 ㎡ 房型 四房兩廳 三房兩廳 一房兩廳 套數(shù) 26套 114套 103套 比例 13% 57% 30% 項目戶型配比建議表 本案主力戶型的價值研判 本案 110－ 130平米 房型價值提煉 相對于自貢市其他高檔住宅項目房型，本案項目房型無論是在功能設(shè)計還是空間布局上都要更顯合理性 就生活方式而言，大房型體現(xiàn)的不僅是空間的舒適性，更體現(xiàn)的是對生活品質(zhì)的追求。 住宅部分的市場定位 The orientation of merce 自貢市 高檔帶電梯公寓住區(qū) 研判本案主力戶型的初衷 建議本案項目以 110130平米房型為主力戶型的幾點考慮： 1. 首先是 110－ 130平米的戶型目前 業(yè)已獲得了市場的高度認可和接受， 是自貢市場較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出），所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計應(yīng)更為出眾合理。 ? 屬于當?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的 政策背景； ? 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè) 區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍； ? 大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完 整的”一站式”購物環(huán)境； ? 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配 套也是該商業(yè)項目的一大亮點。 3 合美對于本案項目開發(fā)的綜合理解 本案項目立項價值：地標性建筑 ＋ 商業(yè)集中亮點 ＋ 高尚住區(qū) ＋ 城市活力源。 S優(yōu)勢 : T挑戰(zhàn) O機遇 W劣勢 ? 對于自貢購房者的需求偏好而言，如何導(dǎo)入商業(yè)是營銷的關(guān)鍵。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購房者很大 的想象空間，項目有較大的操作和升值空間。 1. 相對于本區(qū)域其它樓盤而言，舊城規(guī)劃改造有一個較長的周期。 區(qū)域環(huán)境 本案項目開發(fā)特性明確 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 英祥帝豪 已落成 2 龍都商業(yè)廣場 已落成 3 自貢體育廣場公園 建設(shè)中 4 公安局地塊改造 規(guī)劃中 5 展覽館改造 規(guī)劃中 6 距離五星街商業(yè)中心 已落成 7 大東方廣場 已落成 從項目開發(fā) 角度 看本案的優(yōu)劣勢 SWOT分析（合美見解） The viewpoint of living 1. 居住優(yōu)勢：自然山體景觀在區(qū)域樓盤中較為突出。 舊城改造將將為城市生活注入新動力 商業(yè)集中化需求開始出現(xiàn)和逐步形成 與 機會 機遇 與 2 我們對本案項目開發(fā)特性的綜合了解 本案項目開發(fā)特性明確 The prospect of development 開發(fā)規(guī)模 地塊特征 區(qū)位實況 區(qū)域環(huán)境 開發(fā)規(guī)模認知 本案項目開發(fā)特性明確 功能 地下一層商城 一、二層商場 三 ～六層商場 住宅 面積 ㎡ ㎡ 15788 ㎡ ㎡ 6萬平米的綜合型商住小區(qū) 區(qū)位實況 本案項目開發(fā)特性明確 南側(cè)地塊：規(guī)劃中開發(fā)項目 西側(cè)地塊：自貢廣電學(xué)院和未改造的社區(qū) 東側(cè)地塊：正在建設(shè)的體育廣場公園 ,未來的城市中心 北側(cè)地塊：規(guī)劃中開發(fā)社區(qū) 檀木林路（城市主干道） 黃角平路 (城市主干道 ) 地塊特征 本案項目開發(fā)特性明確 依山而建 ,北面有美麗的山景 ,南面可觀全城美景。 從市場開發(fā)看項目定位的機會點（合美見解） The viewpoint of living 城市改造過程中的政府機構(gòu)搬遷和輿論導(dǎo)向的雙重作用力所賦予本案