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合美企劃_自貢名城新天地項(xiàng)目前期定位報(bào)告_110ppt-文庫吧資料

2025-03-02 22:19本頁面
  

【正文】 entation of advisement 五、六樓層在銷售方面較有難度,消費(fèi)人流量較少。 理由:引入大型數(shù)碼家電賣家,提高商場整體檔次。 思考方向一: 業(yè)態(tài)定位易于后期進(jìn)駐商家的長效經(jīng)營 思考方向三: 業(yè)態(tài)定位有利于我們借助商家知名度快速促進(jìn)銷售 可供考慮的諸多業(yè)態(tài)定位模式 The argumentation of orientation balance 原則:便于拆零銷售后的整體經(jīng)營出租 美食城 數(shù)碼家電城、電子通信城 理由:當(dāng)前自貢市場沒有特色的美食集中地,只有一條同興路稱為美食街,但沒有做出特色 。 地下一層平面動(dòng)向示意圖 sketch map of a plane 地下一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 2093 (按柱間距估算) 約 58間 7500元 /㎡ (均價(jià)) 1570萬 4684萬 地 下 賣 場 ,城 市 超 市 & 時(shí) 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP & MODE GOODS 本案項(xiàng)目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二: 有助于吸引投資市場的高度關(guān)注和熱情,有效促進(jìn)銷售 我們考慮的方向,結(jié)合市場大環(huán)境(提供商家擴(kuò)張需求)和周邊業(yè)態(tài)(規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭)予以綜合考慮。 本案項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明 文化活動(dòng)中心,電影院,游樂園 品牌專賣店 The conceptive of orientation to the FUXING’ S 四層 三層 二層 一層 五層 六層 美食城,數(shù)碼家電 地下一層 時(shí)尚精品或者城市大 MALL 隨著樓層的遞增,店面價(jià)值遞減,銷售難度越大,因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標(biāo)性消費(fèi)要明確化 本案項(xiàng)目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 方案:城市生活大賣場 理由:大賣場能夠匯聚整個(gè)城市的人氣,引入大量人流。 人流導(dǎo)入相對(duì)低層有一定的難度,可以開發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè),導(dǎo)入客流。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補(bǔ)充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設(shè) ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計(jì) , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價(jià)值 銷售面積: 126- 130㎡ 戶 型 建 議:三房兩廳 銷售面積: 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進(jìn)深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設(shè)計(jì)互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設(shè)計(jì) ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計(jì)可實(shí)現(xiàn)個(gè)性 化的空間組合 ,實(shí)現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議:三房兩廳 銷售面積: - ㎡ ? 南北通透,三面采光,四明板式設(shè)計(jì),心情時(shí)時(shí)清爽明朗 ? 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割,動(dòng)靜分區(qū)明晰,為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽臺(tái)設(shè)計(jì),增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設(shè)計(jì),自然過渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳,大面積飄窗, 俯瞰景色 主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽臺(tái) 給心情一個(gè)放飛的窗口 戶 型 建 議:四房兩廳 商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊,有較好的政策背景; 2. 舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化; 3. 地處老城區(qū)文化中心,傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域,使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍; 4. 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完整的”一站式”購物環(huán)境; 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 當(dāng)?shù)氐馁彿肯M(fèi)習(xí)慣 (提倡實(shí)用主義的消費(fèi) ), 因此 110- 130平米三房四房房型 仍然是絕對(duì)的主力產(chǎn)品。 戶型 大戶型( 155 ㎡ ) 中戶型( 110 ㎡~ 130 ㎡) 小戶型 50 ㎡、 65㎡、 80 ㎡ 房型 四房兩廳 三房兩廳 一房兩廳 套數(shù) 26套 114套 103套 比例 13% 57% 30% 項(xiàng)目戶型配比建議表 本案主力戶型的價(jià)值研判 本案 110- 130平米 房型價(jià)值提煉 相對(duì)于自貢市其他高檔住宅項(xiàng)目房型,本案項(xiàng)目房型無論是在功能設(shè)計(jì)還是空間布局上都要更顯合理性 就生活方式而言,大房型體現(xiàn)的不僅是空間的舒適性,更體現(xiàn)的是對(duì)生活品質(zhì)的追求。 住宅部分的市場定位 The orientation of merce 自貢市 高檔帶電梯公寓住區(qū) 研判本案主力戶型的初衷 建議本案項(xiàng)目以 110130平米房型為主力戶型的幾點(diǎn)考慮: 1. 首先是 110- 130平米的戶型目前 業(yè)已獲得了市場的高度認(rèn)可和接受, 是自貢市場較為成熟的暢銷戶型(從“尚東國際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出),所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更為出眾合理。 ? 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊,有較好的 政策背景; ? 地處老城區(qū)文化中心,傳統(tǒng)成熟的商業(yè) 區(qū)域,使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍; ? 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完 整的”一站式”購物環(huán)境; ? 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配 套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 3 合美對(duì)于本案項(xiàng)目開發(fā)的綜合理解 本案項(xiàng)目立項(xiàng)價(jià)值:地標(biāo)性建筑 + 商業(yè)集中亮點(diǎn) + 高尚住區(qū) + 城市活力源。 S優(yōu)勢(shì) : T挑戰(zhàn) O機(jī)遇 W劣勢(shì) ? 對(duì)于自貢購房者的需求偏好而言,如何導(dǎo)入商業(yè)是營銷的關(guān)鍵。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購房者很大 的想象空間,項(xiàng)目有較大的操作和升值空間。 1. 相對(duì)于本區(qū)域其它樓盤而言,舊城規(guī)劃改造有一個(gè)較長的周期。 區(qū)域環(huán)境 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 英祥帝豪 已落成 2 龍都商業(yè)廣場 已落成 3 自貢體育廣場公園 建設(shè)中 4 公安局地塊改造 規(guī)劃中 5 展覽館改造 規(guī)劃中 6 距離五星街商業(yè)中心 已落成 7 大東方廣場 已落成 從項(xiàng)目開發(fā) 角度 看本案的優(yōu)劣勢(shì) SWOT分析(合美見解) The viewpoint of living 1. 居住優(yōu)勢(shì):自然山體景觀在區(qū)域樓盤中較為突出。 舊城改造將將為城市生活注入新動(dòng)力 商業(yè)集中化需求開始出現(xiàn)和逐步形成 與 機(jī)會(huì) 機(jī)遇 與 2 我們對(duì)本案項(xiàng)目開發(fā)特性的綜合了解 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 The prospect of development 開發(fā)規(guī)模 地塊特征 區(qū)位實(shí)況 區(qū)域環(huán)境 開發(fā)規(guī)模認(rèn)知 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 功能 地下一層商城 一、二層商場 三 ~六層商場 住宅 面積 ㎡ ㎡ 15788 ㎡ ㎡ 6萬平米的綜合型商住小區(qū) 區(qū)位實(shí)況 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 南側(cè)地塊:規(guī)劃中開發(fā)項(xiàng)目 西側(cè)地塊:自貢廣電學(xué)院和未改造的社區(qū) 東側(cè)地塊:正在建設(shè)的體育廣場公園 ,未來的城市中心 北側(cè)地塊:規(guī)劃中開發(fā)社區(qū) 檀木林路(城市主干道) 黃角平路 (城市主干道 ) 地塊特征 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 依山而建 ,北面有美麗的山景 ,南面可觀全城美景。 從市場開發(fā)看項(xiàng)目定位的機(jī)會(huì)點(diǎn)(合美見解) The viewpoint of living 城市改造過程中的政府機(jī)構(gòu)搬遷和輿論導(dǎo)向的雙重作用力所賦予本案
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