【正文】 一般情況下，酒店式公寓、寫字樓及工業(yè)用地為高層 LOFT，商鋪用地多為低層及多層 LOFT。 ?驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各不同 41 ?在售 LOFT信息 ?D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究 42 天津市現(xiàn)有 LOFT項(xiàng)目共 7個，其中財智領(lǐng)地公寓部分已經(jīng)售磬，君臨天下因其面積上的隱蔽性，目前已責(zé)令封盤，另五個項(xiàng)目在售中 天津 DE小洋樓 誠基中心 都市斕軒 君臨天下 金盛國際 上城豪苑 LOFT 財智領(lǐng)地 此項(xiàng)目已封盤 辦公、居住兩用公寓已售罄 43 誠基中心（一）：核心商圈中的高密度復(fù)式住宅 項(xiàng)目基本參數(shù) 產(chǎn)品形式 建筑面積 容積率 層高 LOFT產(chǎn)品所占比重 LOFT規(guī)劃原因 居住公寓 100％ ?處于南京路多以商業(yè)用地為主，缺少居住用地； ?開發(fā)大戶型總價過高，以復(fù)式 loft物業(yè)形式出現(xiàn)； ?報建曾有酒店及酒店式公寓，后均改為住宅； ?樓間距小，出房率高，住宅標(biāo)準(zhǔn)擦邊球 LOFT產(chǎn)品基本參數(shù) 土地屬性 產(chǎn)權(quán)年限 水電配套 標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收情況 LOFT目前均價 住宅 70年 民用 雙層驗(yàn)收 10850 元／平米起 產(chǎn)品介紹 戶型配比 面積區(qū)間 總價區(qū)間 主力戶型亮 點(diǎn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 與其他產(chǎn)品精裝差異 一室兩室比例 1： （參考） 47～ 90平米 47～ 98萬，均價：18300元 /平方米 （一次性優(yōu)惠 5個點(diǎn)，按揭1個點(diǎn)，現(xiàn)場可以選擇特惠房） 附贈陽臺增加附加值 毛坯交房 —— 項(xiàng)目效果圖 項(xiàng)目位置圖：南京路耀華中學(xué)對面 共三棟 LOFT，一棟 47層，兩棟 28層 44 銷售情況 銷售時間 主力戶型銷售情況 主力戶型面積區(qū)間 主力戶型總價區(qū)間 2023年 9月～至今 已售 95％ 47平米～ 68平米 47～ 71萬元 推廣訴求 LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容 與住宅同期銷售推廣差異點(diǎn) 推廣中遇到的問題 ?鉆石商圈，首付 8萬元，月供 1800元起，津門投資神話； ?58平米精致豪宅，保值、升值潛力無限，租金回報無可比擬 主推小戶型的投資價值，同區(qū)域主打高端住宅 ?高密度（一層 40戶），多項(xiàng)消防標(biāo)準(zhǔn)不合格； ?篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售； ?部分公攤被分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計(jì)算公攤； ?配套停車位受質(zhì)疑 被媒體曝光后，開發(fā)商美譽(yù)度下降，推廣受阻 客戶反饋 是否認(rèn)可精裝 對哪些細(xì)節(jié)滿意 關(guān)注內(nèi)容 對推廣內(nèi)容的反饋 毛坯交房 —— 隔音、承重、方便孩子附近就學(xué) 目前來看， 68平米精裝實(shí)現(xiàn)租金 1800元 /月，沒有達(dá)到期望值 誠基中心（二）：銷售情況良好，推廣中篡改規(guī)劃受質(zhì)疑 項(xiàng)目周邊以商業(yè)為主，名校聚集，投資價值大 45 58平米戶型圖 陽臺增加了面積附加值； 提高舒適性 挑空客廳形成較好的視覺沖擊力 8梯 40戶高密度，舒適性差 80平米戶型圖：首層平面圖 （二層設(shè)有書房、主臥、共享空間、主衛(wèi)） 誠基中心（三）：戶型密度大、樓間距窄，舒適性差 46 項(xiàng)目名稱 均價 （元／平方米） 主力戶型面積 (平方米 ) 總房款 誠基中心 18300 58 1061400 首付比例 月供金額 （元／月） 可否公積 金貸款 貸款年限 2成： 212280 2359 可以 30年 項(xiàng)目銷售基本信息 客戶支付情況 潛在目標(biāo)客戶 根據(jù)首付情況 據(jù)月供情況 據(jù)年限情況 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?白領(lǐng)人士婚房； ?用于出租投資客； ?教育投資； ?單身白領(lǐng) 年輕人 誠基中心 （四）： 客戶群為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人及投資客 47 天津 DE小洋樓（一）：主體以 LOFT為主，雙錯層形式 項(xiàng)目基本參數(shù) 產(chǎn)品形式 建筑面積 容積率 層高 LOFT產(chǎn)品所占比 重 LOFT規(guī)劃原因 酒店式公寓 1 （ ） 80％ ?處于“創(chuàng)業(yè)商務(wù)區(qū)”，所處交通路況稍差； ?商務(wù)氛圍不強(qiáng)，且地塊為商業(yè)用地； ?區(qū)別周邊高密度高層項(xiàng)目，以雙錯層類住宅產(chǎn)品出現(xiàn)，與周邊形成差異化 LOFT產(chǎn)品基本參數(shù) 土地屬性 產(chǎn)權(quán)年限 水電配套 標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收情況 LOFT目前均價 商業(yè) 40年 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 雙層驗(yàn)收 8000元／平米 產(chǎn)品介紹 戶型配比 面積區(qū)間 總價格區(qū)間 主力戶型亮點(diǎn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 與其他產(chǎn)品精裝差異 19棟 3層低層， 2棟 4層多層， 2棟 5層多層； 戶型比例未獲得 一室 60～ 80平米； 兩室 84～ 97平米； 三室：111～ 142平米 42萬～ 98萬（首付 5成，一次性優(yōu)惠兩個點(diǎn) ） ?附贈陽臺、露臺增加附加值； ?雙錯層，二層空間可自由分割 ?雙衛(wèi)設(shè)計(jì) 毛坯交房 —— 二期 LOFT 單體效果圖 項(xiàng)目鳥瞰圖 48 銷售情況 銷售時間 主力戶型銷售情況 主力戶型面積區(qū)間 主力戶型總價區(qū)間 （一期）； （二期）至今 ?平均去化率為 26套 /月 ?二期 60多平米幾十套已售磬；剩余幾十套 70多及 80～ 90平米戶型 74平方米～ 78平方米 52～ 55萬元 推廣訴求 LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容 與住宅同期銷售推廣差異點(diǎn) 推廣中遇到的問題 ?低層低密花園式兩層商務(wù)寓所 ?星級酒店級別的管家式物業(yè)服務(wù) 沒有刻意區(qū)分，銷售以 LOFT為主 ?商業(yè)用地，不能辦落戶 ?40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電認(rèn)可度低 客戶反饋 是否認(rèn)可精裝 對哪些細(xì)節(jié)滿意 關(guān)注內(nèi)容 對推廣內(nèi)容的反饋 毛坯交房 —— 贈送面積 花園式景觀沒有體現(xiàn) 天津 DE小洋樓（二）：小戶型銷售情況較好 位于塘沽區(qū)上北板塊，周邊商務(wù)氛圍不強(qiáng) 周邊高密度、高層項(xiàng)目為主 49 商業(yè)用地、雙錯層提高了舒適度 贈送陽臺提高面積附加值 層高 ?商業(yè)用地層高為 ，雙錯層形式層高分別為 、 、 ； ?，單層面積計(jì)算 ?贈送陽臺或小露臺； ?動靜分離； ?南北朝向，明廚明廁，雙衛(wèi)生間； ?商住兩用可以辦理營業(yè)執(zhí)照 戶型單體沙盤 挑空 層高 主力戶型圖： 天津 DE小洋樓（三）：南北向、明廚明衛(wèi)優(yōu)于或接近住宅宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 50 項(xiàng)目名稱 均價 （元／平方米） 主力戶型面積 (平方米 ) 總房款 DE小洋樓 8000 76 608000 首付比例 月供金額 （元／月） 可否公積 金貸款 貸款年限 5成： 304000 2533 否 10年 項(xiàng)目銷售基本信息 客戶支付情況 潛在目標(biāo)客戶 根據(jù)首付情況 據(jù)月供情況 據(jù)年限情況 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?較大面積針對改善型客戶； ?辦公及居??； ?投資客 有改善需求的中年客群 DE小洋樓（四）：潛在客群為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且有改善需求的中年人及辦公、居住為一體的投資客 51 金盛國際（一）：錯躍、平躍 LOFT增強(qiáng)戶型立體感，弱化層高缺陷 項(xiàng)目基本參數(shù) 產(chǎn)品形式 建筑面積 容積率 層高 LOFT產(chǎn)品所占比重 LOFT規(guī)劃原因 居住型公寓 8萬平米 （上層 ，下層 ） 36％ ?最初是公建用地，后來附帶條件將此地塊對面的土地上建寫字樓，才將此公建用地報批為居住用地 ?周邊住宅，商務(wù)氛圍欠缺 LOFT產(chǎn)品基本參數(shù) 土地屬性 產(chǎn)權(quán)年限 水電配套標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收情況 LOFT目前均價 住宅 70年 民用 單層驗(yàn)收，委托可做夾層 13500元／平米 產(chǎn)品介紹 戶型配比 面積區(qū)間 總價格區(qū)間 主力戶型亮點(diǎn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 與其他產(chǎn)品精裝差異 一室、兩室比例： 1： 一室： 50m2 兩室： 60～ 80m2 65～ 104萬； 1萬起價（目前有特惠），均價 13500元 錯躍自然形成功能分區(qū)，且增強(qiáng)室內(nèi)立體感 1800元 /平方米 —— 項(xiàng)目共兩棟樓，分別為 40層和 23層。 ?寫字樓資金回款慢，商住兩用 LOFT去化率較高。LOFT專項(xiàng)研究 2 內(nèi)容 ? A. 當(dāng)今 LOFT定義 ? B. 土地性質(zhì)研判 ? C. LOFT產(chǎn)品流程 ? D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究 ? E. 產(chǎn)品建議 ? F. 附件 3 LOFT核心發(fā)現(xiàn) 1 4 3 2 土地： LOFT是一種因地制宜的，適宜在公建用地上開發(fā)的小眾產(chǎn)品 銷售： LOFT最大的賣點(diǎn)是雙層面積單層計(jì)算的小戶型 設(shè)計(jì)： LOFT據(jù)土地分類最佳層高為 ； LOFT根據(jù)客戶購買力，最佳面積方案是 30平方米左右 未來發(fā)展： LOFT中短期仍有生存空間，但隨著國家監(jiān)管力度的加強(qiáng)，生存空間變得很小 4 LOFT 優(yōu)勢 較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地 “ 住宅化 ” ； 型群體的需求； 、總價低的特點(diǎn)； “ 模糊價格 ” ， 規(guī)避競爭； 于銷售推廣； 特有的立體感及時尚藝術(shù)氣息容易打動年輕時尚人群； 劣勢 ：敞開式廚房不便使用； 沒有陽臺設(shè)置； 單層戶數(shù)密度大； 沒有日照時間保證 電梯配比低 ，提升項(xiàng)目難度： 消防要求高（噴淋管線入戶）； 層高受到限制 ：首付 5成； 不能公積金貸款 水電價格貴，無燃?xì)猓? 不能落戶口； ，未來該產(chǎn)品附加值（贈送面積）優(yōu)勢將減少 LOFT產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比 5 ? A. 當(dāng)今 LOFT定義 ? LOFT的演變過程 ? LOFT的發(fā)展階段 ? LOFT與其他個性化小戶型區(qū)分 ? LOFT與躍層、錯層產(chǎn)品的區(qū)分 6 四方面定義 LOFT ? 建筑結(jié)構(gòu) 開敞式復(fù)式小戶型住宅 ? 戶型結(jié)構(gòu) 有挑高空間，功能區(qū)動靜分離、可自由分割， 樓下客廳、廚衛(wèi)；樓上書房及臥室 ? 消費(fèi)群體 前衛(wèi)、高收入、追求時尚的白領(lǐng)階層、商務(wù)人士以及投資客 ? 坐落位臵 市中心或者稍遠(yuǎn)但交通便捷的公建用地 7 現(xiàn)代 LOFT產(chǎn)品 SOHO 現(xiàn)代城 北京 798 近一段時期以復(fù)式住宅為主 （居住為主） 1996年居住與辦公為一體 （辦公＋居?。? 上世紀(jì) 90年代廠房形式 （文化藝術(shù)＋居?。? LOFT的演變過程 在產(chǎn)品理念上，從具有藝術(shù)特征的類廠房產(chǎn)品，發(fā)展成為 “純居住型產(chǎn)品” 8 LOFT的發(fā)展階段 時間 地區(qū) 典型 產(chǎn)品原有形態(tài) 產(chǎn)品形態(tài) （用途） 接受人群 市場優(yōu)勢 產(chǎn)品變型 20世紀(jì)40年代 國外 紐約的 SOHO區(qū) 廢棄的工業(yè)廠房 居住和創(chuàng)作場所 為了逃避市區(qū)昂貴租金的藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師 租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g 開發(fā)商炒作 “倉庫生活 ”（ loftliving），幾經(jīng)改造已面目全非 20世紀(jì)90年代 國內(nèi) 北京 798的 “大山子藝術(shù)區(qū) ” 廠房區(qū) 藝術(shù)機(jī)構(gòu)、工作室 藝術(shù)家、設(shè)計(jì)人和各種各樣的文化機(jī)構(gòu) 租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g 閑置廠房出租，重新改造開發(fā)以實(shí)現(xiàn)效益最大化 上海的蘇州河畔的 “東廊畫廊 ” 大型倉庫區(qū) 藝術(shù)家倉庫和工作室 一些藝術(shù)家 租金低廉，足夠?qū)挸ǖ目臻g 為有 潛力的年輕藝術(shù)家提供展示交流的平臺 國內(nèi) —— 居住與工作結(jié)合 厭倦了傳統(tǒng)住區(qū)，追求前衛(wèi)生活 商住兩用 導(dǎo)致了專