【正文】 下已屬不易。公寓 商業(yè) 酒店 SOHO辦公上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城上海青年城 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4?一期公寓主力房型是面積在 40－ 42平方米左右的一房。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相對滯后，形象不佳。區(qū)域住宅市場總結(jié)區(qū)域住宅市場總結(jié)項目所在區(qū)域住宅市場特點可以總結(jié)如下：項目所在區(qū)域住宅市場特點可以總結(jié)如下：酒店式公寓市場分析p軌道沿線新興酒店式公寓研究p區(qū)域酒店式公寓分析軌道沿線新興酒店式公寓研究傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究項目名稱 區(qū)域特征 客戶特征 產(chǎn)品特征 服務(wù)特征傳統(tǒng)酒店式公寓；?主要分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的長寧、黃浦、盧灣、靜安、浦東陸家嘴、徐匯等區(qū)域?所處區(qū)域為 中央商務(wù)區(qū) 如人民廣場、小陸家嘴和南京西路，或者位于 高端居住區(qū) 如華山路、鎮(zhèn)寧路和古北板塊， 區(qū)域同時具備商業(yè)繁華和交通便利等特征?銷售客戶以投資客為主，客戶來源以外地和海外客戶為主力?銷售價格一般高于區(qū)域內(nèi)同類住宅價格?市區(qū)酒店式公寓中長租客以外籍客戶為主，短租中大陸的商務(wù)客也很多， 長租市場的外籍客戶呈現(xiàn)群居特點?出租率高，普遍在 90%以上?大多聘請知名的、專業(yè)酒店管理服務(wù)公司?提供的服務(wù)全面，包括 24小時送餐、幼兒看護等，融合了星級酒店式服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)?大部分中高檔酒店式公寓房間數(shù)量一般在 100300套之間， 其中 200300套之間最為密集?針對中高端長租客的酒店式公寓戶型面積普遍較大，以二房和三房為主， 戶型面積在 100200平方米之間； 針對短租客及中低端客戶的中低端酒店式公寓戶型面積較小 ，以 70平方米以下的一房為主?一般采取精裝修，裝修標準高檔1貝尚灣上海青年城上海風(fēng)景萬豪酒店式公寓保利西子灣本案佘山假日半島軌道軌道 9號線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析號線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析2軌道交通軌道交通 9號線沿線未來會推出有大量酒店式公寓項目，必然對本案客源產(chǎn)生一定分流號線沿線未來會推出有大量酒店式公寓項目，必然對本案客源產(chǎn)生一定分流，因此如何同這些項目產(chǎn)生錯位競爭將成為本案成功關(guān)鍵，因此如何同這些項目產(chǎn)生錯位競爭將成為本案成功關(guān)鍵軌道交通 9號線沿線酒店式公寓分布上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /項目基本情況項目基本情況3上海風(fēng)景是大上海國際花園的三期項目，一、二期項目均為普通公寓，各期普通公寓均上海風(fēng)景是大上海國際花園的三期項目，一、二期項目均為普通公寓，各期普通公寓均已售罄已售罄開發(fā)商 上海銀田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率 35%項目位置 龍茗路 2903號 (宜山路路口） 開盤時間 2023年 9月占地面積 20萬平米 容積率 總建筑面積 45萬平米 目前均價（裝修） 16,00017,000元 /平米（平層）23,00024,000元 /平米（復(fù)式）物業(yè)形態(tài) 為大型住區(qū)中最后一期，同本案有所類似項目實景圖 項目效果圖酒店式公寓項目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍項目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析3虹橋開發(fā)區(qū)古北國際社區(qū)徐家匯商圈漕河涇開發(fā)區(qū)城市副中心城市副中心豐富的綜合資源豐富的綜合資源日韓港臺人士的后花園日韓港臺人士的后花園外籍人士居住氛圍濃郁外籍人士居住氛圍濃郁高檔樓盤集中區(qū)高檔樓盤集中區(qū)生活配套完善生活配套完善技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)明顯集聚效應(yīng)明顯獨特綠化環(huán)境獨特綠化環(huán)境適宜外僑居住及辦公適宜外僑居住及辦公金匯龍柏本項目具備良好客源基礎(chǔ)產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，減少市場風(fēng)險減少市場風(fēng)險上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃3810層層高 27層層高 1層8米挑空大堂建筑風(fēng)格 歐式（大堂四星級）建筑布局L型，總層高 11層；1層為 200平米 8米挑空大堂；27層高為 ；8－ 10層為復(fù)式層、層高 外立面 裙房部分采用進口大理石石材干掛；其余部分是干掛石材?大樓共配備五部電梯，其中有一部是觀光電梯，每層 25戶左右；?總套數(shù) 263套，單套面積從 ；?本項目主力房型面積為 40平米 ——79套， 60平米 ——88套， 8層以下為平層， 8層以上為復(fù)式房型；?產(chǎn)品為精裝修房，裝修標準是 1000元左右 /平方米， 包括：廚衛(wèi)設(shè)備（方太、科勒）、房間內(nèi)實木復(fù)合地板、衣柜、 熱水器、空調(diào) 等 ?？蛻籼卣魇袌霰憩F(xiàn)n松江新城在經(jīng)歷大范圍開發(fā)后供應(yīng)量回落，市場存量有限；近期市場回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整；n東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍嚴重不足。表明了本區(qū)域市場目前對于這類中高端產(chǎn)品需求有限，開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品將帶來很大的市場風(fēng)險。一房及兩房去化率較高? 本案一房及兩房去化率很高，其他房型尤其是大面積復(fù)式需求較小；? 項目相比 07年底開盤時均價并無顯著提升。1御上海御上海 /項目基本情況項目基本情況2御上海由御上海由 21棟棟 1118層小高層組成，萬豪酒店集團的引入及多種戶型的選擇是本案最層小高層組成，萬豪酒店集團的引入及多種戶型的選擇是本案最大特點大特點開發(fā)商 上海昌潤房產(chǎn)有限公司 綠化率 60%項目位置 上海市松江區(qū)谷陽北路 2399弄 開盤時間 202312占地面積 147,991m2 容積率 總建筑面積 236,785m2 目前均價 80008500元 /平米商業(yè)配套 梅家浜路沿街規(guī)劃有 9萬平米商業(yè)，其中包括萬豪管理的 3棟酒店及酒店式公寓；同時該開發(fā)商的星辰園沿街商鋪及四星級酒店離本案僅一街之隔。一房及兩房去化率較高? 本案一房及兩房去化率很高，三房市場需求較??；? 目前項目成交價集中在8200元 /平米，相比 7800的開盤價略有上揚。其涵蓋主題型美食廣場和服務(wù)型商業(yè)配套。?市區(qū)自住客 （ 30%） “ 新城交通便利、房價低，同樣價錢，這里住得比市區(qū)寬敞多了 ”?市區(qū)投資客 （ 10%） “ 新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學(xué)生，房子肯定租得掉 ”?外省投資兼自住客戶 （ 10%） “ 為子女上學(xué)作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適 ”?港澳臺客戶 （ 5%） “ 回國了，得在上海找個環(huán)境優(yōu)美的地方安個家 ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3各類不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進一步細分，細分客戶都具有其明確的客各類不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進一步細分，細分客戶都具有其明確的客戶標簽戶標簽1細分客戶標簽234交通導(dǎo)入型（ 55%） 通過公路及軌道交通進入?yún)^(qū)域進行置業(yè)，分為：舊城導(dǎo)入型（ 35%） 經(jīng)由南部各街道從舊城區(qū)導(dǎo)入，可分為：?舊城自住客（ 30%） “ 這里環(huán)境好，配套也跟上了，而且子女讀書也不用愁，就是房價稍微有點貴 ”?舊城投資客 （ 5%） “ 大學(xué)城開發(fā)， 9號線通車，市區(qū)未來會有更多人來新城這邊住，投資回報肯定不錯 ”高校導(dǎo)入型（ 7%） 由于在大學(xué)城工作導(dǎo)入信息來源：部分東區(qū)樓盤案場訪談“ 拖家?guī)Э诘脑谶@邊住宿舍也不是辦法，周圍找個性價比高的買下住起來 ”配套導(dǎo)入型（ 3%）因在新城核心商區(qū)工作導(dǎo)入到本區(qū)域“ 既然在這邊長期工作，不如買個房安頓下來 ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：房型舒適環(huán)境優(yōu)美性價比高配套完善投資回報自住客 （ 75%） 投資客 （ 25%）松江新城客戶演變分析松江新城客戶演變分析4總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢：總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢：供求屬性新盤供應(yīng)量逐年下降但區(qū)域樓盤過去開發(fā)嚴重過剩 居住氛圍有限 投資熱情銳減土地屬性 變化 影響 結(jié)果配套屬性 生活功能增強人口屬性 自住率逐步提高市區(qū)自住客導(dǎo)入?yún)^(qū)域人氣回升生活、環(huán)境配套逐漸完善軌道交通導(dǎo)入縮短區(qū)域距離感區(qū)域人口逐漸導(dǎo)入內(nèi)部發(fā)展屬性 東區(qū)較西區(qū)發(fā)展更為成熟 人口導(dǎo)入不均 客戶出現(xiàn)分化?早期空城危機已經(jīng)嚴重透支了板塊投資潛力，區(qū)域正通過新盤介入及二手房的調(diào)整逐步恢復(fù)人氣；?配套跟進及軌道交通導(dǎo)入提升了區(qū)域生活功能，越來越多市區(qū)自住客導(dǎo)入到本區(qū)域，自住比率有所提升；?由于區(qū)域配套發(fā)展的不均衡性造就了東西截然不同的兩個次級子板塊，形成東強西弱的格局。他們看好區(qū)域發(fā)展，搶先占有新城景觀資源及核心商區(qū)，造成自住客大多偏向南部近老城區(qū)域，整個新城示范區(qū)入住率跌至低谷，空城危機迫在眉睫。板塊小戶型集中在近期開盤的西區(qū)三大樓盤，其均為混合社區(qū)，公寓去化率在 5成以上；?西區(qū)由于生活氛圍不足，因此人們對房型的性價比更為看重而非入住品質(zhì)，因此綠地諾丁山采用較小戶型的裝修房，去化率反而相對較低。信息來源：易居 cric系統(tǒng)松江新城目前在售公寓項目分析松江新城目前在售公寓項目分析6松江新城目前主要在售公寓項目列表松江新城目前主要在售公寓項目列表物業(yè)名稱 容積率 建筑面積 (萬㎡ ) 建筑類型 均價（元 /平米） 未來供應(yīng) (萬㎡ )東城區(qū)三湘四季花城 52 小高層 8500（毛坯）；1000（裝修） 保利西子灣 32 小高層 75008500 5御上海 23 小高層 80008500 樂莫苑 多層、小高層、聯(lián)排別墅 68007200 方舟谷水苑 4 多層 78008200 西城區(qū)德邑小城 10 小高層、獨棟別墅 6800 （包含別墅）文翔名苑 25 多層、聯(lián)排別墅 6700 綠地諾丁山 10 小高層、聯(lián)排、獨棟、雙拼別墅 7900（裝修） 8（包含別墅）維羅納貴都 26 多層、小高層 7800 10?目前松江新城整體住宅供應(yīng)量明顯下降，大部分樓盤已處于尾盤銷售，存在大量后續(xù)供應(yīng)的樓盤數(shù)目很少。項目地塊特點總結(jié)及思考項目地塊特點總結(jié)及思考7項目地塊及所在片區(qū)特點可以總結(jié)如下：項目地塊及所在片區(qū)特點可以總結(jié)如下：區(qū)域住宅市場分析p松江新城整體住宅市場分析p區(qū)域住宅客戶分析p片區(qū)在售項目重點分析松江新城整體住宅市場分析松江新城住宅市場發(fā)展脈絡(luò)松江新城住宅市場發(fā)展脈絡(luò)松江新城住宅發(fā)展脈絡(luò)圖全面啟動階段快速發(fā)展階段l確立松江新城建設(shè)計劃l啟動九號線建設(shè)l開始 8000畝大學(xué)城建設(shè)l房價在 20233000元 /平米l客戶以松江本地客自住需求為主l房產(chǎn)開發(fā)主要為無序自發(fā)狀態(tài)房價(元 /平方米 )?大學(xué)城建成并全面入住，引入 10萬師生?新城商業(yè)核心區(qū)開元地中海建成?泰晤士小鎮(zhèn)基本建成?房價上升到5000元 /平方米?新城理念及軌道規(guī)劃利好深入人心，市區(qū)投資客占絕對比例，同時與市區(qū)樓盤的價差吸引部分市區(qū)青年自住客?開發(fā)量井噴?07年年初開始迎來全國性的房市和股市的牛市表現(xiàn)?07年 9月國家就二套房政策出臺?07年底九號線開通至桂林路?大學(xué)城、商業(yè)核心、地鐵等配套逐步到位?房價一路高歌猛進，均價接近 7000元/平方米， 07年全年集中消化既往存量房?07年 9月以前普通住宅客戶投資客占絕對比例， 9月后投資客比例下降，地鐵通車帶來市區(qū)自住客數(shù)量增加?08年年初開始 ” 房地產(chǎn)拐點論 ”彌漫，股市和房市步入下行通道?08年第三季度全球性經(jīng)濟危機全面爆發(fā)，住宅購買力受挫的同時，觀望氛圍加重?09年年底九號線將通至徐家匯，10年通至浦東?住宅價格受東部區(qū)域三湘等樓盤開發(fā)影響，價格穩(wěn)定在 7600元 /平方米?客戶中投資比例大為下降，尤其是西側(cè)缺乏地鐵交通優(yōu)勢樓盤主要為區(qū)域自住客，地鐵沿線樓盤青年自住特征沒有改變?區(qū)域 0406銷售的已交房樓盤，平均入住率只有 23成基礎(chǔ)起步階段住宅發(fā)展背景住宅市場特征理性回歸階段23202340006000800001 02 03 04 05 06 07 08 09 時間1整體供應(yīng)趨于平穩(wěn)，成交量回歸理性，均價隨著板塊成熟一路上揚整體供應(yīng)趨于平穩(wěn)，成交量回歸理性，均價隨著板塊成熟一路上揚松江新城總體供求趨勢分析松江新城總體供求趨勢分析2年份 供應(yīng)量 (萬㎡) 成交量 (萬㎡ ) 供求比2023年 138 111 2023年 97 85 2023年 63 157 2023年 68 53 供應(yīng)逐漸平穩(wěn)? 作為全市供應(yīng)量最大的板塊，松江新城在 2023年進行大量住宅開發(fā)后，供應(yīng)量逐年回落，目前穩(wěn)定在 65萬平米左右；? 由于 2023年出現(xiàn)了嚴重的供不應(yīng)求，此前市場上的存量基本去化完畢。目前新城的核心區(qū)域仍然集中在以開元地中