【正文】 ，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。XX酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=㎡價(jià)格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對較低的物業(yè)而言是正常的。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為：7000元/㎡（177。5％）已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價(jià)格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小?？头拷?jīng)營情況表房間類型入住率折實(shí)房價(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平?？头坎糠质杖胧蔷频甑闹饕麧檨碓?，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益嚴(yán)重偏低。按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（一）類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房價(jià)（元/間/天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計(jì)算1，108，748月預(yù)期收益（元）1，108，748回報(bào)方式一月按揭供款（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）452，839回報(bào)方式二7%固定回報(bào)（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，825，454預(yù)期贏余（元）283，294注：（1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計(jì)算，；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計(jì)算。ABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程；增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元；提升品牌形象該項(xiàng)目的推出將極大提升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。因此，我司建議XX酒店引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。當(dāng)酒店經(jīng)營虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司2004年10月3日附表:附表1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2 資金來源與運(yùn)用表附表3 損益及利潤分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測算表附表6 敏感分析表。提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的2~5%作為顧問費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營所需費(fèi)用。酒店經(jīng)營收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項(xiàng)目金額（元）比例客房部79%前廳部%餐飲部11%租 金%管理費(fèi)9%合 計(jì)100%小結(jié)：從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表2：《資金來源與運(yùn)用表》。 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項(xiàng)目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在10000—13000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在6500—7500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力■ 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。劣勢：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促