【文章內容簡介】 0 萬 總建面 / 金色比華利 開福區(qū) 34 萬 總建面 2300 萬煦園 開福區(qū) 20 萬 總建面 2500 景秀江山 岳麓區(qū) 20 萬 總建面 3000 陽光 100 國際新城 岳麓區(qū) 100 萬 總建面 2600 蔚藍海岸 岳麓 區(qū) 60 萬 總建面 3500 從上述項目的基本情況來看，呈現(xiàn)以下基本特征： ? 幾乎分布在二環(huán)線以外，部分處于郊區(qū)地帶。 ? 規(guī)模大，密度小，開發(fā)強度低， 品質高。 特別是綠城、南都等外來開發(fā)商開發(fā)的 高品質 樓盤普遍受到市場 歡迎 。 ? 以中高檔定位為主，在售價格及價格預期普遍偏高。 ? 中低檔樓盤供應量少，市場需求量大。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場均價的價格策略，在短時間內迅速銷售完畢。 ? 產品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。 ? 項目分期開發(fā)，市場持續(xù)影響時間較長。 從本項目的基本情況看，由于地塊規(guī)模小，容積率高，先天注定本項目不 可能開發(fā)高品質住宅產品，而只能開發(fā)目前市場已基本淘汰的高密度點式住宅產品。 而這類產品目前僅在市區(qū)繁華地段作為商住樓產品出現(xiàn)，且銷售價格無法沖高。就本項目所處地段而言， 周邊的板式高層 ，銷售 約在 28003000 元 /平方米左右 ，本案只能做點式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤相比有較大劣勢，所以只有走產品差異化的路線 。 雖然我們從目前的住宅市場供應結構可以得知低價位產品存在巨大的市場需求量，但本項目若開發(fā)均價在 2800 元 /平方米以下的低價位產品，則開發(fā)商將基本無利可圖。 因此，從市場的角度分析，我們認 為本項目開發(fā)普通住宅產品是非常不利的選擇，甚至是不可行的。 那么，本項目的點式高層是否適宜做寫字樓或商住樓 等辦公型物業(yè) 產品呢？我們仍從市場供需的角度進行分析。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 12 六、長沙 寫字樓及商住樓 市場簡析及本項目的開發(fā)可行性 1. 關于專業(yè)寫字樓的市場分析 長沙的專業(yè)寫字樓目前主要分布在韶山路沿線（袁家?guī)X至東塘）、五一路沿線（火車站至五一廣場）、芙蓉路沿線 （侯家塘至松桂園），基本集中在長沙市整體規(guī)劃的 CBD 范圍之內。 據統(tǒng)計，自 20xx 年起，長沙的專業(yè)寫字樓總供應量已超過 60 萬平方米 。由于長沙的恩格爾系數(shù)已超過小康線， 根據經濟學規(guī)律，其人口數(shù)量與辦公面積比應為 812:1。按照長沙市 20xx 年總人口 625 萬計算，則長沙市正常的辦公需求面積應為 5278 萬平方米，其中間值為 65 萬平方米。 據我們已知的情況，目前即將面世的專業(yè)寫字樓僅中天廣場及天健芙蓉盛世兩個項目，其寫字樓部分的有效供給將超過 10 萬平方米。如果把大量商住樓及住宅樓中間用于辦公的面積累加，則長沙目前的寫字樓總供應量已遠遠超出有效需求量。目前長沙眾多寫字樓的較大面積空置，也從另一個側面證明寫字樓市場的供大于求。 因此，且不論本項目所處地段并非 CBD 區(qū)域，僅就寫字 樓市場的供需現(xiàn)狀而言，本項目開發(fā)寫字樓產品是不具備可行性的。 2. 關于商住樓的市場分析 商住樓實質上是地處市中心繁華地段的，規(guī)模介于 13 萬平方米左右的點式高層住宅。由于其具有地段好、交通便利、價格低廉（購買價格、租賃價格、物業(yè)管理價格）的優(yōu)勢，因此它成為眾多創(chuàng)業(yè)型及發(fā)展型中小公司的辦公首選。 但對幾乎所有在商住樓辦公的公司而言，商住樓也存在無法克服的兩個重大缺陷。 一是商住混雜及住宅產品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。 二是住宅產品自身的軟硬件設施及配套無法有效滿足辦公需求。 基于商住樓的缺陷，目前市 場已陸續(xù)推出介于專業(yè)寫字路與普通商住樓之間的中間型產品 。一類為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線等等；一類為偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓，如新時空 1 號、上東印象等等。這兩類產品由于兼具了專業(yè)寫字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢，較好地滿足了市場需求，因此一般也成為熱銷產品。 但是，通過對中小企業(yè)辦公需求的細化分析，我們認為目前推出的這類中間 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 13 產品仍舊未能最大限度地滿足市場需求， 比如有效降低購買經濟壓力的需求、進一步提升形象檔次的需求、充分滿足商務配套的需求、有效降低辦公費用的需求等等。這些需求有些是我們眾所周知的需求，有 些則是潛在性需求。 而這些未被充分滿足的需求在未得到市場有效供給的情況下，為我們的產品定位提供了一定的市場空間。也就是說， 開發(fā)偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓成為本項目產品定位的一個可能性選擇。 當然，本項目所處的地理位置的局限性，以及商住樓改進型產品是否能獲得市場認可這兩大因素，導致本項目開發(fā)商住樓具有一定的市場風險。 因此，在未找到更加優(yōu)化的開發(fā)方案之前，打造改進型商住樓產品將成為本項目的可行性方案之一。 七、長沙小戶型公寓市場分析及本項目的開發(fā)可行性 小戶型公寓是沿海發(fā)達城市聚集的大量流動人口特定需求所產生的 過渡型住宅產品。自 1997 年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、上海、廣州及較為發(fā)達的內陸城市，并持續(xù)熱銷。 長沙最早的小戶型公寓產品應當是“和府”及“錦繡中環(huán)”兩個酒店式公寓項目。自 20xx 年以來，小戶型產品供應持續(xù)放量，主要項目包括： 樓盤名稱 樓盤地址 建筑面積（平方米） 銷售均價 錦華時代 芙蓉區(qū) 30107 3200 日出 東方 芙蓉 區(qū) 一棟高層 3200 東方銀座 芙蓉區(qū) 53515 28002900 頤美 現(xiàn)代城 芙蓉 區(qū) 75000 3600 科達名居 芙蓉區(qū) 13000 3600 螞蟻工房 芙蓉區(qū) 29689 4500 青年公寓 芙蓉區(qū) 13500 3980 英尚國際酒店公館 芙蓉區(qū) 100000 3918 時速風標 芙蓉區(qū) 23780 2600 朝陽銀座 芙蓉區(qū) 一棟高層 3000 景江東方 芙蓉區(qū) 38000 3600 五一新干線 芙蓉區(qū) 61780 3600 芯都信息大廈 芙蓉區(qū) 58496 4000 都市先鋒 芙蓉區(qū) 3990 2580（小面積 3000起） 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 14 鴻飛大廈 芙蓉區(qū) 251 戶 3300 三角花園星城 芙蓉區(qū) 一棟高層 4100 時代先鋒 開福區(qū) 33185 2500 玲瓏閣 開福區(qū) 10000 1800 YO’ 領御 開福區(qū) 50000 待定 汀蘭雅苑 天心區(qū) 36233 預計 3700 香墅美地（一棟） 天心區(qū) 一棟小高層公寓 預計 3000 多 BOBO 國際 天心區(qū) 72400 3550 城市之心 天心區(qū) 公寓 15708 2400 起 幾米空間 雨花區(qū) 41884 27002800 長遠 .華樟名府 雨花區(qū) 公寓 10000 4500 書香偶遇 雨花區(qū) 一棟小高層公寓 3500 芙蓉同發(fā) 雨花區(qū) 39345 3500 宏景名廈（商住樓） 雨花區(qū) 65278 3500 東一國際 雨花區(qū) 公寓 36000 待定 好望角（商住樓） 雨花區(qū) 待定 待定 新天地 岳麓區(qū) 14000 2800 時代天驕 岳麓區(qū) 12873 2080 時代帝景 岳麓區(qū) 一棟酒店公寓 3600 濱江 財富硅谷 岳麓區(qū) 18000 2600 長沙近三年小戶型的放量供應也是基于市場需求的前提。根據我們 20xx 年4 月份對長沙小戶型租賃市場的調查統(tǒng)計，其租賃供需比約為 1:5。強大的市場需求也造就了小戶型項目的普遍熱銷。 根據以上已售、在售或即將面世的小戶型項目，我們從以下幾方面對小戶型進行總結分析： （ 1）地理位置 小戶型項目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個商圈周邊， 但也有少量分布于二環(huán)線周邊甚至二環(huán)線以外。 由于小戶型的終端使用者通常對交通便利條件、周邊配套有較高 的要求，因此地處繁華地段或較好地段成為小戶型項目的必要條件之一。而地段因素的影響通常也直接反映到銷售速度上。 （ 2）銷售 單價 根據地段的不同，小戶型主要分為三個價格層次。在二環(huán)線以外的小戶型項 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 15 目，毛坯房均價通常定位在 25003000 元 /平方米。在市區(qū)非繁華地段的小戶型，毛坯房均價通常定位在 28003200 元 /平方米。在市區(qū)繁華地段及商業(yè)中心區(qū)的小戶型，毛坯房均價通常定位在 30003500 元 /平方米 ，東區(qū)人民東路板塊和長沙其它板塊相比價位相對較高，所以本案雖然臨二環(huán)線，但是價格可參照市區(qū)內非繁華地段的小 戶型 。 （ 3）戶型 及戶型 面積 小戶型項目由于通常采用百米高層及內走廊設計，因此戶型格局通常采用小面寬、大進深的酒店標間設計方式。 戶型面積通常定位在 4050 平方米左右。 （ 4）單套總價 根據市場供應的小戶型主力銷售均價及主力戶型面積，長沙目前小戶型產品單套價格通常定位在 1520 萬元之間。 （ 5）戶型功能 戶型功能的