【正文】 及綠化用水等)、排水系統(tǒng)（分污水、廢水、雨水三個排水系統(tǒng)）；. 建筑防火根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。建筑疏散走道、安全出口及防火門設(shè)置。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計噴霧強(qiáng)度為20L/(min：該建筑物為中等危險等級。廚房的灶臺和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專用滅火系統(tǒng)。酒店對周圍的生態(tài)和植被做到保持原貌，增加植被覆蓋率，保護(hù)水資源的可持續(xù)發(fā)展原則。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號項目名稱建筑面積（m2）費(fèi)用估算（萬元）1建筑設(shè)計及咨詢費(fèi)15000 m275萬2土建工程15000 m21800萬3水電安裝等（強(qiáng)、弱電工程；給排水及鍋爐工程；電梯、空調(diào)工程等）15000 m21200萬4攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）20000 m2400萬5道路30萬7裝修和家具設(shè)備等15000 m23000萬8征地20畝1200萬9報建相關(guān)費(fèi)用15000 m2120萬10稅總投資*%合計約8000萬5. 投資效益預(yù)測1.2.3.4.5.. 營業(yè)收入本項目建設(shè)期按三年考慮，預(yù)計營業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營。 從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現(xiàn)明顯上升趨勢。. 成本費(fèi)用 本建議書根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，確定項目總成本費(fèi)用按以下八項組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財務(wù)費(fèi)用。. 投資回收期本項目投資回收期為：投資估算費(fèi)用8000萬元/營業(yè)利潤萬元=年。選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場預(yù)測，本項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的是客房日平均收入、總投資額。不確定性因素變化的幅度（％）日均收入平均敏感度＝（％%）/%/10=%總投資額平均敏感度＝（％％）/％/10＝％；由圖形可知，銷售單價較投資總額稍微敏感。滯銷，則應(yīng)重新審視市場來合理調(diào)節(jié)價格，以保證銷售率。在施工管理中，要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn)質(zhì)量問題造成風(fēng)險。（2） 項目營銷階段a: 經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營性風(fēng)險是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性?；厥掌谠介L，投資購買力風(fēng)險越大。7. 總結(jié)與結(jié)論1.2.3.4.5.6.7.6.7.. 總結(jié)經(jīng)過上述分析，在彭州白鹿鎮(zhèn)目前選址興建xx旅游度假四星級大酒店（準(zhǔn)五星）及相關(guān)商業(yè)配套項目是具有前瞻性的，是可行的。酒店的建成將為白鹿鎮(zhèn)乃至彭州的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和帶頭作用，提升和改善當(dāng)?shù)卣猩桃Y環(huán)境，必將獲得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。該項目符合產(chǎn)業(yè)政策，拉動GDP的綠色環(huán)保生態(tài)項目；從財務(wù)的靜態(tài)與動態(tài)分析，該項目有該項目具有較強(qiáng)的盈利能力；從以上分析可以看出該項目能帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益。項目建設(shè)完成后，將形成一個集休閑、度假、娛樂、游覽、觀光、美食為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。xx旅游度假四星級大酒店（準(zhǔn)五星）憑借全新的經(jīng)營管理理念和獨(dú)具心得的操作手法在開發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂市場中必將大有作為。同時它的投資周期和使用周期長、價值量大、占用資金多、談判時間長、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。 b: 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于市場狀況變化的不確定性帶來的風(fēng)險。 c:技術(shù)風(fēng)險：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。所以應(yīng)當(dāng)在整個開發(fā)過程中建立一個系統(tǒng)的成本控制體系，建立科學(xué)的管理體系，盡可能實(shí)現(xiàn)以最低的成本來實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。 在營銷前，應(yīng)當(dāng)確實(shí)適當(dāng)?shù)刈龊枚▋r的工作，同時在銷售過程中，根據(jù)客戶的反應(yīng)來適當(dāng)調(diào)節(jié)銷售價格。計算因不確定因素的變動引起的評價指標(biāo)的變動值：%，5%%，5%時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見下表：不確定性因素的變動引起評價指標(biāo)變動表不確定因素內(nèi)部收益率5%%基本方案%5%日均收入%%%%%總投資額%%%%%內(nèi)部收益率的敏感性分析圖計算敏感性因素，并對敏感性因素進(jìn)行排序。6. 風(fēng)險及敏感分析1.2.3.4.5.6. 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。. 利潤估算 本項目所得稅率為33％，未考慮減免因素。滿負(fù)荷運(yùn)營年收入預(yù)計為萬元（酒店客房收入萬元；餐飲收入萬元；娛樂康體收入萬元、商務(wù)（超市）收入萬元；會議展覽收入及其他收入萬元）。收入單價以成都市目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計算依據(jù)。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。c. 電氣安全,本工程采用TNS接地系統(tǒng)。（3） 勞動安全方面。所以酒店的環(huán)保和綠化將符合生態(tài)良性循環(huán)。設(shè)計噴灑水量為15L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為1h。（2） 室內(nèi)消防給水設(shè)計。室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為3h。建筑功能及防火防煙分區(qū)。. 公用設(shè)施（1） 電氣系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（語音數(shù)據(jù)通信用）、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含網(wǎng)絡(luò)、程控交換、數(shù)據(jù)庫等）、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備弱電集成系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。（13） 與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級酒店的氣勢。（9） 舒適、先進(jìn)的健康娛樂功能場地和設(shè)施。（5） 擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。（2） 考慮到該項目酒店位于風(fēng)