石家莊某項目商業(yè)和寫字樓分析報告-資料下載頁
2025-08-04 04:20本頁面
【正文】 0。 本案地塊占地15畝，東西臨民族路長66米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。 地塊東側(cè)是新建的女人世界項目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃路（項目以東已經(jīng)打通）。規(guī)劃指標(biāo) 紅線內(nèi)占地15畝（），其中除去道路廣場后實際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。 二、本案SWOT分析 所謂SWOT分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機(jī)會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機(jī)會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。優(yōu)勢分析 本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認(rèn)為做商業(yè)風(fēng)險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成“得勢不得分”的局面。劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的“癥結(jié)”所在。 但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機(jī)會沒有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會仍會很大。 項目的劣勢我們認(rèn)為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠(yuǎn)都在遵循“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。機(jī)會分析 本案具有成功開發(fā)機(jī)會的前提是石家莊經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個市場仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對市場前景看好的信心；同時我們認(rèn)為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機(jī)會超越以為的任何同類項目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場的認(rèn)可，取的本案開發(fā)的成功。威脅分析 本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運作不成功導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導(dǎo)致的運作周期長。 本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風(fēng)險是不可避免的，但可以通過市場運作銷售快速回籠資金、縮短運作周期減小項目資金風(fēng)險，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該前期充分準(zhǔn)備后“速戰(zhàn)速決”做一個“短平快”的項目。三、本案定位建議三種方案： 總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。1）方案一：商業(yè)、商住樓組合總建筑面積：容積率7，總占地按面積8775平方米，每層面積4914平方米，地下3層，地上13層。商業(yè)建筑面積：7層總計34398平方米商住樓建筑面積：7層總計36855平方米,除去置換面積為28845平方米。本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合總建筑面積：同方案一商業(yè)建筑面積：同方案一寫字樓面積：17199平方米公寓面積：17199平方米，除去置換面積為8799平方米本方案的優(yōu)點是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風(fēng)險，缺點是產(chǎn)權(quán)為40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。3）方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合總建筑面積：容積率5，地下兩層建筑面積9828平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為12層商住樓商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上46層，建筑面積27027平方米商住樓面積：北樓412層為商住樓，建筑面積21762平方米，除去置換面積為13362平方米本方案的優(yōu)點是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風(fēng)險，能夠達(dá)到“短平快運作”項目的目的。缺點是減少了建筑面積銷售收入會有所降低。項目整體運作建議以上提出了三種初步方案，但本項目在運作要有很好的‘全局觀”,建議本案開發(fā)商在運作中應(yīng)該把握以下要點：充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。前期論證、準(zhǔn)備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜摇⒉邉澒菊撟C項目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接受的創(chuàng)新產(chǎn)品。營銷工作一定要請有實力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。附表：三種方案成本和收益比較21 / 21
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