公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)研究(參考版)
2025-01-03 02:26本頁(yè)面
【正文】 西城心景項(xiàng)目定位西城心景西城心景公園式休閑體驗(yàn)型商業(yè)公園式休閑體驗(yàn)型商業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群商務(wù)大廈現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群商務(wù)大廈心景 SPA健康會(huì)所（瑜伽館、時(shí)尚健身會(huì)所）針對(duì)白領(lǐng)階層的體驗(yàn)式消費(fèi)精品品牌游逛式購(gòu)物時(shí)尚輕餐飲、品牌咖啡吧等兩棟百米高層的高檔次專業(yè)寫字樓謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。? 西城心景經(jīng)營(yíng)公寓式酒店的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大。銷售價(jià)格（元 /㎡） 12023 13000 14000 15000 16000對(duì)應(yīng)的每年必須支付的返租租金（萬(wàn)元） ? 在此前提下，如運(yùn)營(yíng)公寓式酒店，至少要達(dá)到年均 60%的入住率，及單間客房?jī)r(jià)格 600元 /天以上，才能保證酒店的經(jīng)營(yíng)收入能蓋過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)成本，暨不虧損。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。 600元 /間 /晚已超過(guò)昆明五星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平，我們的目標(biāo)客群里只有極少數(shù)有這個(gè)消費(fèi)力。平均入住率 參考昆明市場(chǎng)各類型酒店的平均入住率作為參考： 框算階段分別取值 50%、 60%、 70%、 80%進(jìn)行計(jì)算平均房?jī)r(jià) 根據(jù)前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面對(duì)的最主要顧客群體為昆明本地白領(lǐng)階層，他們的價(jià)格承受力并不太強(qiáng)。但是每年將額外增加產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)成本。? 建設(shè)公寓式酒店，如何打造差異化精品？? 目標(biāo)客群： 25~40歲的短期商旅人士及本地白領(lǐng)階層? 需求特征：– 短期商旅人士? 交通便利? 居住舒適型? 性價(jià)比? 商務(wù)配套– 本地白領(lǐng)階層? 交通便利? 居住舒適型? 新鮮感? 趣味性常規(guī)的經(jīng)濟(jì)型 /公寓式酒店星級(jí)商務(wù)酒店新鮮感趣味 /品味性差異化主題性? 結(jié)合心景集團(tuán)在休閑地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì)、積累西城心景公寓式酒店定位設(shè)想： —— 情調(diào)奢華主題公寓式酒店產(chǎn)品配置：? 客房功能設(shè)置：– 單套客房建筑面積約 60㎡；– 獨(dú)立的廚房及餐廳；– 大浴室、每戶設(shè)置 SPA泡池；– 裝修風(fēng)格：色彩、家具、飾品等設(shè)計(jì)搭配注重休閑浪漫氛圍營(yíng)造；– 配套家庭影院? 配套設(shè)施及服務(wù)– 情調(diào)餐廳、咖啡吧、小型酒吧；– 自助早餐廳– 燭光晚餐配送；– 西式餐飲、紅酒配送；– 引入心景 SPA作為核心配套，為住店客人提供 SPA服務(wù)及優(yōu)惠。? 未來(lái)區(qū)域內(nèi)將興建 2個(gè) 5星級(jí)商務(wù)酒店。對(duì)消費(fèi)有品質(zhì)要求。年齡層次： 25~45歲之間；項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置馬街新城經(jīng)典雙城 昆港城昆港城美城國(guó)際美城國(guó)際潘家灣改造潘家灣改造假日城市假日城市鼎易天城鼎易天城紅廟村改造紅廟村改造西城心景區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)人口構(gòu)成原有居住人口中產(chǎn)家庭企業(yè)人群項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)人口構(gòu)成趨勢(shì)? 3星級(jí)酒店最為尷尬，其產(chǎn)品配置難以爭(zhēng)取商務(wù)、政務(wù)的會(huì)議接待，但針對(duì)中低端商旅人士和本地白領(lǐng)有沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，被經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和公寓式酒店所搶占，主要靠旅行社帶來(lái)的從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，生存艱難，面臨被市場(chǎng)所淘汰的威脅。? 5星級(jí)商務(wù)酒店以其高檔次大規(guī)模的的商務(wù)配套，成為昆明大型商務(wù)、政務(wù)會(huì)議的主要接待場(chǎng)所，在目前昆明五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)并不太激烈的情況下，經(jīng)營(yíng)較好。? 5星級(jí)酒店的平均入住率可達(dá)50~55%。四星? 商務(wù)配套：商務(wù)會(huì)議中心、中西餐宴會(huì)廳；? 休閑配套：容納 150左右的人中小型餐廳，自助式西餐廳、酒吧、 健身、夜總會(huì)、桑拿三星? 商務(wù)配套： 部分酒店擁有中小型會(huì)議室，部分不具備會(huì)議功能；? 休閑配套：很少，基本僅為滿足住宿需求，部分酒店配備中小型中 餐廳；部分酒店擁有 TV包房。22星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況昆明的星級(jí)商務(wù)酒店市場(chǎng)情況現(xiàn)在昆明市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)的評(píng)星級(jí)的酒店共有 38家，其中：? 5星級(jí) 8家（如：翠湖賓館、昆明君悅酒店、天恒大酒店、世紀(jì)金源大飯店）? 4星級(jí) 15家（如：新紀(jì)元大酒店、昆明櫻花酒店、云南經(jīng)貿(mào)賓館、新南疆酒店）? 3星級(jí) 15家（如：寶善大酒店、昆明春城花園酒店、金茂酒店）。公寓式酒店由于是租用居民小區(qū)內(nèi)的房源，偏向于居家功能。? 經(jīng)濟(jì)型酒店相較于公寓式酒店，最大的區(qū)別在于客房設(shè)置。小 結(jié)? 經(jīng)濟(jì)型酒店在區(qū)位分布、價(jià)格區(qū)間、經(jīng)營(yíng)狀況、酒店規(guī)模、配套上，與公寓式酒店幾乎一樣，兩者的目標(biāo)客群重疊性極高，可替代性強(qiáng)。? 單人間入住率高達(dá) 75%，標(biāo)間入住率為 65%，套房的入住率僅為 20%。房租成本低。? 標(biāo)間和單人間占總戶數(shù)的 95%，套房只占 5%左右。昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢(shì)概況分析PART 2目前昆明市場(chǎng)上的酒店，按功能可劃分為三類經(jīng)濟(jì)型酒店、星級(jí)商務(wù)酒店、旅游度假酒店21經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場(chǎng)情況連鎖酒店分布經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店產(chǎn)品特點(diǎn)：? 經(jīng)濟(jì)型酒店的總房數(shù)控制在一般在 100150間。? 昆明的 “公寓式酒店 ”也是處于此類延生產(chǎn)品，主要針對(duì)跨省 /市中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員 /技術(shù)人員，及本地本領(lǐng)階層。? 2023年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，開發(fā)商不像 09年之前迫于市場(chǎng)壓力需要用產(chǎn)權(quán)式銷售的高額回報(bào)來(lái)吸引購(gòu)房者，也不愿背負(fù)沉重的返租租金和經(jīng)營(yíng)壓力；購(gòu)房者在經(jīng)歷了一些產(chǎn)權(quán)式銷售項(xiàng)目的失敗之后也對(duì)這類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定免疫，因此產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓酒店 09年之后在昆明市場(chǎng)未在出現(xiàn)。? 而在項(xiàng)目建成之后，市場(chǎng)信譽(yù)度較好的品牌開發(fā)商（城建股份）背負(fù)了沉重的返租租金，即使是國(guó)際知名的品牌酒店管理公司（悅榕集團(tuán)）也難在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期就能實(shí)現(xiàn)盈利。? 開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段為爭(zhēng)取更高利潤(rùn)和更快回款，承諾每年給予客戶優(yōu)厚的回報(bào)進(jìn)行返租來(lái)經(jīng)營(yíng)公寓式酒店，在昆明返租的比例一般為 6%~8%，租期一般為 5~10年。? 該項(xiàng)目在購(gòu)房者的維權(quán)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店未能開業(yè)，最終改造成為商住辦公樓。? 到項(xiàng)目竣工交房的時(shí)候，開發(fā)商中炬地產(chǎn)并未按銷售時(shí)承諾客戶的每年不低于總房?jī)r(jià) 8%的租金進(jìn)行返租，而是以一私人名義來(lái)與購(gòu)買者簽訂返租協(xié)議，返租租金低于 8%的比例，還
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1