【正文】 tel）原意為 “長(zhǎng)時(shí)間逗留的酒店 ”。公寓式酒店的產(chǎn)品特點(diǎn)公寓式酒店最大的產(chǎn)品特點(diǎn)是：? 擁有居家的布局和居住功能。? 配套設(shè)施為滿足舒適體驗(yàn)及生活便利的游泳池、健身房、 SPA、精品小超市、小型餐廳等。? 后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，其目標(biāo)客群也逐步延伸為，以商務(wù)居住為主，并且有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，但并不需要在異地買房定居的高端人群。? 就客房的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，公寓式酒店的檔次至少在 3星級(jí)以上，有的甚至超過(guò) 5星級(jí)酒店。公寓式酒店在中國(guó)? 由于公寓式酒店針對(duì)的是需要在異地長(zhǎng)期居住的高級(jí)商務(wù)人士及其家庭，因此其選址都選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際化程度高的區(qū)域中心城市或國(guó)際性城市 ，因此在中國(guó)的發(fā)展較為緩慢。? 目前在中國(guó)擁有 38個(gè)物業(yè)，約 7,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、成都、重慶、大連、廣州、杭州、寧波、上海、沈陽(yáng)、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、香港和澳門。公寓式酒店在中國(guó)? 主要以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的 業(yè)務(wù)人員及高級(jí)技術(shù)人員 跨省往來(lái)為主。? 真正意義上的高檔次公寓式酒店的檔次、品質(zhì)和價(jià)格不遜于 5星級(jí)酒店。? 昆明是三線城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及開放性，并不具備吸引大量跨國(guó)企業(yè)在昆明建設(shè)區(qū)域總部型的投資項(xiàng)目或辦公機(jī)構(gòu)，對(duì)真正意義上的高檔次公寓式酒店的需求基礎(chǔ)并不充分。– 酒店規(guī)模： 20間客房左右，最少的只有 6間。– 酒店規(guī)模： 100~200間客房左右。逸品；糖果公寓昆明 “公寓式酒店 ”房型配比不管哪種模式的 “公寓式酒店 ”，房型配比基本一致。如果租的是毛坯房，則由酒店管理公司進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修。? 大堂僅是簡(jiǎn)單的門面，有些甚至門面也沒有，只是在小區(qū)內(nèi)租一間房，一半用作休息區(qū)，一半用作接待區(qū)進(jìn)行住店客戶信息登記。昆明 “公寓式酒店 ”經(jīng)營(yíng)情況? 不論哪種經(jīng)營(yíng)模式，昆明 “公寓式酒店 ”銷售價(jià)格沒有任何差異。13昆明 ““公寓式酒店 ””目標(biāo)客戶分析昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 昆明 “公寓式酒店 ”入住客戶的年齡層次主要集中在 20~40歲之間，25~35歲的客戶最多。? 商旅人士及自駕游客平均逗留時(shí)間 1~3天，沒有明顯的集中到來(lái)時(shí)間。? 2023年 5月，在湖畔圣水項(xiàng)目正式引入國(guó)際級(jí)高端度假酒店品牌 —— 悅椿，以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的面貌， 9800元 /㎡的均價(jià)進(jìn)行第二次開盤，并承諾購(gòu)房者可享受每年 %的固定回報(bào)、 30%的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成及每年 14天的免費(fèi)入住時(shí)間。? 業(yè)主方云南城建股份不論酒店經(jīng)營(yíng)的好壞，每年還必須向購(gòu)房者支付 %的投資回報(bào)，據(jù)內(nèi)部人士透露，城建股份目前倍感壓力。? 在營(yíng)銷推廣時(shí)，上海沙龍以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店作為核心賣點(diǎn)，承諾購(gòu)房者按每年不低于總房?jī)r(jià)8%的租金返租，返租期為 5年。? 該項(xiàng)目在購(gòu)房者的維權(quán)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店未能開業(yè)，最終改造成為商住辦公樓。? 而在項(xiàng)目建成之后，市場(chǎng)信譽(yù)度較好的品牌開發(fā)商（城建股份）背負(fù)了沉重的返租租金，即使是國(guó)際知名的品牌酒店管理公司（悅榕集團(tuán)）也難在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期就能實(shí)現(xiàn)盈利。? 昆明的 “公寓式酒店 ”也是處于此類延生產(chǎn)品，主要針對(duì)跨省 /市中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員 /技術(shù)人員，及本地本領(lǐng)階層。? 標(biāo)間和單人間占總戶數(shù)的 95%，套房只占 5%左右。? 單人間入住率高達(dá) 75%，標(biāo)間入住率為 65%，套房的入住率僅為 20%。? 經(jīng)濟(jì)型酒店相較于公寓式酒店，最大的區(qū)別在于客房設(shè)置。22星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況昆明的星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況現(xiàn)在昆明市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)的評(píng)星級(jí)的酒店共有 38家，其中：? 5星級(jí) 8家（如：翠湖賓館、昆明君悅酒店、天恒大酒店、世紀(jì)金源大飯店）? 4星級(jí) 15家（如：新紀(jì)元大酒店、昆明櫻花酒店、云南經(jīng)貿(mào)賓館、新南疆酒店）? 3星級(jí) 15家（如：寶善大酒店、昆明春城花園酒店、金茂酒店）。? 5星級(jí)酒店的平均入住率可達(dá)50~55%。? 3星級(jí)酒店最為尷尬，其產(chǎn)品配置難以爭(zhēng)取商務(wù)、政務(wù)的會(huì)議接待，但針對(duì)中低端商旅人士和本地白領(lǐng)有沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，被經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和公寓式酒店所搶占，主要靠旅行社帶來(lái)的從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，生存艱難，面臨被市場(chǎng)所淘汰的威脅。年齡層次： 25~45歲之間；? 未來(lái)區(qū)域內(nèi)將興建 2個(gè) 5星級(jí)商務(wù)酒店。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。 600元 /間 /晚已超過(guò)昆明五星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平，我們的目標(biāo)客群里只有極少數(shù)有這個(gè)消費(fèi)力。銷售價(jià)格（元 /㎡） 12023 13000 14000 15000 16000對(duì)應(yīng)的每年必須支付的返租租金（萬(wàn)元） ? 在此前提下，如運(yùn)營(yíng)公寓式酒店，至少要達(dá)到年均 60%的入住率，及單間客房?jī)r(jià)格 600元 /天以上，才能保證酒店的經(jīng)營(yíng)收入能蓋過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)成本，暨不虧損。西城心景項(xiàng)目定位西城心景西城心景公園式休閑體驗(yàn)型商業(yè)公園式休閑體驗(yàn)型商業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群商務(wù)大廈現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群商務(wù)大廈心景 SPA健康會(huì)所（瑜伽館、時(shí)尚健身會(huì)所）針對(duì)白領(lǐng)階層的體驗(yàn)式消費(fèi)精品品牌游逛式購(gòu)物時(shí)尚輕餐飲、品牌咖啡吧等兩棟百米高層的高檔次專業(yè)寫字樓謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。? 西城心景經(jīng)營(yíng)公寓式酒店的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。平均入住率 參考昆明市場(chǎng)各類型酒店的平均入住率作為參考：　 框算階段分別取值 50%、 60%、 70%、 80%進(jìn)行計(jì)算平均房?jī)r(jià) 根據(jù)前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面對(duì)的最主要顧客群體為昆明本地白領(lǐng)階層，他們的價(jià)格承受力并不太強(qiáng)。? 建設(shè)公寓式酒店，如何打造差異化精品？? 目標(biāo)客群： 25~40歲的短期商旅人士及本地白領(lǐng)階層? 需求特征：– 短期商旅人士? 交通便利? 居住舒適型? 性價(jià)比? 商務(wù)配套– 本地白領(lǐng)階層? 交通便利? 居住舒適型? 新鮮感? 趣味性常規(guī)的經(jīng)濟(jì)型 /公寓式酒店星級(jí)商務(wù)酒店新鮮感趣味 /品味性差異化主題性? 結(jié)合心景集團(tuán)在休閑地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì)、積累西城心景公寓式酒店定位設(shè)想： —— 情調(diào)奢