【正文】 結(jié)論 ： 1. 長沙房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速發(fā)展時(shí)期，未來五年市場前景看好 ，盡管新政出臺(tái)對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)格局會(huì)有一定的影響，但對本案的影響不大 。 ? 客房及公共部位消防噴淋。 ? 墻面：彩色外墻漆。 ? 門：磨砂玻璃木框門。這樣的色彩處理方法可使建筑物在不同的角度呈現(xiàn)不同的變化，給人以新鮮感、時(shí)尚感和現(xiàn)代感。百頁采用水平間隔及豎向錯(cuò)位分布。 ? 書桌 ： 1200*600 書桌，可滿足一般的書寫及手提電腦使用需求。 二 、 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 1. 設(shè)計(jì)原則 （ 1）通過縮減標(biāo)準(zhǔn) 間 戶型面積、降低硬件配置來降低單間客房的成本投入。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 （ 3）溫馨祝福 根據(jù)客人入住時(shí)提供的身份證信息，可獲知客戶的生日日期。 洗滌用品由客戶自帶或自行到便利店購買。 固定房費(fèi)包括建筑折舊、裝修折舊、公共設(shè)備使用、公共水電消耗、酒店服務(wù)人員費(fèi)用等。但長沙并非旅游城市，背包客更是少得可憐。 （ 3）高端酒店競爭激烈，虧損風(fēng)險(xiǎn)巨大。一種是大投資者，一般一次性購買 1030 套，用于炒房或出租。 4. 電梯 采用國產(chǎn)高速電梯。有鑒于此，我們提出以下的產(chǎn)品概念方案。 根據(jù)我們對目前長沙小戶型租賃市場的調(diào)查了解，除開陳舊的單位建一房一廳，近兩年開發(fā)的小戶型公寓（二環(huán)線之內(nèi)），面積在 4050 平方米左右的戶型月租賃價(jià)格在 12001500 元之間（含裝修、家私、電器）。而更加舒適的空間還應(yīng)包括客廳、餐廳、衣帽間等等。實(shí)質(zhì)包含兩方面的意義：其一，對于自住型的購買者，由于其經(jīng) 濟(jì)能力通常有限，因此小戶型價(jià)格應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)。 戶型面積通常定位在 4050 平方米左右。 根據(jù)以上已售、在售或即將面世的小戶型項(xiàng)目，我們從以下幾方面對小戶型進(jìn)行總結(jié)分析： （ 1）地理位置 小戶型項(xiàng)目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個(gè)商圈周邊， 但也有少量分布于二環(huán)線周邊甚至二環(huán)線以外。 七、長沙小戶型公寓市場分析及本項(xiàng)目的開發(fā)可行性 小戶型公寓是沿海發(fā)達(dá)城市聚集的大量流動(dòng)人口特定需求所產(chǎn)生的 過渡型住宅產(chǎn)品。一類為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線等等；一類為偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓，如新時(shí)空 1 號(hào)、上東印象等等。目前長沙眾多寫字樓的較大面積空置，也從另一個(gè)側(cè)面證明寫字樓市場的供大于求。 那么，本項(xiàng)目的點(diǎn)式高層是否適宜做寫字樓或商住樓 等辦公型物業(yè) 產(chǎn)品呢？我們?nèi)詮氖袌龉┬璧慕嵌冗M(jìn)行分析。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場均價(jià)的價(jià)格策略，在短時(shí)間內(nèi)迅速銷售完畢。 香堤雅境 芙蓉區(qū) 萬 總建面 2900 西街花園 芙蓉區(qū) 24 萬 總建面 2900 上河街區(qū) 芙蓉區(qū) 60 萬 總建面 / 銀港 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 我們對房產(chǎn)調(diào)控新六條的分析，在很 大程度上認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，同時(shí)市場也會(huì)根據(jù)新政的要求進(jìn)行一定的規(guī)范和調(diào)整，這對于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。 基于以上的綜合分析，我們認(rèn)為未來五年長沙的房價(jià)將保持一個(gè)平穩(wěn)小幅的增長態(tài)勢。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ◆ 以長三角和珠三角為代表的外地實(shí)力型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐長沙房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代和品牌時(shí)代，帶動(dòng)長沙整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)水平。 ◆ 綜合成本的較大幅度提高，必然會(huì)反映到房價(jià)的較大幅度提高上。特別是外來豪強(qiáng)對房屋品質(zhì)的較高要求，使整個(gè)房地產(chǎn)市場的房屋品質(zhì)會(huì)有較大的提升。 ◆ 中高檔住宅市場競爭激烈，外地實(shí)力型開發(fā)商無一例外的加入到中高檔住宅市場的競爭之中。 20xx 年，長沙市商品房銷售面積為 450 萬平方米。根據(jù)《 2020 總體規(guī)劃》，到 2020 年，城市人均居住面積將達(dá)到 20 平方米。根據(jù)我們的了解，其出入的原因一方面在于統(tǒng)計(jì)方法的不同，另一方面也是統(tǒng)計(jì)范圍的不同。 1998 年 — 20xx 年，商品房累計(jì)竣工面積與累計(jì)銷售面積差額高達(dá) 萬平方米，說明：市場供過于求；始終為買方市場；商品房空置率高；導(dǎo)致銷售均價(jià)難以提升。 2. 周邊環(huán)境 東區(qū) 未來最大的 商業(yè) 中心 —— 上河街區(qū)距本案僅一站之遙 ， 芙蓉區(qū)政府 位于本案 南側(cè) 幾十米 處 ，萬家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場等環(huán)伺 左右 ， 本案的商業(yè)價(jià)值 ； 3. 交通狀況 項(xiàng)目緊鄰 萬家麗 路，作為長沙 東區(qū)的 南北主干道，交通發(fā)達(dá)，公交線路較多，包括 60 80 70 91 80 15 122 路等。 由于經(jīng)濟(jì)及人民收入的快速增長，長沙的房地產(chǎn)市場也面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。房地局 均價(jià)的 統(tǒng)計(jì)方法是抽取 20 個(gè)典型商品房樓盤，計(jì)算各樓盤銷售均 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 價(jià)的簡單算術(shù)平均值。 三 、長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 1. 需求分析 （ 1）總體需求量分析 20xx 年長沙市市區(qū)總?cè)丝跒?196 萬人，實(shí)際居住人口約為 170 萬（根據(jù)歷年城市居住人口及年增長比例推算得知）。 事實(shí)上， 萬平方米的年均需求量只是一個(gè)理論數(shù)據(jù)，它沒有包含外地置業(yè)的需求量。 ◆ 同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢偁?，品牌在競爭中的附加值逐漸體現(xiàn)。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 ◆ 由于市區(qū)中心地帶與邊遠(yuǎn)地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣地帶的樓面地價(jià)與市區(qū)中心地帶相差不大。 ◆ 由于對房屋品質(zhì)的高要求，在一定 程度上將提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。因此，從市場預(yù)期的角度分析，長沙的房價(jià)仍有較大的上浮空間。這些項(xiàng)目在未來幾年將作為市場供應(yīng)主力放量供應(yīng)。從政治層面來說，房產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過快增長的房價(jià)，減緩民怨，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。 桂花城 雨花區(qū) 30 萬 總建面 4000 錦湘 特別是綠城、南都等外來開發(fā)商開發(fā)的 高品質(zhì) 樓盤普遍受到市場 歡迎 。就本項(xiàng)目所處地段而言， 周邊的板式高層 ，銷售 約在 28003000 元 /平方米左右 ，本案只能做點(diǎn)式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤相比有較大劣勢，所以只有走產(chǎn)品差異化的路線 。 據(jù)我們已知的情況，目前即將面世的專業(yè)寫字樓僅中天廣場及天健 一是商住混雜及住宅產(chǎn)品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。也就是說， 開發(fā)偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓成為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的一個(gè)可能性選擇。 財(cái)富硅谷 岳麓區(qū) 18000 2600 長沙近三年小戶型的放量供應(yīng)也是基于市場需求的前提。在市區(qū)非繁華地段的小戶型，毛坯房均價(jià)通常定位在 28003200 元 /平方米。這一方面說明小戶型產(chǎn)品 具有較高的投資回報(bào)率 ，相對一般產(chǎn)品住宅產(chǎn)品而言更能吸引投資者 。 第二，滿足使用需求。 而戶型功能應(yīng)當(dāng)至少包含廚 房、衛(wèi)生間、客廳、臥室及陽臺(tái)。我們從前文關(guān)于小戶型租賃價(jià)格的闡述可知，目前長沙小戶型公寓月 租金水平與月供款的比例關(guān)系為 :1，照此推算， 850元的月租金水平應(yīng)對應(yīng) 550600 元的月供款。 3. 公共走廊 地面沿用電梯廳的防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。 酒店頂層平臺(tái)可根據(jù)實(shí)際需要 建成戶外羽毛球場或休閑娛樂健 身的平臺(tái)； 五 、價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目地段、規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、預(yù)期品質(zhì)、區(qū)域市場價(jià)格等綜合因素考慮，本項(xiàng)目若開發(fā)普通住宅產(chǎn)品，其預(yù)計(jì)的銷售均價(jià)應(yīng)為 2800 元 /平方米 ，若是小戶型項(xiàng)目， 銷售均價(jià)定位為 3250 元 /平方米，則： 總價(jià) 3 成首付 20 年按揭月供 平方米戶型 萬元 萬元 550 元 平方米戶型 萬元 萬元 700 元 六 、目標(biāo)客戶定位 實(shí)際上作為小戶型產(chǎn)品。我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)高端酒店具有以下不可行性： （ 1）無明顯地段或環(huán)境優(yōu)勢，先天條件處于劣勢。如果本項(xiàng)目能通過精心的策劃設(shè)計(jì)，最大限度降低成本投入，同時(shí)提升服務(wù)水平，將可憑借 極高的性價(jià)比贏得將來的市場競爭。 （ 2）通過合理的戶型布局，滿足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 要求。 房間清理服務(wù)費(fèi)指客戶住宿一天以上，若需對房間進(jìn)行清理，則按每次服務(wù)收取一定費(fèi)用。服務(wù)人員也可在座位上進(jìn)行服務(wù)，降低勞動(dòng)強(qiáng)度。比如遇重大節(jié)慶日，遇酒店周年慶，或數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)反映客人已多次入住或消費(fèi)達(dá)到一定數(shù)額等等。 ? 內(nèi)嵌式衣櫥 ：凈空 950*600，足夠酒店住宿衣物儲(chǔ)藏要求。外立面局部如圖所示。該色彩可通過常規(guī)的外墻漆進(jìn)行表現(xiàn)。 ? 洗手臺(tái)：灰色杜邦板臺(tái)面，白色臺(tái)上盆及鵝頸臺(tái)面龍頭，木框鑲邊鏡子。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ? 踢腳線：實(shí)木踢腳線。 5. 設(shè)備 ? 客房采用分體式 1 匹冷暖空調(diào)。 經(jīng)