天津海河新天地商業(yè)項(xiàng)目寫字樓定位報(bào)告-資料下載頁
2025-01-16 04:23本頁面
【正文】 稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 小計(jì) (萬元 )直接銷售收入 83300 大維修基金 總銷售額的 % 營業(yè)稅 總銷售額的 5% 4165城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 營業(yè)稅的 6% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 3% 交易印花稅 總銷售額的萬分之五 合計(jì) 說明 :營業(yè)稅可以爭(zhēng)取按照 6075%交納，本文暫按全額計(jì)算。開發(fā)成本分析土地成本216。 公建占地面積： 74000平方米216。 公建部分建筑面積： 222023平方米216。 公建部分的土地總價(jià)： 61500萬元216。 容積率： 3216。 契稅： 3%216。 交易費(fèi)： 2‰216。 公建部分的土地總價(jià)： 61500*（ 1+3%+2‰ ） =63468萬元216。 公建部分的樓面地價(jià)： 63468/= /平方米216。 寫字樓的樓面地價(jià)總和：91000*=216。 —— 說明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價(jià)差別，以平均的樓面地價(jià)作為酒店式公寓的地價(jià)成本。開發(fā)成本分析匯總 合計(jì)成本總額 :每平方米成本為 : /平方米營銷收入分析營銷收入分析營銷收入分析216。 1）預(yù)計(jì) 2023年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。216。 2）預(yù)計(jì) 2023年天津?qū)懽謽浅山涣繒?huì)有所攀升。對(duì)于交通便利，地段極佳的中心區(qū)域，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，平均價(jià)格會(huì)在 800013000元 /平米左右。216。 3）因?yàn)樘旖蚴械膶懽謽钦w租金水平不高，近半數(shù)的客戶比較接收目前的房?jī)r(jià)或租金（ 47%），但也有 30%的客戶感覺貴。216。 寫字樓的租金和售價(jià)只能在市場(chǎng)可接受的程度上小幅提升，寫字樓價(jià)格繼續(xù)上升的空間有限。 營銷收入分析216。 從上述的租金情況判斷，投資者購買并出租的回報(bào)率約為：甲級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =1022元 /平方米 .年乙級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =730元 /平方米 .年216。 2）按照 8%——10%/ 年的出租回報(bào)率計(jì)算，上述租金價(jià)格可以支撐的寫字樓銷售價(jià)格為：216。 甲級(jí)寫字樓： 1022元 /平方米 .年 /8%=12775元 /平方米216。 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米216。 乙級(jí)寫字樓： 730元 /平方米 .年 /8%=9125元 /平方米216。 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米營銷收入分析項(xiàng)目 建筑面積 利稅 15%時(shí) 利稅 25%時(shí)乙級(jí)寫字樓 61000 6900 7500甲級(jí)寫字樓 30000 9375按競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表按成本法推導(dǎo)的價(jià)格表按需求導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià)乙級(jí)寫字樓 61000 6000—7000 7300—9000甲級(jí)寫字樓 30000 7500—15000 10000—12023項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià)乙級(jí)寫字樓 61000 6000—7000 7300—9000甲級(jí)寫字樓 30000 7500—15000 10000—12023營銷收入分析綜合定位寫字樓價(jià)格寫字樓銷售收入項(xiàng)目 建筑面積 銷售面積 銷售單價(jià) 總銷售額乙級(jí)寫字樓 61000 58000 9000 52500甲級(jí)寫字樓 30000 28000 11000 30800216。 甲級(jí)寫字樓 :11000元 /平方米 *28000平方米 =30800萬元（已扣除 2023平方米 1——2 層公用或者出租用面積）216。 乙級(jí)寫字樓 :9000元 /平方米 *58000平方米 =52500萬元（已扣除 3000平方米 1層公用或者出租用面積）216。 合計(jì)： 83300萬元216。 —— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價(jià)。利潤分析寫字樓利潤分析216。利潤： =216。所得稅： 83300*3%=2499 萬元（說明： 按照有關(guān)法規(guī)，所得稅應(yīng)為利潤的 33%，部分企業(yè)可按照 15%的優(yōu)惠稅率交納。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺(tái)政策，直接按照銷售收入收取 3%——10% 作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。目前天津市各區(qū)大多采用先預(yù)收全款后退優(yōu)惠幅度的方式。本文暫按照營業(yè)收入的 3%計(jì)算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計(jì)算結(jié)果 ）216。稅后利潤： =216?！?除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價(jià)。216。開發(fā)商的開發(fā)周期： 4——5 年216。投資回報(bào)率計(jì)算：216。按總利潤計(jì)算：（ +5000） /=%216。按直接銷售利潤計(jì)算：
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