【正文】 （ 10年） ?改善型客戶； ?辦公及居?。? ?投資客 上城豪苑 14500 53 768500 5成：384250 否 3202 （ 10年） ?投資客； ?商務(wù)人士； ?高級(jí)白領(lǐng) 時(shí)代奧城 13500 34 459000 5成： 229500 否 1913 （ 10年） ?投資客戶用于出租； ?商務(wù)人士； ?有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕客群 ?商業(yè)用地均為首付 5成，增加推廣難度，減少客群； ?首付 5成下，投資客會(huì)及商務(wù)人士比例提高； ?首付 5成下，可通過減少面積的方法，減少首付款，增加客群比例 ?住宅用地可首付 2成，增加了潛在客群； ?可公積金貸款增加客群； 64 項(xiàng)目名稱 土地屬性 戶型配比 面積區(qū)間 （平方米） 是否精裝 戶型亮點(diǎn) 誠(chéng)基中心 住宅 一室： 95％； 兩室： 5％ （參考） 47～ 90 毛坯 附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)增加附加值 都市斕軒 住宅 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 精裝 贈(zèng)送 ～ 7平方米的儲(chǔ)藏間 上城豪苑 辦公 一室： 50％ 兩室： 35％； 三室： 15％ （參考） 一室： 53； 兩室： 88； 三室： 140 精裝 主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計(jì)緩解小面積局促感 金盛國(guó)際 住宅 一室： 80％ 兩室： 20％ （參考） 一室： 50m2 兩室： 60～ 80m2 精裝 錯(cuò)躍自然形成功能分區(qū)，且增強(qiáng)室內(nèi)立體感 天津 DE小洋樓 商業(yè) 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 毛坯 ?附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)增加附加值； ?雙錯(cuò)層，二層空間可自由分割 ?雙衛(wèi)設(shè)計(jì) 注：因 LOFT戶型可自由分割，所以“戶型配比”一欄一室及兩室比例只是參考比例 ?LOFT在戶型配比上一室為主：大多超過 50％，約占整體 50～ 95％之間； ?兩室及三室戶型配比較少：約 5％～ 50％；其中兩室 5％～ 35％；三室約 15％； ?LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房； ?戶型亮點(diǎn)以增加面積附加值、提升戶型立體感為主 一室面積區(qū)間： 39～ 53平米； 兩室面積區(qū)間： 47～ 88平米； 三室面積區(qū)間： 70～ 140平米 小結(jié)（二）： LOFT產(chǎn)品多是 39～ 53平方米之間、附帶精裝修的小戶型 65 項(xiàng)目名稱 銷售情況 推廣內(nèi)容 同期平層推廣差異 推廣中的問題 客戶關(guān)注內(nèi)容 誠(chéng)基中心 主力戶型已售 95％ ?鉆石商圈，首付 8萬元，月供 1800元起，津門投資神話； ?58平米精致豪宅，保值、升值潛力無限，租金回報(bào)無可比擬 主推小戶型的投資價(jià)值，同區(qū)域主打高端住宅 被媒體曝光后，開發(fā)商美譽(yù)度下降 ?高密度（一層 40戶），多項(xiàng)消防標(biāo)準(zhǔn)不合格； ?篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售； ?部分公攤被分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計(jì)算公攤； ?配套停車位受質(zhì)疑 ?配套； ?投資回報(bào)； ?隔音、承重 都市斕軒 ?平均去化率 16； ?主力戶型去化率為24 ?體北核心區(qū) ?七層精裝電梯復(fù)式小戶型 —— ?早期主推投資價(jià)值； ?后期側(cè)重居住的便捷和舒適性 裝修的質(zhì)量和價(jià)格 上城豪苑 ?總套數(shù)已售 50％； ?LOFT已經(jīng)銷售 70％ ?精裝復(fù)式公寓，買一層得兩層； ?精裝 LOFT宜商宜住 以項(xiàng)目住宅部分推廣為主 ?前期 LOFT概念和可商可住的概念未被市場(chǎng)接受 ?后期主要訴求為熱點(diǎn)地段的低總價(jià)小戶型 ,受到市場(chǎng)認(rèn)可 精裝是否符合交房標(biāo)準(zhǔn) 金盛國(guó)際 整體去化率為 37，LOFT占總銷售套數(shù)的三成 絕版錯(cuò)層小戶型 主推賣點(diǎn)地鐵雙上蓋，精裝小戶型 ?超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多 ?是否買一層贈(zèng)一層； ?隔音問題 天津 DE小洋樓 ?平均去化率為 26； ?主力戶型去化率為40 ?低層低密花園式兩層商務(wù)寓所 ?星級(jí)酒店級(jí)別的管家式物業(yè)服務(wù) 沒有刻意區(qū)分，銷售以 LOFT為主 ?商業(yè)用地，不能辦落戶 ?40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電 贈(zèng)送面積，景觀園林 總結(jié) LOFT主力小戶型銷售情況較好 ?推廣根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價(jià)值、精裝、商住兩用、小戶型等 多數(shù) LOFT產(chǎn)品在推廣中不會(huì)刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品 根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵； 公建用地的配套情況也會(huì)成為障礙 關(guān)注面積及裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn) 小結(jié)（三）：客戶興奮點(diǎn)是 LOFT產(chǎn)品的面積與價(jià)格性價(jià)比及裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量 66 裝修配置 金盛國(guó)際裝修明細(xì) 功能室 地面 墻面 配置 衛(wèi)生 冠軍 30710白色亞光 ,300x300mm 冠軍 20230白色亮光200x200mm 頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300x300mm 。 座便 。臺(tái)下盆 。 排風(fēng)扇 :稻田 BPT12141。 花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭 (配單功能花灑 )2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩211323 臥室 優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板 ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 無其他 客廳 高檔地磚 高檔涂料 無其他配置 廚房 高檔地磚 冠軍 20230白色亮光200x200mm 高檔廚具 上城豪苑裝修明細(xì) 功能室 地面 墻面 配置 臥室 重蟻木色進(jìn)口高級(jí)多層實(shí)木復(fù)合地板高級(jí)地毯 高級(jí)環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術(shù)造型天花吊頂，配高級(jí)石膏頂角線，雅白色高級(jí)乳膠漆罩面 客廳 高級(jí)地毯鋪地，高級(jí)天然石材拼花鋪地 高級(jí)環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術(shù)造型天花吊頂，配高級(jí)石膏頂角線，雅白色高級(jí)乳膠漆罩面 廚房 灰色高級(jí)防滑地磚 灰色高級(jí)墻面磚 白色高級(jí)防水乳膠漆 附：典型項(xiàng)目裝修明細(xì)列表 67 ? E. 產(chǎn)品建議 ?LOFT開發(fā)十三方面 ?LOFT適宜用地 ?LOFT限高要求 ?LOFT可行報(bào)建方案 ?LOFT熱銷戶型關(guān)鍵詞 ?LOFT配套要求 ?LOFT推廣情況 ?LOFT增加客群方法 ?LOFT根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最佳面積區(qū)間 ?LOFT潛在客群 ?LOFT潛在客群核心訴求 ?LOFT潛在客群關(guān)注細(xì)節(jié) ?LOFT各地發(fā)展空間 ?LOFT發(fā)展空間 ?LOFT空間分布要點(diǎn) ?LOFT存在缺陷及風(fēng)險(xiǎn)提示 68 ? LOFT產(chǎn)品開發(fā)十三方面 ?E. 產(chǎn)品建議 69 1. LOFT產(chǎn)品適宜用地為公共設(shè)施用地 項(xiàng)目名 建筑類型 土地性質(zhì) 誠(chéng)基中心 酒店式公寓 住宅用地 都市斕軒 居住公寓 住宅用地 金盛國(guó)際 居住公寓 住宅用地 上城豪苑 酒店式公寓 辦公用地 第 6大道 6維極景 酒店式公寓 商業(yè)用地 天津 DE小洋樓 洋房 商業(yè)用地 鑫貿(mào)財(cái)智領(lǐng)地 公寓 工業(yè)用地 特殊原因 公共設(shè)施用地 LOFT產(chǎn)品是解決住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)體量的產(chǎn)品形式之一，其目的是將商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為“居住”性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)快速銷售和操作。 特殊政策下， 工業(yè)用地可行 70 土地類別 土地類別子項(xiàng) 限高一般情況 市場(chǎng)現(xiàn)象 公建用地 酒店式公寓 目前，沒有統(tǒng)一規(guī)范，但在 土地出讓中會(huì)有該地塊的控 規(guī)要求，注明建筑物的限高 ： ?一般情況下酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地的居住產(chǎn)品可以根據(jù)地塊的容積率確定該建筑的高度； ?其中，主干道兩邊建筑物不能太高； ?中心城區(qū)的繁華地塊，據(jù)情況可以出現(xiàn)超高層建筑； ?商鋪用地的層高一般在 7層以下 6維極景（酒店式公寓）： 高層， 90米 共 21層，頂層為平層， 1～ 2層為 商鋪， LOFT共 18層； 寫字樓 上城豪苑（寫字樓）： 高層， 116米 共 24層， 1～ 4層商鋪， LOFT共 20層 商鋪 DE小洋樓（商鋪用地）： 低層、多層， 15～ 30米 3層、 4層、 5層 工業(yè)用地 一類工業(yè)用地 財(cái)智領(lǐng)地（工業(yè)用地）： 高層， 72米 共 14層均為 LOFT 總結(jié) 目前，建筑物限高依據(jù)是，土地出讓中該地塊的控規(guī)要求。 一般情況下，酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地為高層 LOFT，商鋪用地多為低層及多層 LOFT。 注： 根據(jù) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 JGJ 3787（試行） 第 民用建筑高度與層數(shù)的劃分 1～ 3層為低層； 4～ 6層為多層； 7～ 9層為中高層； 10層以上為高層。 公共建筑及綜合性建筑總高度超過 24米者為高層（不包括高度超過 24米的單層主體建筑）。 建筑物高度超過 100米時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。 2. LOFT產(chǎn)品限高要求：在酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地下的 LOFT均為高層，商鋪用地為低層及多層 71 最佳層高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓、酒店式公寓 ；商鋪 X≦ 米， X≦ 米， 2 居住公寓 70年 混合公寓50年 X≦ 米， X≦ 米， 2 不經(jīng)濟(jì) 不經(jīng)濟(jì) 寫字樓 50年 X≦ 米， ； X≦ 米， 2 可行 50年限具有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn) 40年限短，中央空調(diào)（商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)） 酒店式公寓 40年 商鋪用地 40年 工業(yè)用地 50年 X≦ 米， X≦ 米， 2 X≦ 米， X≦ 米， 2 政策傾斜下特殊情況 可行 可行 可行 商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，居住氛圍差；層高較高，舒適度高 工業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，居住氛圍差 可行方案 3. LOFT產(chǎn)品主要可行報(bào)建方案 : 寫字樓、酒店式公寓、商鋪 72 面積區(qū)間 39～ 140 一室配比超過 50％ 客戶認(rèn)同精裝及 LOFT復(fù)式結(jié)構(gòu) ?LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房； ?戶型亮點(diǎn)以增加面積附加值、提升戶型立體感為主 ?家居解決方案以中高檔為主 ?一室面積區(qū)間： 39～ 53平米 ?兩室面積區(qū)間： 47～ 88平米 ?三室面積區(qū)間： 70～ 140平米 ?LOFT在戶型配比上以一室為主： 大多超過 50％，約占整體 50～ 95％之間； ?兩室及三室戶型配比較少：約 5％～ 50％； 其中兩室 5％～ 35％； 三室約 15％； LOFT以 4050平一室精裝小戶型為主 LOFT戶型因其復(fù)式可自由分割，所以在比例上以一室為主，且通過精裝修弱化高密度小戶型的缺點(diǎn) 4. LOFT產(chǎn)品熱銷戶型關(guān)鍵詞： 4050平一室 精裝修 立體戶型 戶型面積附加值 73 土地類型 物業(yè)類別 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 是否有燃?xì)? 是否配有中央空調(diào) 公建用地 酒店式公寓 商業(yè)收費(fèi) 無 配有中央空調(diào) 寫字樓 商業(yè)收費(fèi) 無 針對(duì) LOFT沒有要求； （一般情況下， 5A甲級(jí)寫字樓配有中央空調(diào)） 商鋪 商業(yè)收費(fèi) 有 沒有明確要求 工業(yè)用地 公寓 商業(yè)收費(fèi) 有 沒有明確要求 總結(jié) 從配套角度看， LOFT最佳方案為公建用地下的商鋪類產(chǎn)品以及工業(yè)用地的公寓產(chǎn)品 5. LOFT產(chǎn)品從配套角度來看，商鋪及工業(yè)公寓具有燃?xì)馀涮?，且沒有中央空調(diào)配套明確要求，為最佳方案 74 推廣內(nèi)容 ： 根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價(jià)值、精裝、商住兩用、小戶型等 與平層推廣差異性 ： 多數(shù) LOFT產(chǎn)品在推廣中 不會(huì)刻意與平層區(qū)分， 甚至以平層做為主推產(chǎn)品 推廣中問題 ： 根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵； 公建用地的配套情況也會(huì)成為障礙 現(xiàn)有 LOFT推廣情況 ? 現(xiàn)有 LOFT產(chǎn)品在推廣中仍以同期平層產(chǎn)品為主，營(yíng)銷賣點(diǎn)的選擇根據(jù)地段和居住氛圍進(jìn)行不同選擇 ? LOFT產(chǎn)品在推廣過程中，需要明確的內(nèi)容有：是主打概念還是主打性價(jià)比（目前來看性價(jià)比更利于吸引市場(chǎng)） 是突出投資還是居住需求（視產(chǎn)品情況確定）