石家莊某項目商業(yè)和寫字樓分析報告(存儲版)
【正文】 具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。可以得知（1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場，2005年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。9）大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。 近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。政府支持度地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。 紅線內(nèi)占地15畝（），其中除去道路廣場后實際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。項目整體運作建議以上提出了三種初步方案，但本項目在運作要有很好的‘全局觀”,建議本案開發(fā)商在運作中應(yīng)該把握以下要點：充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。3）方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合總建筑面積：容積率5，地下兩層建筑面積9828平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為12層商住樓商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上46層，建筑面積27027平方米商住樓面積：北樓412層為商住樓，建筑面積21762平方米，除去置換面積為13362平方米本方案的優(yōu)點是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風(fēng)險，能夠達(dá)到“短平快運作”項目的目的。三、本案定位建議三種方案： 威脅分析劣勢分析優(yōu)勢分析 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可三、酒店式公寓市場統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認(rèn)可7）一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資。在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表市場租賃價格 iii.在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，2003年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。 隨著2004年石家莊一系列城市規(guī)劃的實施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項目、西部樓市這三個具有代表性的板塊，成為帶動石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點區(qū)域。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。 2003年石家莊市總?cè)丝跒?10萬，石家莊共有家庭約247萬戶，；石家莊市區(qū)人口近200萬，根據(jù)經(jīng)驗可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說市區(qū)約54萬戶居民的戶均存款額應(yīng)該在5萬元以上。2）中高收入人群尤其是橋西消費者認(rèn)為東購環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價格中檔實惠。購物需求情況（訪談結(jié)論）購物人群劃分：1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（2000元/月以上）、工薪階層（600－2000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣配套業(yè)態(tài)：石家莊項目商業(yè)和寫字樓分析報告IV商業(yè)市場部分一、商業(yè)市場分析一）、總述石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚€特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。 專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。 北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商城的客流量，這于
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