公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項研究-展示頁
2025-01-07 02:26本頁面
【正文】 otel）原意為 “長時間逗留的酒店 ”。? 在 20世紀(jì) 70年代隨著全球經(jīng)濟一體化初步成形，一些國際性企業(yè) /跨國集團需要向其他國家派駐高級管理人才，公寓式酒店在歐美發(fā)達國家應(yīng)運而生。? 目前全球最知名的公寓式酒店品牌為雅詩閣及萬豪酒店集團旗下的萬豪行政公寓。? 酒店客房不同于常規(guī)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、套間等形式，而是每間客房都帶有獨立的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等居家功能。? 客房面積一般為 60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動中心。公寓式酒店的目標(biāo)客群? 公寓式酒店最初所面對的目標(biāo)客群為國際性企業(yè) /跨國集團的常駐異地的高級管理人員。? 客群特點：– 租期一般為三個月、半年以上或更長。? 為高端商務(wù)人士在異地提供居家式的居住享受。公寓式酒店在中國? 公寓式酒店于 20世紀(jì) 90年代進入中國市場，目前進駐中國的國際品牌主要是雅詩閣和東方廣場。也在這些區(qū)域形成了一定規(guī)模的外籍人士聚集區(qū)。? 進入 21世紀(jì)，隨著中國加入 WTO之后，公寓式酒店在中國的發(fā)展有所加快，但也僅限于大連、寧波、天津等對外開放程度較高的港口城市，或重慶、西安等區(qū)域性中心城市?？偛吭O(shè)在新加坡，旗下有 3個品牌：雅詩閣（高端）、盛捷（中高檔）及馨樂庭（度假村品牌）。 雅詩閣（ Ascott） —— 北京雅詩閣（ Ascott） —— 廣州雅詩閣（ Ascott） —— 成都雅詩閣在中國的經(jīng)營情況城市 品牌 房型 價格 當(dāng)?shù)?5星級酒店均價北京 雅詩閣 1房 /2房 /3房 988/1588/2288元 /天 7001100元 /天盛捷 1房 /2房 668/1288/元 /天上海 雅詩閣 1房 /2房 1200/2100元 /天 650900元 /天盛捷 1房 /2房 /3房 7501850/1200元 /天馨樂庭 1房 /2房 /3房 540/1100/1800元 /天廣州 雅詩閣 1房 10001200元 /天 550800元 /天武漢 馨樂庭 1房 /2房 538/838元 /天 430720元 /天成都 盛捷 1房 /2房 /3房 850/2300/3280元 /天 700900元 /天西安 盛捷 1房 390590元 /天 6001000元 /天馨樂庭 1房 370590元 /天重慶 盛捷 1房 /2房 485859元 /天 450600元 /天公寓式酒店在中國? 二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展程度及城市開放性較弱，國際性企業(yè) /跨國集團較少在二三線城市進行大項目投資或設(shè)立區(qū)域分公司，即使有也只是其產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，如昆明的可口可樂僅是一個生產(chǎn)廠房。? 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，跨區(qū)域的商務(wù)往來越來越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來的商務(wù)人群（比如各類型國內(nèi)企業(yè) /民營企業(yè) /中小企業(yè)的商務(wù)差旅），但 其商務(wù)往來的消費力相對較低，對住宿酒店的需求與國際性都市的性質(zhì)和需求潛力是完全不同的。? 這部分客群在異地逗留的時間一般為 3~7天，并不攜帶家屬，注重性價比。? 在這種背景下， 公寓式酒店這種特色的高端酒店產(chǎn)品，在二三線城市出現(xiàn)了往下延伸的 “特色 ”發(fā)展，進入中低端酒店市場。? 受經(jīng)濟發(fā)展程度及城市開放性等條件的制約，真正意義上的高檔次公寓式酒店在中國仍處于發(fā)展的起步階段。? 國內(nèi)經(jīng)濟迅速發(fā)展所帶來的城際、省際商務(wù)往來的加劇及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使國內(nèi)公寓式酒店的產(chǎn)品線向下延伸，進入中低端市場。小 結(jié)12昆明 “公寓式酒店 ”基本情況昆明 “公寓式酒店 ”基本情況? 順應(yīng)這股潮流，從 2023年左右開始，產(chǎn)品線下移之后的 “公寓式酒店 ”出現(xiàn)在昆明酒店市場上， 2023年之后快速發(fā)展。? 調(diào)查樣本量： 14家昆明 “公寓式酒店 ”經(jīng)營模式模式一：小規(guī)模作坊式經(jīng)營? 小型酒店管理公司 /個人通過中介或直接與小區(qū)業(yè)主租用零散的房源用作客房經(jīng)營。– 房租成本：比同小區(qū)內(nèi)個人租用自住的租金水平略低，根據(jù)其所處小區(qū)的位置及品 質(zhì)有所差異，一般為 800~1200元 /套 /月。模式二：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店? 由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營管理。– 房租成本：每年想業(yè)主支付房屋銷售總價的 7%~8%作為返租租金。– 代表項目：雙龍 每個房間都配有客廳、臥室、廚房及衛(wèi)生間。昆明 “公寓式酒店 ”裝修檔次特點? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 由酒店經(jīng)營管理方分別向小區(qū)業(yè)主租賃房源，酒店管理方出于成本考慮并不會進行統(tǒng)一改造裝修，租過來的是什么樣就是什么樣。因此就算是同一酒店內(nèi)的客房裝修風(fēng)格也會有很大差異。昆明 “公寓式酒店 ”產(chǎn)品特點? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 除酒店客房外，僅經(jīng)營小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。? 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 由于規(guī)模較大，會配置一個小型的酒店大堂。昆明 “公寓式酒店 ”分布情況 昆明 “公寓式酒店 ”集中分布在市中心一環(huán)內(nèi)及北京路沿線。? 由于全部集中分布在一環(huán)內(nèi)市中心區(qū)域，區(qū)位所造成的價格差異也很小。? 根據(jù)田野調(diào)查公司的數(shù)據(jù)， 2023年昆明 “公寓式酒店 ”的平均入住率為 65%~70%。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，昆明 “公寓式酒店 ”入住的客戶主要為兩類：– 本地白領(lǐng)：一男一女只開一間房，入住時無任何大件隨身行李。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場觀察來看，本地的青年白領(lǐng)在酒店的逗留時間基本只有半天， 00： 00~02： 00集中到來，第二天退房前就離開。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體綜合需求分析? 本地白領(lǐng)– 年齡處于 25~35歲的本地白領(lǐng)階層（以及部分的青年學(xué)生 1820來歲之間），思想開放，樂于且易于接受新鮮事物；– 離酒吧、 KTV、夜總會等夜場娛樂場所越近越好；– 住酒店就是找一個舒適的情調(diào)類消費場所；– 完全自費，價格敏感度高，但在進行此類消費時容易產(chǎn)生沖動消費。14昆明 “公寓式酒店 ”案例分析產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水開發(fā)商 城建股份 銷售期間 2023年 6月至今建筑面積 32萬㎡ 項目地址澄江撫仙湖東岸 ? 湖畔圣水于 2023年 6月第一正式對外銷售，推出產(chǎn)
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