【正文】 酒店。 。 康樂旅游管理 第二組 26 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險(xiǎn)。 5． 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴(yán)重虧損。 3． 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力 價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。建議業(yè)主在項(xiàng)目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項(xiàng)目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 損益表 ？？？ 六 、 可行性研究結(jié)論與建議 (一 ) 可行性研究結(jié)論 1. 項(xiàng)目定位為“商務(wù) +會(huì)議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，康樂旅游管理 第二組 24 以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時(shí)尚酒店！是濱湖新區(qū)地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、濱湖新區(qū)創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體 ！ ，國際品牌商務(wù)會(huì)議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。 酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。 康樂旅游管理 第二組 21 建議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè) 備 兵乓球室 80 1 80 兩臺(tái) 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺(tái)球室 80 1 80 兩臺(tái) 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 保齡球 200 1 200 合計(jì) 2640 表 3 圖表 10 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場，依據(jù)如下： 1. 項(xiàng)目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)， 會(huì)成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心， 聚集著一定的高端消費(fèi)人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會(huì)的利潤較高，且目前 濱湖區(qū) 城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 夜總會(huì) 3000 1 3000 合計(jì) 3000 表 4 康樂旅游管理 第二組 22 圖表 11 8. 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 會(huì)議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類中小會(huì)議室不超過 10 個(gè)。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備 20 個(gè)包廂（ 240 個(gè) 餐 位 ） 以 及 面 向 散 各 的 含 300 個(gè) 座 席 的 大 廳 。 3) 宴會(huì)餐 ：考慮到宴會(huì)宴請客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳 的運(yùn)營。 、景觀房： 盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位 300 間客房左右，結(jié)合 1 間總統(tǒng)套房、行政套房 30 間，完全滿足區(qū)域內(nèi) “ 中小型會(huì)議 ” +“商務(wù)散客” 客源的住宿接待功 能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情況； ? 300 間客房體量的商務(wù)酒店有一定的整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如果能適度縮小規(guī)模會(huì)更具有可行性； ? 300 間客房的酒店在客源市場中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價(jià)； ? 對于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足 200 間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于 200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。 酒店及商務(wù)形象定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店定位，在當(dāng)前 濱湖新區(qū) 酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的 “ 形象價(jià)值 ” ，是和整體開發(fā)項(xiàng)康樂旅游管理 第二組 18 目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場推廣和銷售能力。 . 劣勢（ W） ? 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限； ? 項(xiàng)目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； ? 區(qū)域開發(fā)還不成熟。 . 優(yōu)勢（ S） ? 從規(guī) 劃看， 項(xiàng)目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源； ? 城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇 ? 項(xiàng)目口岸交通優(yōu)勢明顯； ? 本項(xiàng)目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢。同時(shí)，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進(jìn)行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標(biāo)志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。 濱湖新區(qū)擬 5500 萬修兩干道 濱湖新區(qū)兩路段將啟動(dòng)建設(shè) 依托經(jīng)開區(qū)。近 20xx 平米超豪華大堂氣勢宏偉、富麗堂皇，充滿藝術(shù)品味的尊崇空間，第一時(shí)間彰顯身份價(jià)值和不凡品味。 康樂旅游管理 第二組 14 —— 安徽世紀(jì)金源大飯店 圖表 7 安徽世紀(jì)金源大飯店位于濱湖新區(qū)徽州大道與福州路交口東北角，即濱湖世紀(jì)城四區(qū)，是一家集客房、餐飲、康樂、會(huì)議、寫字樓、公寓于一體的豪華五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店。 —— 皇家海域（溫泉）度假酒店 皇家海域（溫泉）度假酒店位于徽州大道與紫云 路交口西北角，建筑面積約5萬平方米，總投資 3 億元，是安徽省最大的休閑娛樂場所。 圖表 3 康樂旅游管理 第二組 12 —— 瀚森國際酒店 圖表 4 廣東瀚森投資集團(tuán)有限公司意向投資約 25億元人民幣，參加濱湖新 區(qū)約 120畝地塊的開發(fā)，用于建設(shè)五星級酒店和國際公寓。六組建筑群體以酒店為中心，建筑群由北向南層層迭起，形體簡潔。 依照國際七星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的藍(lán)鼎國際酒店，是一家集住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂為一體的綜合性多功能交流中心， 建筑宏偉俊秀，倚湖而座，盡顯奢雅之美。 營造人文景觀 濱湖國際會(huì)展中心、渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館” 、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。通過地下空間、綜合 管溝及立體交通的開發(fā)應(yīng)用，將最大限度地發(fā)揮土地利用效益。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過設(shè)置規(guī)劃預(yù)方案等手段，有效提高了土地利用率，起到了節(jié)約集約用地效果。 4）．監(jiān)控調(diào)度 。 五管齊下，治理水環(huán)境 濱湖新區(qū)建設(shè)，按照“保護(hù)生態(tài)、修復(fù)生態(tài)、治理污染、不新增污染”的工作思路，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，重點(diǎn)治理好水環(huán)境。 “四個(gè)優(yōu)先”的實(shí)踐，使濱湖新區(qū)在較短的時(shí)間內(nèi)集中了良好的交通、良好的教育配套、良好的醫(yī)療配套、良好的商業(yè)配套和良好的環(huán)境、良好的人氣。 2）．社會(huì)事業(yè)優(yōu)先。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。 “兩個(gè)依托”迅速啟動(dòng) 依托老城區(qū)。 合肥市酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 未來我省酒店行業(yè)的“分工”會(huì)更加細(xì)化，我省四、五星級酒店將發(fā)展為全面服務(wù)酒店，三星級以下則著重做好住宿、餐飲這些基本服務(wù)。 此次合肥市共有 38 家星級酒店填報(bào)了數(shù)據(jù)，其中 二星級酒店 8 家，平均房價(jià)為 元 /間夜，平均出租率為 %。 四星級酒店 76 家，平均房價(jià)為 元 /間夜，平均出租率為 %。平均房價(jià)為 元 /間夜，位居中部第二。 (7)交通、郵電發(fā)展增快 ，民航表現(xiàn)突出，新建機(jī)場，地鐵。 (3)市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 （ 4）亞運(yùn)會(huì)帶來高房價(jià)，世博會(huì)后出租率下降。 康樂旅游管理 第二組 7 圖表 1 本項(xiàng)目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識(shí)的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，繼天鵝湖大酒店之后， 扛起城市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會(huì)議、宴請等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。 合肥市的飛速發(fā)展為合肥市的酒店業(yè)發(fā)展奠定了良好的投資環(huán)境。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19051 元，增長 11%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %，高于全國實(shí)際增幅 個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)虧損面 %，為歷史最低水平。實(shí)際利用外資 億美元，增長 10%；其中，外商直接投資 億美元，增長 %。新開工工業(yè)項(xiàng)目 1310 個(gè)，比上年增加 231個(gè)。 20xx 年合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 2091戶，完成總產(chǎn)值 ，同比增加 ；實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %，分別高于全國、全省 和 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年，合肥市完成財(cái)政收入 億元，同比增長 %，是歷年增收最多的一年。 酒 店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費(fèi)人群的支持，凡是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)力增速較強(qiáng)，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對較好。 總投資約四個(gè)億（只計(jì)算主體面積） 客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標(biāo)準(zhǔn)間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 總理套房 1 大約 200 總計(jì) 300 100% 大約 14200 餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包間 20 個(gè)【 240 人】 840 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計(jì) 880 3315 康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 備注 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA 洗浴 300 1 300 保健按摩區(qū) 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè)備 兵乓球室 80 1 80 兩臺(tái) 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺(tái)球室 80 1 80 兩臺(tái) 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 1 60 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 康樂旅游管理 第二組 5 保齡球 200 1 200 合計(jì) 2640 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 夜總會(huì) 3000 1 3000 合計(jì) 3000 建議多功能廳與會(huì)議室 數(shù)量