【正文】 酒店。 。 康樂旅游管理 第二組 26 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險。 5． 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險，主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，當?shù)爻鞘薪?jīng)濟、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險；在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴重虧損。 3． 建設(shè)風(fēng)險 建設(shè)風(fēng)險包括在酒店建設(shè)過程中，嚴重偏離原有酒店定位及設(shè)計指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動力 價格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。建議業(yè)主在項目獲準后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴格控制項目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結(jié)論與建議 (一 ) 可行性研究結(jié)論 1. 項目定位為“商務(wù) +會議 +休閑標準五星級酒店”，是一個以酒店為核心，康樂旅游管理 第二組 24 以會議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時尚酒店！是濱湖新區(qū)地標性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務(wù)會議休閑新典范的五星酒店綜合體 ！ ，國際品牌商務(wù)會議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個優(yōu)質(zhì)交流平臺。 酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。 康樂旅游管理 第二組 21 建議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè) 備 兵乓球室 80 1 80 兩臺 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺球室 80 1 80 兩臺 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販式 KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下： 1. 項目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會的利潤較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 夜總會 3000 1 3000 合計 3000 表 4 康樂旅游管理 第二組 22 圖表 11 8. 會議服務(wù)功能定位策劃 會議功能是本酒店的重點，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過 10 個。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備 20 個包廂（ 240 個 餐 位 ） 以 及 面 向 散 各 的 含 300 個 座 席 的 大 廳 。 3) 宴會餐 ：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳 的運營。 、景觀房： 盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。 標準五星客房體量定位 ? 標準五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位 300 間客房左右，結(jié)合 1 間總統(tǒng)套房、行政套房 30 間，完全滿足區(qū)域內(nèi) “ 中小型會議 ” +“商務(wù)散客” 客源的住宿接待功 能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的情況； ? 300 間客房體量的商務(wù)酒店有一定的整體開發(fā)風(fēng)險，如果能適度縮小規(guī)模會更具有可行性； ? 300 間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團體市場），進而影響項目酒店的平均房價； ? 對于希望引進管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200 間套，則通常難以實現(xiàn)高效運營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。 酒店及商務(wù)形象定位 ? 標準五星級酒店定位，在當前 濱湖新區(qū) 酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的 “ 形象價值 ” ，是和整體開發(fā)項康樂旅游管理 第二組 18 目不可分割的，從而提升整體項目的市場推廣和銷售能力。 . 劣勢（ W） ? 城市社會經(jīng)濟欠發(fā)達，居民消費能力較低，目標客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強大，城市外部消費能力有限； ? 項目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； ? 區(qū)域開發(fā)還不成熟。 . 優(yōu)勢（ S） ? 從規(guī) 劃看， 項目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源； ? 城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機遇 ? 項目口岸交通優(yōu)勢明顯； ? 本項目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達到高度加廣度的優(yōu)勢。同時，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。 濱湖新區(qū)擬 5500 萬修兩干道 濱湖新區(qū)兩路段將啟動建設(shè) 依托經(jīng)開區(qū)。近 20xx 平米超豪華大堂氣勢宏偉、富麗堂皇，充滿藝術(shù)品味的尊崇空間，第一時間彰顯身份價值和不凡品味。 康樂旅游管理 第二組 14 —— 安徽世紀金源大飯店 圖表 7 安徽世紀金源大飯店位于濱湖新區(qū)徽州大道與福州路交口東北角，即濱湖世紀城四區(qū)，是一家集客房、餐飲、康樂、會議、寫字樓、公寓于一體的豪華五星級標準飯店。 —— 皇家海域（溫泉）度假酒店 皇家海域（溫泉）度假酒店位于徽州大道與紫云 路交口西北角，建筑面積約5萬平方米，總投資 3 億元，是安徽省最大的休閑娛樂場所。 圖表 3 康樂旅游管理 第二組 12 —— 瀚森國際酒店 圖表 4 廣東瀚森投資集團有限公司意向投資約 25億元人民幣，參加濱湖新 區(qū)約 120畝地塊的開發(fā)，用于建設(shè)五星級酒店和國際公寓。六組建筑群體以酒店為中心，建筑群由北向南層層迭起，形體簡潔。 依照國際七星級酒店標準打造的藍鼎國際酒店，是一家集住宿、餐飲、會議、娛樂為一體的綜合性多功能交流中心， 建筑宏偉俊秀，倚湖而座，盡顯奢雅之美。 營造人文景觀 濱湖國際會展中心、渡江戰(zhàn)役紀念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館” 、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。通過地下空間、綜合 管溝及立體交通的開發(fā)應(yīng)用，將最大限度地發(fā)揮土地利用效益。在規(guī)劃設(shè)計階段通過設(shè)置規(guī)劃預(yù)方案等手段，有效提高了土地利用率，起到了節(jié)約集約用地效果。 4）．監(jiān)控調(diào)度 。 五管齊下，治理水環(huán)境 濱湖新區(qū)建設(shè)，按照“保護生態(tài)、修復(fù)生態(tài)、治理污染、不新增污染”的工作思路，實施保護性開發(fā)，重點治理好水環(huán)境。 “四個優(yōu)先”的實踐，使濱湖新區(qū)在較短的時間內(nèi)集中了良好的交通、良好的教育配套、良好的醫(yī)療配套、良好的商業(yè)配套和良好的環(huán)境、良好的人氣。 2）．社會事業(yè)優(yōu)先。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。 “兩個依托”迅速啟動 依托老城區(qū)。 合肥市酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析 未來我省酒店行業(yè)的“分工”會更加細化，我省四、五星級酒店將發(fā)展為全面服務(wù)酒店，三星級以下則著重做好住宿、餐飲這些基本服務(wù)。 此次合肥市共有 38 家星級酒店填報了數(shù)據(jù)，其中 二星級酒店 8 家，平均房價為 元 /間夜，平均出租率為 %。 四星級酒店 76 家，平均房價為 元 /間夜，平均出租率為 %。平均房價為 元 /間夜，位居中部第二。 (7)交通、郵電發(fā)展增快 ，民航表現(xiàn)突出，新建機場，地鐵。 (3)市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 （ 4）亞運會帶來高房價，世博會后出租率下降。 康樂旅游管理 第二組 7 圖表 1 本項目依靠城市經(jīng)濟的發(fā) 展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費人群的消費習(xí)慣、消費形態(tài)和消費意識的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，繼天鵝湖大酒店之后， 扛起城市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會議、宴請等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。 合肥市的飛速發(fā)展為合肥市的酒店業(yè)發(fā)展奠定了良好的投資環(huán)境。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19051 元，增長 11%，扣除價格因素，實際增長 %，高于全國實際增幅 個百分點。企業(yè)虧損面 %，為歷史最低水平。實際利用外資 億美元，增長 10%；其中，外商直接投資 億美元，增長 %。新開工工業(yè)項目 1310 個，比上年增加 231個。 20xx 年合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達 2091戶，完成總產(chǎn)值 ，同比增加 ；實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，分別高于全國、全省 和 個百分點。 20xx 年，合肥市完成財政收入 億元，同比增長 %，是歷年增收最多的一年。 酒 店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟基礎(chǔ)的支持，需要城市消費人群的支持，凡是國民經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，人均消費力增速較強，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟發(fā)展狀況也相對較好。 總投資約四個億（只計算主體面積） 客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標準間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 總理套房 1 大約 200 總計 300 100% 大約 14200 餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包間 20 個【 240 人】 840 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計 880 3315 康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 備注 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè)備 兵乓球室 80 1 80 兩臺 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺球室 80 1 80 兩臺 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販式 KTV 400 1 400 康樂旅游管理 第二組 5 保齡球 200 1 200 合計 2640 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個數(shù) 總面積 夜總會 3000 1 3000 合計 3000 建議多功能廳與會議室 數(shù)量