【正文】 熱負(fù)荷約為920kw。水冷式冷水機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵安裝在地下層制冷機(jī)房?jī)?nèi)，冷卻塔、風(fēng)冷熱泵機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上。其余有外窗房間均采用自然通風(fēng)方式。按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)械排煙的內(nèi)走道、房間均設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，其余具有自然排煙條件的內(nèi)走道、房間充分利用外窗自然排煙。第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、 節(jié)能措施本項(xiàng)目為四星級(jí)高檔酒店，而高星級(jí)酒店要求有空調(diào)設(shè)備，**—℃，℃，℃。 中央空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)用戶情況設(shè)置分戶計(jì)量系統(tǒng)。 在公共照明部位安裝聲控開關(guān)，做到人走燈滅。二、 節(jié)水措施（一） 給水方面 生活給水管道全部采用PPR管，大大地提高生活用水的衛(wèi)生質(zhì)量。 每個(gè)止回閥設(shè)有DN15旁通小閥，用于試驗(yàn)它是否反向漏水，便于有關(guān)人員檢查試驗(yàn)，不合適者可及時(shí)檢修更換，避免失靈所造成的水源及能源浪費(fèi)。 選用防止污水滲透及糞便發(fā)酵后水停留時(shí)間長(zhǎng)，清挖周期長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)的三級(jí)鋼筋砼化糞池。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場(chǎng)址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為玉米等，周邊無工礦企業(yè)，民居很少。 噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場(chǎng)面不可避免，噪聲污染必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關(guān)設(shè)備的噪聲。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。為了降低空調(diào)、通風(fēng)及 不易積cheng柴油發(fā)電機(jī)的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。（2） 水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。（6） 風(fēng)管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。云南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。 固體廢棄物治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場(chǎng)廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對(duì)廢水進(jìn)行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資。六、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為公用設(shè)施工程，項(xiàng)目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場(chǎng)處理，有輕微噪聲的設(shè)備看控制在允許范圍內(nèi)，故項(xiàng)目總體環(huán)境評(píng)價(jià)應(yīng)為不影響周邊環(huán)境。（二） 防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計(jì)”。對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，但消防泵不用漏電保護(hù)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低電壓供電。二、 衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。（一） 生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。（二） 排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。本工程的飯店、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場(chǎng)所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場(chǎng)所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。人），宴會(huì)廳、會(huì)議室、酒吧、卡拉OK廳等為40m3/（h人）。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對(duì)客人的影響。飯店客房設(shè)在5—8層，與嘈雜的大商場(chǎng)、餐廳及娛樂場(chǎng)所遠(yuǎn)離。（二）估算編制范圍本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的主體工程、附屬工程和區(qū)域工程費(fèi)用，其中電氣工程包括配電照明工程；公用工程含變配電、熱交換站、泵房設(shè)備投資；弱點(diǎn)工程包含：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地使用費(fèi)：按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用，每畝16萬元；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按開發(fā)設(shè)計(jì)雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)16元/m2；（3）施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的1%計(jì)；（4）%計(jì)；（5）前期工作費(fèi)；包括：總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評(píng)審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計(jì)取；基本預(yù)備費(fèi)：按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的3%計(jì)。（一） 營(yíng)業(yè)收入估算本項(xiàng)目投入計(jì)算考慮了七部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)收入、會(huì)議展覽收入、商品及其他收入?？紤]到本項(xiàng)目是新建，運(yùn)營(yíng)后第一年出租率在35—45%之間，三年后達(dá)到85%左右。歷年成本預(yù)測(cè)見附表10—3. 工資及福利企業(yè)定員130人，其中管理人員36人，營(yíng)業(yè)及輔助人員94人，管理人員月平均基本工資1500元，營(yíng)業(yè)及管理人員月平均基本工資720元，全年應(yīng)支付基本工資：（150036+72094）12=%。歷年利潤(rùn)估算見附表10—4（損益表）。 定性分析（1） 建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上揚(yáng)，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價(jià)格漲幅較大，因此，項(xiàng)目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場(chǎng)走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。從項(xiàng)目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)背景基本成熟，市場(chǎng)前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場(chǎng)的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為**新城的標(biāo)志項(xiàng)目、**旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升**景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。（三） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)的招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。（四） 項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，與**城市化進(jìn)程的步伐緊緊相連，與**旅游市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建設(shè)，將給**人民帶來開放式的園林景觀和休憩場(chǎng)所、高檔次的娛樂休閑中心、集中的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街、展示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌?jí)酒店，項(xiàng)目的建成，將能有效地提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，將緊緊圍繞“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導(dǎo)方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進(jìn)具有實(shí)力的投資商、開發(fā)商，以及一流的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷策劃單位，為**的開發(fā)建設(shè)帶來先進(jìn)的理念，對(duì)于****板塊的建設(shè)開發(fā)有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的指導(dǎo)與示范意義。**境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化展傳承與保護(hù)起到積極地作用。項(xiàng)目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營(yíng)”為宗旨，踐行“區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大禮實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效地推進(jìn)**產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對(duì)**旅游文化市場(chǎng)的發(fā)展提高良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁的原動(dòng)力。（五） 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)與理念，為**當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建成，將填補(bǔ)**作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有四星級(jí)酒店的空白，這在整個(gè)**州都具有一定的前瞻性，有利于提升**的城市形象，有利于豐富**的城市內(nèi)涵，有利于**旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目為高檔酒店，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)特色，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽(yù)低等風(fēng)險(xiǎn)，盡快達(dá)到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對(duì)增加營(yíng)業(yè)收入的重要性。（六） 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP為： 年固定成本BEP= 100% 年銷售收入銷售稅金年可變成本 = 100% 敏感性分析%，（所得稅后）。 維修費(fèi)：按折舊費(fèi)50%計(jì)提，%萬元； 物耗及低值易耗品消耗：按客房收入的10%計(jì)提，；，； 餐飲成本：按餐飲收入的40%計(jì)算，； 水、電動(dòng)力、燃料費(fèi)水費(fèi)：年耗46355噸=電費(fèi)：196萬度4200元=燃料：200T320元=合計(jì)： 攤銷費(fèi)用：，按10年攤銷，； 財(cái)務(wù)及管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的12%計(jì)，；項(xiàng)目經(jīng)估算，（詳見12—3）（四） 利潤(rùn)估算本項(xiàng)目所得稅率為25%，未考慮減免因素。（表12—2）（三） 成本費(fèi)估算本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動(dòng)力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分項(xiàng)收入一是參考了各部分營(yíng)業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。二、投資構(gòu)成， 建設(shè)投資估算表：序號(hào)建、構(gòu)物名稱、內(nèi)容單位工程數(shù)量單價(jià)（元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）備注一建筑工程費(fèi)（一）四星級(jí)酒店大樓1結(jié)構(gòu)工程M2205262裝修M2202563裝飾（不含地下車庫）M24給排水M25強(qiáng)電Kw12806照明M2205267弱電M28空調(diào)Kw18409消防M210電梯部436600（二）附屬工程1結(jié)構(gòu)M22裝修M23水電M24裝飾M2（三）室外工程萬元8%（含游泳池）二工程建設(shè)其它費(fèi)1土地使用費(fèi)畝2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)M2229303施工監(jiān)理費(fèi)萬元1%4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元%5前期工作費(fèi)（1）總體規(guī)劃初設(shè)費(fèi)M22293016（2）市政配套費(fèi)M2229308（3）施工圖審查費(fèi)萬元10%（4）招標(biāo)代理費(fèi)萬元%（5）廣告策劃、宣傳費(fèi)萬元%（6）環(huán)境評(píng)審費(fèi)萬元%（7）施工許可簽證費(fèi)萬元%（8）建設(shè)單位管理費(fèi)萬元%（9）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)萬元%合計(jì)第十章 財(cái)務(wù)及社會(huì)評(píng)價(jià)一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)期按二年考慮，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)（注：鑒于多方面因素，平均出租率本章按75%計(jì)算，高于市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)章節(jié)中的全縣平均數(shù)）。本項(xiàng)目計(jì)入土地出讓金。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、 建設(shè)工期本項(xiàng)目由于20XX年度以前已完成“三通一平”等現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計(jì)總工期為兩年完成，自20XX年11月起至20XX年10月全部竣工，投入營(yíng)運(yùn)。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?duì)無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場(chǎng)所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于16℃。人），美容院為30m3/（h其最小新風(fēng)量為：飯店客房為120m3/（h（三） 通風(fēng)、空調(diào)及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場(chǎng)所均裝機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫房等為5次/h。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。會(huì)議及商場(chǎng)部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。（四） 防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005797），本工程為二類民用防雷建筑物。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。該工程按抗地震7度設(shè)防。 化糞池及排污設(shè)備。四、 環(huán)境綠化本項(xiàng)目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達(dá)到了占地面積的30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。具體規(guī)模、位置由**公司統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。（4） 產(chǎn)生振動(dòng)、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級(jí)較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。為了減少這些設(shè)備噪聲對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。三、 環(huán)境保護(hù)措施 大氣污染治理地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/h換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計(jì)算；晚上送、排風(fēng)量均減半；排煙口設(shè)在屋頂。二、 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。 化糞池進(jìn)出口采用FRP/PVC玻璃鋼復(fù)合水封管件，或出水無水封有通氣裝置，確保安裝和使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止屎蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩相污物堵塞化糞池出口管段。 總水表處加裝管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負(fù)壓時(shí)的倒流污染現(xiàn)象。雨水過濾采用新隔砂沉油井，經(jīng)收集處理后用于非飲用水。燈具選型按個(gè)房間的功能、用途選用熒光燈、格柵燈、吸頂燈、筒燈、吊燈、組合燈等，各類房間及功率密度值按國(guó)