【正文】 07%回報(bào)8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報(bào)825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報(bào)825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報(bào)8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報(bào)82545469721616733按照項(xiàng)目現(xiàn)有成本率68%計(jì)算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報(bào)825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報(bào)825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報(bào)8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報(bào)825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報(bào)825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報(bào)8254543926829424小結(jié)：針對(duì)項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。測(cè)算過程詳見附表6：《敏感性分析表》。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) （1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （2）橫崗酒店業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。 positive after special reasons did not sign a contract with reference to general employees Through the staff55 湖州維尼斯酒店管理有限公司。 in addition to general staff personnel outside the contract period of turnover must submit the resignation report, a month ahead of schedule, the administrative personnel department, general manager of visa before separation procedures。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議：方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在200萬~500萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過對(duì)全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！？樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將購房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率；（4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 本項(xiàng)目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營成本上升5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的經(jīng)營成本、經(jīng)營收入及銷售收入三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營測(cè)算表（二）類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)（元/間/天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項(xiàng)目實(shí)際成本率68%計(jì)算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報(bào)方式一月按揭供款（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報(bào)方式二7%固定回報(bào)（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??；從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。：深圳市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費(fèi)用 為營業(yè)收入的2%。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：%；平均房?jī)r(jià)約為379元/間/天。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。 項(xiàng)目銷售回款詳見附表1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。2％）結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/㎡。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。該酒店樓高28層。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是