【正文】 產(chǎn) 品 定 位打破工作只能產(chǎn)生在工廠、寫字樓的固有思維，給企業(yè)總部，高端人士一個(gè)相匹配的發(fā)展平臺(tái) .他是別墅的？—— 他究竟是什么呢？花園的？ 生態(tài)的？ 人性化的？ 自由的？20231019地產(chǎn)研究院第 106頁(yè)讓一切回歸原點(diǎn)讓一切回歸原點(diǎn) ,他們想要的其實(shí)就是他們想要的其實(shí)就是 —— 舒適的辦公環(huán)境舒適的辦公環(huán)境通過(guò)一系列客戶分析來(lái)看，對(duì)于我們的目標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)買新的物業(yè)不僅僅是為了擁有一處辦公的地方他們已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可，他們已經(jīng)擁有了足夠的實(shí)力，他們需要一個(gè)真正生態(tài)辦公的空間讓繁忙的工作時(shí)間在舒適愜意的環(huán)境里度過(guò)用怎樣的形象打動(dòng)他們？20231019地產(chǎn)研究院第 107頁(yè)The World is mine!（企業(yè)總部獨(dú)享空間）（企業(yè)總部獨(dú)享空間）20231019地產(chǎn)研究院第 108頁(yè)不凡的起點(diǎn)與生俱來(lái)的榮譽(yù)：第一個(gè)真正生態(tài)的寫字樓第一個(gè)專為企業(yè)總部量身定做的寫字樓第一個(gè)非超高層的地標(biāo)級(jí)寫字樓第一個(gè)在寫字樓項(xiàng)目里打造了住宅式的精致園林……““ 第一總部第一總部 ”” 我們理當(dāng)欣然承受20231019地產(chǎn)研究院第 109頁(yè)形象定位 —— 符合市場(chǎng)的差異化第一總部“ 他 ” ，契合片區(qū)典型辦公群體，強(qiáng)調(diào)建筑在內(nèi)涵和外延上的原創(chuàng)性，成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑一個(gè)具有可塑性、延展性、能激發(fā)創(chuàng)造活力的辦公空間；一個(gè)將思想解放的商務(wù)地；一個(gè)為企業(yè)總部獨(dú)享的個(gè)性領(lǐng)域 ……20231019地產(chǎn)研究院第 110頁(yè)無(wú)論是個(gè)性實(shí)用的復(fù)式，還是闊綽的大平面，第一總部的自由空間隨您處置20231019地產(chǎn)研究院第 111頁(yè)在辦公室 不如說(shuō)是在公園。在創(chuàng)造 不如說(shuō)是在享受。20231019地產(chǎn)研究院第 112頁(yè)空中花園展示?在這里的每一戶都送有一個(gè)這樣的空中花園?工作累了，不用下樓，個(gè)性的空中花園就可以盡情放松，隨您養(yǎng)個(gè)花花草草、曬曬太陽(yáng)，展示茶藝……20231019地產(chǎn)研究院第 113頁(yè)辦公空間展示?足夠大的辦公空間讓你隨心所欲20231019地產(chǎn)研究院第 114頁(yè)園林展示216。 約客戶來(lái)花園里聚個(gè)餐，喝喝咖啡，無(wú)意之間又談成了一筆生意，216。 我喜歡曬太陽(yáng)，還可以把自己家里的狗狗帶到花園里溜一下20231019地產(chǎn)研究院第 115頁(yè)我們?cè)诋a(chǎn)品硬件上同樣要我們?cè)诋a(chǎn)品硬件上同樣要引領(lǐng)和超越引領(lǐng)和超越20231019地產(chǎn)研究院第 116頁(yè)項(xiàng)目前廣場(chǎng)展示?通過(guò)在前廣場(chǎng)設(shè)置異型結(jié)構(gòu)，打造個(gè)性地標(biāo)級(jí)前廣場(chǎng)?充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次和價(jià)值，我們要我們的業(yè)主為我們的前廣場(chǎng)驕傲20231019地產(chǎn)研究院第 117頁(yè)不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益商務(wù)配套擁有更高的品質(zhì)u設(shè)置物業(yè)管理中心，提供及時(shí)周到的物業(yè)服務(wù)；u設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室使用，提供寫字樓白領(lǐng)會(huì)議租用及健身需求；u片區(qū)商務(wù)配套的缺乏使得本項(xiàng)目的商務(wù)配套除滿足自身需求外，也可以滿足供周邊商務(wù)人士的需求。完善的配套已成為企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所的重要因素20231019地產(chǎn)研究院第 118頁(yè)?采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)，利用不同形狀玻璃的色彩及反光構(gòu)成隱形建筑語(yǔ)言；?外立面局部塊體突出（突出的水平寬度不超過(guò) 60cm），打造成頂層花園，配以 LED燈光工程，彰顯項(xiàng)目彈性和張揚(yáng)，從骨子里體現(xiàn)第一總部的魅力，突顯項(xiàng)目個(gè)性；?玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；?幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，凸現(xiàn)項(xiàng)目的豎向主線條，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺(jué)遮擋。采用出位個(gè)性的外立面，提升物業(yè)整體形象由外構(gòu)建差異化用個(gè)性化的立面詮釋內(nèi)涵20231019地產(chǎn)研究院第 119頁(yè)用大堂彰顯個(gè)性和張揚(yáng)簡(jiǎn)潔、通透、空間感強(qiáng)，用材考究，大堂已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)實(shí)力展示的 “ T形” 舞臺(tái)。轉(zhuǎn)過(guò)身，咖啡吧、水吧、桌球吧，體現(xiàn)人性化的關(guān)懷20231019地產(chǎn)研究院第 120頁(yè)呼吸幕墻它由內(nèi)、外兩道幕墻組成，內(nèi)外幕墻之間形成一個(gè)相對(duì)封閉的空間，空氣可以從下部進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入，又從上部排風(fēng)口離開(kāi)，使夾層經(jīng)常處于空氣流動(dòng)狀態(tài)，熱量在這一空間流動(dòng)。價(jià)值點(diǎn)：價(jià)值點(diǎn)：u對(duì)流空氣u提高幕墻的保溫、隔熱u隔聲u節(jié)能用呼吸幕墻彰顯細(xì)致入微20231019地產(chǎn)研究院第 121頁(yè) 燈光工程有利于提高項(xiàng)目昭示性， 樹(shù)立本項(xiàng)目的區(qū)域 “新地標(biāo) ”的形象， 同時(shí)可以樹(shù)立本項(xiàng)目企業(yè)的光輝形象，促進(jìn)物業(yè)升值用前廣場(chǎng)的燈光詮釋地標(biāo)形象20231019地產(chǎn)研究院第 122頁(yè) ? 衛(wèi)生間盡量保證設(shè)置在核心統(tǒng)內(nèi)? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；? 設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等；? 蹲位數(shù)量保證在 3個(gè)以上，兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求 。? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 用衛(wèi)生間考量體貼入微在這里衛(wèi)生間已經(jīng)真正做到成為體現(xiàn)品質(zhì)高低的重要指標(biāo)。20231019地產(chǎn)研究院第 123頁(yè)公共走道導(dǎo)視系統(tǒng)停車場(chǎng)、寫字樓部分導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：? 指位明確；? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；? 造型精雅；? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 用導(dǎo)視與國(guó)際接軌高占位，體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上符合國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，第一總部是國(guó)際的。20231019地產(chǎn)研究院第 124頁(yè)品牌：? 建議選用品牌電梯，電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵；內(nèi)裝：? 電梯尺度可以根據(jù)核心桶尺寸考慮歐版式大尺度轎廂，體現(xiàn)樓宇的高檔品質(zhì)；? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔；? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：? 設(shè)置高低區(qū)電梯；? 電梯分區(qū)點(diǎn)必須考慮設(shè)置轉(zhuǎn)換層；? 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于 45”；? 電梯最小速不小于 （甲級(jí)寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。用電梯與甲級(jí)同步讓第一總部尊享甲級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，這是一種跨越20231019地產(chǎn)研究院第 125頁(yè) 空調(diào) 的 運(yùn)行模式 和 計(jì)量方式 直接影響著日后的公司運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購(gòu)買決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一：? 項(xiàng)目每戶 安裝分體空調(diào)， 降低整體運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，符合目標(biāo)客戶需求特征；? 大堂安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)及中央空調(diào)， 走道因與花園連通，可解決通風(fēng)問(wèn)題，無(wú)需設(shè)置空調(diào)，大堂空調(diào)費(fèi)通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分季節(jié)收??；? 自由的分體空調(diào)，降低空調(diào)交叉污染，滿足客戶 24小時(shí)全天候無(wú)時(shí)差辦公需求，運(yùn)營(yíng)成本最低；? 空調(diào)外機(jī)需要考慮設(shè)置在項(xiàng)目東西兩側(cè)的花園中，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)擺放，并設(shè)置隔柵確保外立面統(tǒng)一。讓空調(diào)成為甲級(jí)羨慕理由空調(diào)節(jié)能、環(huán)保就是第一總部吸引客戶的理由空調(diào)節(jié)能、環(huán)保就是第一總部吸引客戶的理由20231019地產(chǎn)研究院第 126頁(yè) 良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及順利銷售： 物管公司建議選擇國(guó)內(nèi)知名物管或選擇國(guó)外知名物管作顧問(wèn)，確保項(xiàng)目長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)管理，并可借助物業(yè)品牌給予客戶物管信心，提供國(guó)際化的細(xì)致服務(wù)，例如：? 前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排。? 高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到有效解決；? 對(duì)業(yè)主使用的實(shí)際性服務(wù)和物業(yè)保值乃至升值的保障仲量聯(lián)行物管確保持久品質(zhì)物管成為第一總部取信于客戶的有效手段20231019地產(chǎn)研究院第 127頁(yè)第一總部第一總部 —— 保稅區(qū)新地標(biāo)保稅區(qū)新地標(biāo)不是贏在高度，而是贏在價(jià)值不是贏在高度，而是贏在價(jià)值20231019地產(chǎn)研究院第 128頁(yè)第一總部?jī)r(jià)值解析恢宏前廣場(chǎng)、個(gè)性外立面 —— 我們具有成為地標(biāo)的實(shí)力8米的層高 —— 闊綽的空間誰(shuí)與爭(zhēng)鋒5A級(jí)的軟硬件配置 —— 我們可以比肩中心區(qū)甲級(jí)寫字樓個(gè)性空中花園、行云流水般的小區(qū)園林 —— 迷失在辦公室和公園之間企業(yè)總部專署休閑及高檔商務(wù)配套 —— 一邊享受生活，一邊創(chuàng)造價(jià)值……他，不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更是一段歷史的起點(diǎn)！20231019地產(chǎn)研究院第 129頁(yè)我們不預(yù)測(cè) 09年的市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)變幻莫測(cè)，沒(méi)有實(shí)際意義我們只假設(shè)， ““ 第一總部第一總部 ”” 在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下出現(xiàn)，可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下出現(xiàn)，可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)20231019地產(chǎn)研究院第 130頁(yè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè) 價(jià)格測(cè)算方法 基于本項(xiàng)目周邊物業(yè)檔次不高，必須參考其它片區(qū)物業(yè)，由于項(xiàng)目本身價(jià)值的特殊性，市場(chǎng)上無(wú)同類產(chǎn)品可以對(duì)比，因此，我們選取價(jià)值相似的寫字樓進(jìn)行對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較法項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較法 +區(qū)域價(jià)值比較法區(qū)域價(jià)值比較法STEP1：：綜合二者因素進(jìn)行價(jià)格修正STEP2：： 根據(jù)寫字樓所處區(qū)域的價(jià)值進(jìn)行比較STEP3：：根據(jù)寫字樓的價(jià)值選取比較對(duì)象20231019地產(chǎn)研究院第 131頁(yè)本項(xiàng)目是第五代寫字樓在深圳的第一次實(shí)踐，其生態(tài)、人性化的價(jià)值無(wú)可比擬，在深圳，僅有 中心區(qū) 寫字樓的價(jià)值可以參考，中心區(qū)目前在售的復(fù)式寫字樓只有現(xiàn)代商務(wù)大廈： 參考項(xiàng)目選擇 寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)高層復(fù)式價(jià)格： 40000元 /平米20231019地產(chǎn)研究院第 132頁(yè)假設(shè)第一總部的價(jià)值為 1，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)綜合判斷，現(xiàn)代商務(wù)的產(chǎn)品價(jià)值為 ，通過(guò)價(jià)格返算，第一總部的產(chǎn)品價(jià)值為 5900061000元每平米項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較中心區(qū)核心位置項(xiàng)目的高端形象10000平米的商業(yè)180米的高度真正生態(tài)辦公的環(huán)境超大的前廣場(chǎng)個(gè)性的外立面高檔休閑及商務(wù)配套精致園林和空中花園8米的層高VS第一總部寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)20231019地產(chǎn)研究院第 133頁(yè)假設(shè)中心區(qū)的價(jià)值為 1，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)綜合判斷，保稅區(qū)的價(jià)值為 ，通過(guò)價(jià)格返算，第一總部的產(chǎn)品價(jià)值為 24000－ 25000元每平米區(qū)域價(jià)值比較城市中央核心區(qū)生活、交通等各項(xiàng)配套遙遙領(lǐng)先商務(wù)氛圍純正未來(lái)規(guī)劃利好對(duì)外的地標(biāo)形象產(chǎn)業(yè)聚集性顯著大中型企業(yè)最為集中的區(qū)域深港同城的推進(jìn)未來(lái)規(guī)劃的利好政策優(yōu)勢(shì)VS保稅區(qū)中心區(qū)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)20231019地產(chǎn)研究院第 134頁(yè)價(jià)格修正根據(jù)中原操盤多年經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，假設(shè)區(qū)域價(jià)值為 1，項(xiàng)目?jī)r(jià)值為 ，通過(guò)價(jià)格返算，我們最終得出的價(jià)格為 3900041000元每平米值價(jià)目項(xiàng) 值價(jià)域區(qū)VS寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)值預(yù)測(cè)20231019地產(chǎn)研究院第 135頁(yè)讓我們共同攜手打造讓我們共同攜手打造““ 第一總部第一總部 ”” 的輝煌！的輝煌！20231019地產(chǎn)研究院第 136頁(yè)謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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