精品文案-2009年泗水項目定位發(fā)展投標報告-資料下載頁
2025-01-21 13:53本頁面
【正文】 在滿足目標客戶需求的前提下，又能有效規(guī)避競爭，實現(xiàn)地塊價值最大化？ 項目產(chǎn)品戶型界定： 精致二房、三房為主力戶型的精品住宅 戶型面積配比 首期開發(fā)面積區(qū)間 戶型 約占比例 45～ 55 ㎡ 一房二廳一衛(wèi) 5% 65～ 80㎡ 二房 二 廳一衛(wèi)（小二房） 25% 85～ 95 ㎡ 三房二廳二衛(wèi) （小三房） 30% 100～ 105㎡ 三房二廳二衛(wèi)（精致三房） 20% 115～ 125 ㎡ 三房二廳二衛(wèi)（舒適三房） 15% 130～ 150 ㎡ 四房二廳二衛(wèi)（闊氣四房） 5% 6570平方米兩室兩廳舉例 7080平方米兩室兩廳舉例 戶型舉例 8595平方米三室兩廳舉例 100105平方米兩室兩廳舉例 125平方米兩室兩廳舉例 戶型魅力化建議 □多層住宅短進深，客廳、主臥均為南向，南北通風(fēng)，無通風(fēng)死角； □有生活陽臺或者雙陽臺、有利觀景、又有具有通風(fēng)和晾曬衣物等實用功能。 □頂層送露臺、底層帶花園，提高樓層價值； □主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽臺 □結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計； □升級產(chǎn)品 戶戶帶花園：考慮入戶花園設(shè)計，營造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象； 入戶花園示意 陽光露臺示意 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 關(guān)于福麗公司 項目營銷建議及平面表現(xiàn) 作為 40萬平米國際風(fēng)情街區(qū)，本案必須體現(xiàn)“ 住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生 ”的規(guī)劃理念，又能體現(xiàn)“ 和諧共生、良性發(fā)展、共同繁榮 ”國際化生活形態(tài)和生活方式，這種理念為 街區(qū)住宅規(guī)劃理念 國際街區(qū)規(guī)劃理念 街區(qū)住宅規(guī)劃理念 根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，“純居住生活區(qū)”的發(fā)展模式正逐漸向 “ 居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通 ”綜合開發(fā)模式演變， 稱為 “ 街區(qū)住宅 ” 規(guī)劃理念 。“街區(qū)住宅”發(fā)展新模式是新城市主義思潮，它強調(diào)城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通六方面內(nèi)容。 居住 —— 開放的居住理念，營造和諧的友鄰生活空間； 生態(tài) —— 尊重自然的體驗，詩意的棲息之地； 健康 —— 注重健康生活品質(zhì)； 商業(yè) —— 完善、便利、成熟的國際街區(qū)消費網(wǎng)絡(luò)； 服務(wù) —— 國際化物業(yè)管理水準，人性化的關(guān)懷之本； 交通 — — 城市與生活零距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗。 規(guī)劃原則 ● 大開放、小圍合的組團規(guī)劃，公共街區(qū)開放、組團封閉式管理，組團分區(qū)明確，每個組團規(guī)模適宜（ 5萬平米左右），辨認感、領(lǐng)域感增強。 ● 街區(qū)生活配套齊全，主題購物、社區(qū)中心、超市、商業(yè)餐飲等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。 ● 便利商業(yè)網(wǎng)點布置分散，每個組團都有屬于自己的便利商業(yè)范圍，并結(jié)合組團的進口進行布置，使生活的方便性提高。 ● 主要內(nèi)部道路的街道氣氛濃厚，商業(yè)與住宅的關(guān)系、交通與生活的關(guān)系融洽。 —— 街區(qū)布局、大開放、小圍合的組團規(guī)劃原則 —— 社區(qū)規(guī)劃示意 整體規(guī)劃建議 ? A地塊、 B地塊規(guī)劃為住宅，沿街做社區(qū)底商； C地塊規(guī)劃為綜合商業(yè)中心。 ? 各期開發(fā)結(jié)合項目營銷、利潤等各方面因素； ?住宅采用點式布局、天際線從外向內(nèi)跌落，同時避免主干道對小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾 ? 充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設(shè)置臨街商業(yè)，綜合商業(yè)放在最后利于銷售經(jīng)營； ? 主入口和次入口的設(shè)置主要考慮商鋪價值的最大化 ? 各期設(shè)置中心景觀區(qū)，提高項目附加值 ? 銷售中心位置設(shè)置主要考慮交通便利，便于客戶發(fā)現(xiàn)。 一期 二期 三期 四期 沿街商業(yè) 第三期多層花園洋房開發(fā)為主 第二期以小高層為主 ， 高層為輔 銷售中心 社區(qū)會所 第四期以高層為主 五期 外立面建議 莊嚴門廊立柱，簡潔的外立面，素雅的色調(diào)，氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中彰顯雅致韻味。 根據(jù)組團主題規(guī)劃主題景觀 +休憩小品，并提高北方水景、園林設(shè)施的實用性 園林規(guī)劃建議 雕塑、小品 —— 凝固的語言 ?雕塑小品，是園林景觀中凝固的語言，是人類精神世界的舞者 。 ?要根據(jù)園林整理風(fēng)格進行設(shè)計，好的設(shè)計畫龍點睛，給予住戶思想啟迪。 廣場設(shè)置建議 設(shè)置于 C地塊 優(yōu)勢： 減少該地塊使用面積，從而減少商業(yè)部分面積，減少商業(yè)部分開發(fā)銷售風(fēng)險； 靠近泗水汽車站，有利于市政整體規(guī)劃，打造 出 泗水城市亮點之一。 設(shè)置于 A地塊 優(yōu)勢： 可用做住宅部分景觀展示區(qū)，有利于住宅部分啟動，銷售。 如果建在 A地塊與 B地塊之間，可作為項目中心景觀之一，增加項目賣點，便于項目推廣和本項目業(yè)主利用。 項目總體規(guī)劃建議 項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 關(guān)于福麗公司 項目營銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 營銷推廣上，通過對英倫生活及建筑品質(zhì)的推廣，構(gòu)建項目高檔次形象。達到以“中高檔產(chǎn)品 +高檔市場形象” 突破的目的。 項目營銷思路 營銷推廣戰(zhàn)略 一期銷售推廣目的旨在：迅速引起市場關(guān)注， 搶奪 “ 龍城知春 ” 的風(fēng)頭，截流其潛在客戶，建立良好口碑宣傳。 銷售時期 全面蓄水期 定向認購期 開盤強銷期 掃尾期 時間 10年 3月 — 4月 10年 5月 — 8月 10年 9月 — 10月 10年 11月 — 11年 2月 銷售策略 廣泛積累客戶 迅速占領(lǐng)市場 售樓處啟用 確定房號、鎖準客戶 集中換簽 快速回款 一期收尾 二期預(yù)熱 銷售動作 公開價格 接受客戶登記 公開開放樓座、戶型 取得銷售許可證 前期認購集中換簽 開盤即漲價，對已登記 老客戶，按登記時價格 計算 一期銷售掃尾 二期產(chǎn)品無報價 前期積累 媒體組合 廣告牌 工地圍檔廣告 報紙 展會 廣告牌、工地圍檔廣告 報紙、 DM 道旗、網(wǎng)絡(luò) 項目網(wǎng)站面世 活動 廣告牌、工地圍檔廣告 報紙、 DM 道旗、網(wǎng)絡(luò) 活動、展會 視二期情況定 一期銷售策略 注：最終推廣周期需根據(jù)實際工期確定 平面表現(xiàn) 結(jié)語： 由于時間及項目相關(guān)資料有限，本案只是建議性方案，待建議確定后，后期將提供詳細執(zhí)行方案。 真誠期待與貴公司合作！ 預(yù)祝貴公司項目圓滿成功
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