【正文】 『 社區(qū)智能化 』 ? 公共廣播與背景音樂子系統(tǒng) ? 營造一個舒緩、輕松、優(yōu)雅的居住氛圍，平時播放背景音樂，必要時可作尋人通知、管理人員講話或娛樂指導等。為此，針對小區(qū)的安全管理設置如下防線： ?第一道防線：周界圍墻防范； ?第二道防線：出入口管理（人、車出入口）； ?第三道防線：公共區(qū)域監(jiān)控； ?第四道防線：保安電子巡更； ?第五道防線：室內(nèi)居家防盜。 工作間 地面： 瓷磚，冠珠或諾貝爾或冠軍或羅馬或其他同檔次品牌。 浴室柜及臺面： 每個衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺面為石材。材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE） 或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA) 或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 豪華餐廳效果示意 豪華餐廳效果示意 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 功能區(qū) 部位 裝修建議 廚房家電 灶具： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有木飾。 地面： 石材。 ?是否要求配送家具家電：由于投資型客戶較多因此 多數(shù)客戶認為需要帶有家具家電 。 （ 4）淋浴間：獨立淋浴間，花灑為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當代(DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 （ 2）墻面：起居廳墻面為壁紙，局部位臵有木飾；開放式廚房墻面為石材。 衛(wèi)浴五金：包括洗手盆龍頭、浴缸龍頭。 衛(wèi)生間： 地面：石材。 墻面：石材或其他同檔次材料。 墻面：壁紙，局部位臵有鏡子或木飾。 客戶需求特征 ?精裝修需求程度： 根據(jù)調(diào)研其購買客戶大部分為高端商務人群和高級公務員， 投資類客戶和自住型客戶各占 50%的比例，采用了廚衛(wèi)配臵家具家電的方式既滿足主流客戶需求又保證了客戶對于個性化的追求。采用 Silent Giss電動窗簾軌道 。 設置原則 原則 1 ?通過多方面打造，提高項目附加值。 主題：體驗銀泰中心柏悅居 感受北京豪宅居住藝術 手段：網(wǎng)絡、聯(lián)合公關活動、路演、硬廣、軟文 項目自 2023年底入市起，僅用時 1年半時間，實現(xiàn)了柏悅居公寓部分 85%銷售率；同時，銷售價格遠高于同時市場區(qū)域平均價格水平。 租期 服務式公寓的客戶以中長期居住為主，租期為半年到一年；而酒店客戶都是短期居住。 ? 目前天津公寓項目主要集中在和平、河西兩區(qū)； ? 和平區(qū)主要分布于小白樓 CBD區(qū)域、南京路商貿(mào)區(qū)等地區(qū)； ? 河西區(qū)則主要集中在友誼路 —— 金融街區(qū)域 國際大廈 奧林匹克大廈 今晚大廈 利順德大廈 濱江國際飯店 水晶宮飯店 喜萊登酒店 金皇大廈 泰達國際會館 信達廣場 本案 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 主要分布在城市核心區(qū)或涉外商務區(qū)；多數(shù)依托與豪華酒店 編號 項目名稱 房間數(shù)量 形成供給時間 1 國際大廈 116 1992 2 奧林匹克大廈 169 1998 3 今晚大廈 40 2023 4 利順德大廈 84 1995 5 濱江國際飯店 44 2023 6 水晶宮飯店 40 1996 7 喜萊登酒店 63 1997 8 金皇大廈 55 2023 9 泰達國際會館 63 2023 10 信達廣場 110 2023 11 港灣中心 142 2023 天津市現(xiàn)有 中高端 公寓項目中，僅奧林匹克大廈為純服務式公寓（ SOMMERSET），其余均位于高檔酒店內(nèi)部，屬于酒店長包房。珍品公寓區(qū) —— 一站式國際生活城里的極致居住感受 『 公寓市場定位 』 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅲ 產(chǎn)品形式 戶型配比 市場定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 LOFT choice ONE choice TWO 平層公寓 ？ 市場定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 三個維度 的思考 ① 保證項目整體高端市場形象的統(tǒng)一； ② 良好的銷售溢價，并能與 B區(qū)公寓銷售價格（ 30000元 /平米）銜接； ③ 保證相對利潤最大化的實現(xiàn)。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類：一類為綜合體物業(yè)中配置部分公寓產(chǎn)品、另一類為純公寓項目； 大都會、津灣廣場、嘉里中心等大型綜合體項目中均設置有部分公寓產(chǎn)品以支持項目整體現(xiàn)金流需求； 保利香檳國際、瑞景名郡等項目則為純粹的公寓項目，整體以銷售為主。 打造品質(zhì)型高溢價產(chǎn)品 『 本體條件小結(jié) 』 區(qū)位優(yōu)勢 和 高端綜合體 屬性是項目基礎價值核心所在 本案 仁恒海河廣場 天津大都會 天津中心 天津核心區(qū)綜合體項目主要集中在南京路沿線、南站 CBD板塊和老城廂板塊。 地鐵 2號線臨本項目設站；地鐵 9號線天津客運站設站，與 2號線實現(xiàn)換乘。 京、津、濱三城樞紐；天津城市發(fā)展核心區(qū)域 『 本體條件 』 內(nèi)環(huán)核心；城市 CBD拓展區(qū) 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 項目位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副”三個中心區(qū)域直線距離均在 8公里范圍內(nèi)；且與小白樓 CBD核心區(qū)隔海河相望。 北側(cè)局部為遠洋新天地高檔樓盤，南側(cè)局部緊鄰嘉華國際商業(yè)中心及遠洋新天地項目供熱站。 住宅體量占比較高； 以住宅的銷售帶動項目發(fā)展； 對周邊居住氛圍及配套設施要求較高。 都市綜合體 洛克菲勒 難波城 六本木 『 項目價值 』 都市綜合體 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可達性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關系完整性 強大的對外輻射型 高抗風險能力 『 項目價值 』 都市綜合體 酒店 商務 辦公 商業(yè) 公寓 資源平臺 商務租客 高消費人流 旅游租客 商務消費人流 住家消費人流 提升品質(zhì) 資源平臺 提升品質(zhì) 商務消費人流 商旅消費人流 項目“內(nèi)部循環(huán)”延伸的物業(yè)功能疊加是綜合體項目核心價值 『 項目市場定位 』 東部商務核 看重投資成本及收益能力。 主 力 戶型 二居 15%、三居 71%、躍層 6% 一室、兩室為主 一室、兩室為主 熱租 戶型 兩室小戶型出租情況非常好 一室、兩室小戶型出租狀況較好 幾種戶型出租情況均較好 配套設施 會所 5000平米專署會員健康中心，有 1400平米游泳池 會所，設有室內(nèi)溫泉游泳池 室內(nèi)游泳池，與酒店共享 停車位 170個 1： 1 地下及地上停車 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 產(chǎn)品供應以 70120平米區(qū)間一室、兩室為主 編號 項目名稱 房間數(shù)量 租金 （元 /月 /建筑 平米） 入住率 1 國際大廈 116 90% 2 奧林匹克大廈 169 95% 3 今晚大廈 40 7 85% 4 利順德大廈 84 80% 5 濱江國際飯店 44 80% 6 水晶宮飯店 40 15 90% 7 喜萊登酒店 63 13 80% 8 金皇大廈 55 811 80% 9 泰達國際會館 63 95% 10 信達廣場 110 75% 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 出租率均較為理想，但租金水平應管理水平影響差異較大 類別 特征描述 國籍 服務式公寓作為高端的居住類物業(yè)其主要客戶為外籍人士。 主題：北京銀泰中心 —— CBD核心區(qū)地標性建筑綜合體 手段：網(wǎng)絡、活動、硬廣、軟文 ：境外市場預熱期 目的：境外市場預熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢。 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面積 面積占比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 7080 20% 5000 28% 67 兩室 90110 40% 10000 42% 100 120140 25% 6250 40% 48 三室 150180 10% 2500 6% 15 200230 5% 1250 2% 6 B區(qū)公寓產(chǎn)品戶型配比建議 主力產(chǎn)品房款舉薦控制在 300萬以內(nèi)（按 30000元 /平米計算）；設置少量大戶型產(chǎn)品（ 200平米以上產(chǎn)品）作為形象標桿 70140平米區(qū)間一室、兩室產(chǎn)品為主； 戶均面積約 100平米。 廚房模塊 石材、品牌廚具、電器 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 衛(wèi)生間 ?墻地面均采用進口大理石； ?吊天花油進口防潮漆配飾線； ?地坪加熱系統(tǒng)； ?德國 VilleroyBoch潔具及 Dornbracht龍頭。 參考案例： 君隆廣場威斯汀尚品公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 威斯汀尚品公寓123160㎡ 參考案例： 君隆廣場威斯汀尚品公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 各功能模塊細節(jié)拆分 —— 客廳、餐廳 威斯汀公館 180300㎡ ?在公館戶型里采用偏暖色調(diào)，融入了少量中式元素，表現(xiàn)出現(xiàn)代感極強的而又雄渾沉穩(wěn)的氣度，給人以大方、典雅、尊崇的感受，貼合產(chǎn)品的客群定位。 臥室采用以暖色系為主的裝修風格，色調(diào)統(tǒng)一具有層次感 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 津門各功能模塊細節(jié)拆分 —— 客廳、餐廳 客廳實景圖 餐廳實景圖 客廳及餐廳區(qū)域裝修也 以深色系的暖色調(diào)為主 ， 賦予居住空間莊重、大氣的風格特點，點綴其中的水晶燈、紅色地毯等軟裝飾也將室內(nèi)空間渲染得浪漫溫馨。 墻面：壁紙，局部位臵有鏡子或木飾。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 坐便器：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶（ VB）或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。 （ 2）地面：微晶石 （ 3）墻面：壁紙，局部位臵有木飾。 4. 衛(wèi)生間： （ 1）地面：瓷磚，諾貝爾或其他同檔次品牌。 （ 9）其他五金配件：毛巾桿、手紙架、浴衣鉤。但在選用時，本著成本控制的原則，以主流功能產(chǎn)品為主。 固定家俱： 玄關固定柜 1組。 墻面： 石材或同檔次材料。 垃圾處理器： 1件，安納海姆或愛適易或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙。 浴缸： 杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有鏡子或木飾。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 起居室效果示意 ?豪景苑 起居室效果示意 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 硬件科技提升 通過提升硬件科技，增加項目的功能性和品質(zhì)感，進而提升產(chǎn)品的附加值。 ? 樓宇對講 管理主機、小區(qū)出入口的圍墻機、單元門口主機、戶內(nèi)終端、聯(lián)網(wǎng)設備等構(gòu)成聯(lián)網(wǎng)型樓宇可視對講系統(tǒng)，實現(xiàn)可視對講、遠程開門及集成門禁控制功能。 ? 公共設。 ? 周界報警 在小區(qū)四周圍墻上安裝雙光束主動式紅外對射探測器，分區(qū)引至小區(qū)監(jiān)控中心。 固定家俱： 人造板固定柜 1組。 其他五金配件： 毛巾桿、手紙架、浴衣鉤。 頂棚： 輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 烤箱： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利 (Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有鏡子或木飾。在選用具體規(guī)格、型號、款式時，本著成本集約化原則，以擁有 主流功能 的 中高端產(chǎn)品系列（例如仁恒選擇的高儀龍頭為其產(chǎn)品中價格最低款 ） ，既保證項目品質(zhì)又最大限度節(jié)約成本。 （ 7）洗手盆：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 （ 2）墻面：壁紙。 開關插座：西門子或羅格朗或奇勝或西蒙或其他同檔次品牌。 淋浴間：獨立淋浴間，配漢斯格雅（ HANSGROHE）或當代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 臥室： 地面：實木復合地板。 材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。 ?色調(diào)偏好：整體采用中性色調(diào)， 以褐色、米黃等色調(diào)搭配方案 ，舍棄色彩的繁雜和堆砌，與商務人士簡約的生活互為因果。