【正文】 ? 昆明市區(qū)五星級酒店客房均價(jià) 500元 /間 /晚，平均入住率大約為50%~55%。 酒店年經(jīng)營收入 （平均房價(jià) x房間數(shù) x平均入住率 x350天）房間數(shù) 　 按單層建筑面積 950㎡，按平均每套 60㎡記，扣除 2層設(shè)備及商業(yè)配套，共 330間客房。文化素質(zhì)、收入水平普遍較高； ? 4星與 3酒店的平均入住率只有 40~45%，經(jīng)營情況較差。經(jīng)濟(jì)型酒店戶型較小，客房功能與常規(guī)商務(wù)酒店一致。配套：? 經(jīng)營副食品、煙草、飲料及性用品經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店? 經(jīng)營狀況：星級 房型 面積（㎡） 價(jià)位 入住率如家 標(biāo)間 2025 182 70%單人房 1520 170 60%套房 —— —— ——七天 標(biāo)間 2025 157 75%單人房 1520 147 70%套房 48 207 ——云上四季 標(biāo)間 2025 194 60%單人房 1520 186 65%套房 42 220 30%經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店經(jīng)營模式 ：? 經(jīng)濟(jì)型酒店一般由單一專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司在市中心區(qū)整體租用一棟老舊樓房（租金約為 3040元 /㎡ /月）進(jìn)行裝修改造后即投入運(yùn)營。而中小型開發(fā)商則拋棄企業(yè)信譽(yù)于不顧，欺騙消費(fèi)者。此舉對于項(xiàng)目銷售起到了積大的推動作用，使上海沙龍?jiān)谑袌龅兔缘臅r(shí)候完成了開盤即售罄的佳績。 4個(gè)月內(nèi)所有積壓房源全部售罄。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，昆明 “公寓式酒店 ”入住的客戶主要為兩類：– 本地白領(lǐng)：一男一女只開一間房，入住時(shí)無任何大件隨身行李。? 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 由于規(guī)模較大，會配置一個(gè)小型的酒店大堂。每個(gè)房間都配有客廳、臥室、廚房及衛(wèi)生間。– 房租成本：比同小區(qū)內(nèi)個(gè)人租用自住的租金水平略低，根據(jù)其所處小區(qū)的位置及品 質(zhì)有所差異，一般為 800~1200元 /套 /月。? 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開放性等條件的制約，真正意義上的高檔次公寓式酒店在中國仍處于發(fā)展的起步階段。 雅詩閣（ Ascott） —— 北京雅詩閣（ Ascott） —— 廣州雅詩閣（ Ascott） —— 成都雅詩閣在中國的經(jīng)營情況城市 品牌 房型 價(jià)格 當(dāng)?shù)?5星級酒店均價(jià)北京 雅詩閣 1房 /2房 /3房 988/1588/2288元 /天 7001100元 /天盛捷 1房 /2房 668/1288/元 /天上海 雅詩閣 1房 /2房 1200/2100元 /天 650900元 /天盛捷 1房 /2房 /3房 7501850/1200元 /天馨樂庭 1房 /2房 /3房 540/1100/1800元 /天廣州 雅詩閣 1房 10001200元 /天 550800元 /天武漢 馨樂庭 1房 /2房 538/838元 /天 430720元 /天成都 盛捷 1房 /2房 /3房 850/2300/3280元 /天 700900元 /天西安 盛捷 1房 390590元 /天 6001000元 /天馨樂庭 1房 370590元 /天重慶 盛捷 1房 /2房 485859元 /天 450600元 /天公寓式酒店在中國? 二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開放性較弱，國際性企業(yè) /跨國集團(tuán)較少在二三線城市進(jìn)行大項(xiàng)目投資或設(shè)立區(qū)域分公司，即使有也只是其產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，如昆明的可口可樂僅是一個(gè)生產(chǎn)廠房。公寓式酒店在中國? 公寓式酒店于 20世紀(jì) 90年代進(jìn)入中國市場，目前進(jìn)駐中國的國際品牌主要是雅詩閣和東方廣場。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動中心。? 在 20世紀(jì) 70年代隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化初步成形，一些國際性企業(yè) /跨國集團(tuán)需要向其他國家派駐高級管理人才，公寓式酒店在歐美發(fā)達(dá)國家應(yīng)運(yùn)而生。? 配有全套的家具家電，包括常規(guī)酒店并不會配套的洗衣機(jī)、微波爐、電熨斗等家用電器。– 由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用，價(jià)格名感度較低。公寓式酒店在中國雅詩閣（ Ascott）? 雅詩閣是是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的 20個(gè)國家 70多個(gè)城市擁有超過 28,000 套公寓單位。? 與此同時(shí)，伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量滿足投資需求的小戶型公寓產(chǎn)品面市。? 市場部此次對 “公寓式酒店 ”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進(jìn)行了實(shí)地抽樣調(diào)查。– 租 期：一般為 10年起。? 不管哪種經(jīng)營模式的 “公寓式酒店 ”裝修檔次都是中低檔簡單裝修；? 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 在項(xiàng)目銷售之時(shí)就有開發(fā)商進(jìn)行同一裝修和采購家具，裝修風(fēng)格都是統(tǒng)一的。? 昆明 “公寓式酒店 ”針對客戶住店的時(shí)間長短一般都有不同優(yōu)惠，住店時(shí)間 3~7天優(yōu)惠 10%；住店時(shí)間 7~15天優(yōu)惠 15%；住店時(shí)間 15天 ~30天優(yōu)惠 20%，住店時(shí)間超過 30天優(yōu)惠 25%。（有個(gè)顯著特點(diǎn)是，顧客索取發(fā)票的比例很低，不超過 30%）? 商務(wù)人士– 主要外地的中小企業(yè)的業(yè)務(wù)人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，被接待的規(guī)格不高，甚至是自費(fèi)，注重性價(jià)比；– 白天有專門的商務(wù)場所，對商務(wù)設(shè)施需求不大，能上網(wǎng)就行；– 交通便利，或離白天工作的地點(diǎn)較近。據(jù)了解，湖畔圣水二期房源開盤時(shí)，悅榕集團(tuán)不愿再接管新的產(chǎn)權(quán)式房源，以避免業(yè)主方對其經(jīng)營有過多干預(yù)，而城建股份也倍感每年 %的投資回報(bào)率的壓力，因此湖畔圣水二期不帶投資回報(bào)，銷售情況非常慘淡。? 開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段為爭取更高利潤和更快回款，承諾每年給予客戶優(yōu)厚的回報(bào)進(jìn)行返租來經(jīng)營公寓式酒店，在昆明返租的比例一般為 6%~8%，租期一般為 5~10年。昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢概況分析PART 2目前昆明市場上的酒店，按功能可劃分為三類經(jīng)濟(jì)型酒店、星級商務(wù)酒店、旅游度假酒店21經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場情況連鎖酒店分布經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店產(chǎn)品特點(diǎn)：? 經(jīng)濟(jì)型酒店的總房數(shù)控制在一般在 100150間。小 結(jié)? 經(jīng)濟(jì)型酒店在區(qū)位分布、價(jià)格區(qū)間、經(jīng)營狀況、酒店規(guī)模、配套上，與公寓式酒店幾乎一樣，兩者的目標(biāo)客群重疊性極高，可替代性強(qiáng)。四星? 商務(wù)配套：商務(wù)會議中心、中西餐宴會廳；? 休閑配套：容納 150左右的人中小型餐廳，自助式西餐廳、酒吧、 健身、夜總會、桑拿三星? 商務(wù)配套： 部分酒店