五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑度假旅游酒店項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 年1995年1998年111法國70000332西班牙47749223美國46395444意大利34829755英國257501286中國25073877墨西哥1981010118加拿大188252799波蘭1882061010奧地利1735291311德國16511161212捷克共和國16325171813俄聯(lián)邦158105614匈牙利15000141715葡萄牙11200131616希臘11077111417瑞士11025191518中國香港特別行政區(qū)9575202219荷蘭91021242020土耳其8960全球總量635134表2 世界20大旅游客源地國際旅游收入(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111美國71116322意大利30427233法國29700444西班牙29585655英國21233566德國1585925107中國12600778奧地利15609129加拿大9133212110土耳其83008911瑞士8208651512波蘭8000101713墨西哥789711814中國香港特別行政區(qū)7109232315俄聯(lián)邦7107141616荷蘭6806131417泰國6392181918韓國5807151319澳大利亞5694161820比利時(shí)5375全球總量439393表3 世界20大旅游花費(fèi)國家和地區(qū)的國際旅游花費(fèi)(單位:百萬美元)排 名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年121美國51220212德國46200333日本33041444英國27710565意大利16631656法國165767107加拿大11268978荷蘭1023240229中國101668910奧地利10124811俄聯(lián)邦10113131112比利時(shí)8275111213瑞士6904461514波蘭6900101615瑞典6746141316中國臺(tái)灣省6500191417韓國6262151718澳大利亞6129232319巴西5446172020挪威4496全球總量379757：目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融的方式。異地置業(yè)是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的一大特征。產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)集中在城市的高收入階層。在這些家庭當(dāng)中，教育程度在碩士以上的，這1萬戶高收入家庭平均收入也有5000元以上。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)常出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。我們在了解項(xiàng)目的情況下再結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂厍?，?duì)項(xiàng)目的客戶作以下歸類：1， 深圳展銷會(huì)：20%2， 上海展銷會(huì)：20%3， 廣州展銷會(huì)：20%4， 香港展銷會(huì)；20%5， 國外展銷會(huì)：20%客戶群：；a， 政府的一些高級(jí)公務(wù)員：5%；b， 公司的老板；20%；c， 專從事房地產(chǎn)的一些炒家及投資者：30%；d， 公司的中高層的管理人員：25%；e， 經(jīng)常往來國內(nèi)各地的國外人土；15%；f， 其它：5%：無論國內(nèi)國外，投資房地產(chǎn)業(yè)一直都是熱門話題。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報(bào)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店之所以能在短短的一段時(shí)間內(nèi)風(fēng)行世界投資領(lǐng)域，國內(nèi)外的共同經(jīng)驗(yàn)是：低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。按照嚴(yán)格的評(píng)定規(guī)定，這兩家四星級(jí)酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。在政府加大對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)和建設(shè)的環(huán)境下，可以預(yù)見，的游客將不斷增加，游客對(duì)居住條件的要求將不斷提高，因此在地區(qū)興建有規(guī)模和上檔次的酒店是相當(dāng)有必要的。2001年“”某地區(qū)就接待游客274215人。在某區(qū)建設(shè)已經(jīng)完全具備開發(fā)建設(shè)一個(gè)高質(zhì)素酒店的市場條件。 ： 本項(xiàng)目的地塊是一個(gè)不規(guī)則的地塊，地塊依山而上，分為三級(jí)平臺(tái)。 ： 本項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)的市場，和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境配合。按照本項(xiàng)目所在地塊的地形地貌特點(diǎn)及項(xiàng)目所處區(qū)域的地理、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等特點(diǎn)，我們現(xiàn)將對(duì)項(xiàng)目作以下思路探討：1），倡導(dǎo)項(xiàng)目與文化的結(jié)合，再通過對(duì)項(xiàng)目的再塑造，讓項(xiàng)目的文化得以延續(xù)，另外要把項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的**文化通過本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)揮的淋漓盡致，如將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)以梅花（桃花）和水世界為主題的一個(gè)主題式的酒店。在中國的傳統(tǒng)文化當(dāng)中，一些文人騷客對(duì)梅、桃都有較為深厚的感情，并為此而留下了贊美梅花（桃花）的大量文章、詩詞。在本項(xiàng)目的入口處是一條小溪。金魚是具有我國特色的一種觀賞魚，而錦鯉則是東亞地區(qū)（特別是日本、韓國）人喜愛的一種觀賞魚。A， 建筑色彩的運(yùn)用（建筑材料的運(yùn)用）；B， 古典文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合（民族特色要強(qiáng)烈）；C， 注重物業(yè)的動(dòng)感設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)的勃發(fā)力；具體、詳細(xì)的方案在項(xiàng)目的策劃報(bào)告中有述（將會(huì)與專業(yè)的建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與）。至于銀行貸款則是市場上操作最多的形式。6建安工程成本工建及裝修工程成本建安成本為項(xiàng)目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項(xiàng)目總投資的60%以上，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，控制好及運(yùn)用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費(fèi)，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費(fèi)，控制好建筑成本那就是你最好的方法。（以上考慮了地域成本差，如建筑用材，人工等，以下降20%左右為估算數(shù)字，只供參考）7設(shè)備安裝工程成本設(shè)備安裝工程成本也分為二大部分，一是工程材料成本，二是安裝成本方面工程材料成本：門窗用材、給排水用材、消防系統(tǒng)用材、燃料系統(tǒng)用材、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)用材、電訊電器用材、安全系統(tǒng)等；安裝成本：各種系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；現(xiàn)將各項(xiàng)安裝調(diào)試費(fèi)用作如下：水、電：70元/M2水、電安裝：60元/M2消防：40元/M2煤氣：15元/M2通訊：15元/M2電梯：150/M2電視：5元/M2防盜安全：30元/M2根據(jù)所選用的材料及各地各成本差異不同，單位價(jià)都有所變化或不同，在此提供上述數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考。當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個(gè)較佳的辦法。 運(yùn)用市場比較加權(quán)系數(shù)修正法，測定本項(xiàng)目市場銷售單價(jià)（一次付款）。B、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：1， 總建筑面積：27,872M其中，總占地面積為：39,960M客房總面積為：16,客房量：250間1，建筑成本：人民幣67，132，800元（以上不包含公建面積成本）2， 預(yù)計(jì)收入：144，335，520元（預(yù)計(jì)銷售收入）；3， 管理費(fèi)用：600萬（2億*5%）4， 銷售費(fèi)用：721萬(*5%)5， 不可預(yù)見費(fèi)用：360萬(*3%)6， 利息：36,000,000萬*5%：198萬7， 營業(yè)稅：794萬（44億*5%）以上總計(jì)人民幣：93，862，800元其中項(xiàng)目的配套工程及安裝費(fèi)用：人民幣26，137，200元8， 利潤：人民幣24，335，520元；%：算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）：地塊總面積60畝=39,960平方米 即總建筑面積27,972平方米其中配套設(shè)施須40%面積其余60%是客房面積客房總面積16,預(yù)計(jì)250間客房(包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等)；平均每套客房面積67平方米；：綜上所述，我司在對(duì)項(xiàng)目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、氣候、項(xiàng)目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論：1，項(xiàng)目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位；2，項(xiàng)目銷售前景明確且投資確實(shí)可行；.。項(xiàng)目售價(jià)市場比較系數(shù)修正表1
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