產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告3213146279(文件)
【正文】 資金籌措等情況，經(jīng)與建設(shè)方商議，項(xiàng)目建設(shè)期為3年。二、資金籌措項(xiàng)目單位自籌5億元元，自籌資金主要由項(xiàng)目資本金、股東投入和內(nèi)部認(rèn)購定金構(gòu)成。二、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率：1）營業(yè)稅10%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的7%2）教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的3%3）企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入440000 1760000 17600008800002營業(yè)稅44000 17600 17600 8800 3城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件44000 17600 17600 88000 4銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費(fèi)用本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成（建造費(fèi)用的明細(xì)構(gòu)成項(xiàng)目詳見下表）財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款10億元，計(jì)劃歸還期為兩年，于項(xiàng)目竣工時(shí)歸還6億元，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還4億元。二、財(cái)務(wù)盈利能力分析損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見附表根據(jù)損益表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：①全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）100%=136269/210000100%=%②全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=132968/210000*100%=%本項(xiàng)目以上兩個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目可行。開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。計(jì)算該項(xiàng)目的損益表、現(xiàn)金流量表。三、不確定性分析考慮到本項(xiàng)目效益、費(fèi)用、收入的不利因素，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目投資額增加10%的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 3）可運(yùn)行資金估算表 本項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期第一年第二年第三年1銷售收入440000 1760000 17600008800002銷售稅金88000 3520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項(xiàng)目累計(jì)可用資金207032現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)1現(xiàn)金流入6500002現(xiàn)金流出470272建設(shè)投資215731流動(dòng)資金21573銷售稅金88000所得稅44968其 他（貸款利息等）100003凈現(xiàn)金流量1797284累計(jì)凈現(xiàn)金流量1797285所得稅前凈現(xiàn)金流量2677286稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量312696根據(jù)上表計(jì)算得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（1=10%）萬元=稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得FNPV（I=10%）萬元=稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態(tài)投資回收期少于3年；說明本項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)年限為2年。29 / 29第九章 利潤預(yù)測及成本費(fèi)用分析一、銷售價(jià)格價(jià)格預(yù)測通過市場調(diào)查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)間（60m2），銷售價(jià)格300萬元/間。項(xiàng)目總投資為21億元。二、項(xiàng)目招投標(biāo) 按照《中華人民共和國合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)均采用招標(biāo)制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家，簽訂承包及供應(yīng)合同，明確各方的責(zé)、權(quán)、利，嚴(yán)格按《合同法》的有關(guān)條款進(jìn)行管理，實(shí)施并報(bào)有關(guān)部門審批核準(zhǔn)。三、交通設(shè)計(jì)根據(jù)場地條件、酒店的主入口分三個(gè)入口，并考慮足夠的室外臨時(shí)停車位，酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道，體現(xiàn)五星級(jí)酒店的品位與要求；酒店的次入口設(shè)置于主樓背立面處，嚴(yán)格與顧客人流線分開。二、立面造型建筑主樓以體現(xiàn)酒店氣氛及簡潔大方的東南亞氣息為主，裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面?？偲矫娌贾镁频炅粲写竺娣e園林綠地，綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木，努力營造園林化的住宿環(huán)境。 2400000元G、投資收益 折舊費(fèi)計(jì):200萬元/月利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入–營業(yè)成本–營業(yè)費(fèi)用提取毛利=1248231012482315702571247149=5284359元/月注明：管理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，剩余可分配利潤為528435994%=4
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