【導讀】項目位于長沙市芙蓉區(qū)東城板塊，西臨萬家麗路，南臨人民路，北臨遠大線。伺左右，本案的商業(yè)價值；項目緊鄰萬家麗路，作為長沙東區(qū)的南北主干道，交通發(fā)達，公交線路較多，603、802、703、912、802、158、122路等。馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場、生活超市2家；長率一直保持在12%以上。額億元，同比增長%；人均可支配收人11021元，同比增長11%。20xx年全市總?cè)丝?25萬，其中市區(qū)人口萬人。力，長沙將建成一個人口350萬，城區(qū)面積350平方公里的大都市。對未來市場的良好預期促使更多的資本投入或者流入長沙房地產(chǎn)市場；市場對長沙房地產(chǎn)市場未來普遍看好；長沙房價水平與長沙經(jīng)濟發(fā)展水平及人民消費水平相比明顯偏低；該數(shù)據(jù)與長沙市房地產(chǎn)局及交易中心所發(fā)布的數(shù)據(jù)有較大出入。的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，市場供需兩旺。而商品房銷售均價的相對緩慢增長則說明長沙。城市居住人口及年增長比例推算得知）。根據(jù)國務(wù)院對《長沙市總體規(guī)劃20xx—

　　

【正文】 大的定位風險。 酒店設(shè)計思路 通過上述定位可能性分析，我們已基本明確本項目將打造經(jīng)濟型酒店?；诖硕ㄎ?，我們提出本酒店的設(shè)計思路。 A. 設(shè)計原則 （ 1）通過縮減標準 間 戶型面積、降低硬件配置來降低單 間客房的成本投入。 （ 2）通過合理的戶型布局，滿足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 21 要求。 （ 3）通過現(xiàn)代、簡潔的外立面及個性化室內(nèi)裝修提升酒店形象檔次。 酒店經(jīng)營模式及特色服務(wù)構(gòu)思 A. 經(jīng)營模式 采用固定房費與可變動服務(wù)費相結(jié)合的收費經(jīng)營模式。 固定房費包括建筑折舊、裝修折舊、公共設(shè)備使用、公共水電消耗、酒店服務(wù)人員費用等。 可變動服務(wù)費包括水費、電費、電話費、寬帶費、房間清理服務(wù)費、毛巾浴巾租用費、洗滌用品購買費。 酒店實行一卡通，房卡也為消費卡。房卡啟動戶內(nèi)水電開關(guān)并自動計量水電消耗量。 電話 費、寬帶費由總機負責開通及計量。 房間清理服務(wù)費指客戶住宿一天以上，若需對房間進行清理，則按每次服務(wù)收取一定費用。 毛巾浴巾可在便利店購買，也可向酒店進行租賃。租賃按天收費。 洗滌用品由客戶自帶或自行到便利店購買。 之所以稱為可變動服務(wù)費，是因為客戶使用水電數(shù)量不一樣，電話、寬帶不使用則不計費，房間自行清理可免費，毛巾、浴巾、洗滌用品自帶可省卻租賃或購買費用。因此，該項收費的原則就是多用多掏錢，少用少掏錢，不用不掏錢。這樣做既符合節(jié)能環(huán)保要求，降低酒店物料損耗，還可最大限度減少客服人員數(shù)量，降低運營成本。 B. 特色服務(wù)提示 （ 1）坐式等候 大堂辦理手續(xù)柜臺采用低矮的桌面式柜臺，客人在辦理入住及離店手續(xù)時可坐在座椅上進行等候。服務(wù)人員也可在座位上進行服務(wù)，降低勞動強度。 （ 2）新鮮居住體驗 由于我們?yōu)榫频暝O(shè)計了不同樓層不同的裝修風格，因此在客人第一次入住時可由客戶進行選擇。當客戶再次入住時，酒店數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)應可自動反映客戶歷史入住情況，并由接待人員安排客人入住不同裝修風格的樓層，使客戶對酒店不斷有新鮮感。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 22 （ 3）溫馨祝福 根據(jù)客人入住時提供的身份證信息，可獲知客戶的生日日期。當客人在住店期間正好遇到生日，酒店應 當面送上生日賀卡及小小的果籃表示祝福。 在獲取客戶信息資料后，酒店數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)應可自動或提示服務(wù)人員向客人的手機發(fā)送祝福短信（即便客人已經(jīng)離店），以增加酒店與客人之間的情感交流，增強客人的歸屬感。 （ 4）主動式折扣 由于酒店采用經(jīng)濟型酒店的廉價經(jīng)營模式，因此通常明碼實價，不提供折扣服務(wù)。但在特殊情況下，酒店可主動向客人提供意外的折扣享受。比如遇重大節(jié)慶日，遇酒店周年慶，或數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)反映客人已多次入住或消費達到一定數(shù)額等等。這樣的主動式折扣給客人帶來的將是意外的驚喜。 （ 5）緊急醫(yī)療服務(wù) 當遭遇客人醉酒、突然暈 厥等意外情況時，酒店應及時向客人提供醫(yī)療救助。 二 、 產(chǎn)品 設(shè)計 1. 設(shè)計原則 （ 1）通過縮減標準 間 戶型面積、降低硬件配置來降低單間客房的成本投入。 （ 2）通過合理的戶型布局，滿足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性要求。 （ 3）通過現(xiàn)代、簡潔的外立面及個性化室內(nèi)裝修提升酒店形象檔次。 2. 戶型平面構(gòu)思 戶型標準配置為： ? 衛(wèi)生間 ：由洗面盆、坐便器、淋浴間構(gòu)成。其中淋浴間凈空 950*1400，空間尺度非常舒適。 ? 內(nèi)嵌式衣櫥 ：凈空 950*600，足夠酒店住宿衣物儲藏要求。 ? 兩張 米單人床或一張雙人床 ：床尾 距墻或電視機柜的走道凈寬為 米，空間尺度舒適。 ? 內(nèi)嵌式電視機柜 ：根據(jù)房間尺度及降低成本的考慮，電視采用 21 寸臺式彩色電視機。 ? 書桌 ： 1200*600 書桌，可滿足一般的書寫及手提電腦使用需求。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 23 ? 陽臺 ： 1 米見方的陽臺主要用于安置分體空調(diào)主機，并為住宿客人提供一個室外透氣空間。 以上標準戶型套內(nèi)建筑面積為 平方米。其特點為面積緊湊、功能完整、空間舒適度不低于一般三星級酒店。 2. 外立面構(gòu)思 外立面考慮脫離一般酒店的外立面模式，而采用國內(nèi)外時下最為流行的現(xiàn)代簡約風格。外立面局部如圖所示。 外立面主要由 瘦長落地窗及豎向百頁構(gòu)成。百頁可用鋁合金制成，也可采用廉價的水泥板條。百頁采用水平間隔及豎向錯位分布。 色彩方面。由分戶墻及樓板構(gòu)成白色外框。由于其向外側(cè)的面積很小，因此可考慮采用經(jīng)久耐用的白色金屬漆。百頁外側(cè)一面同樣采用白色金屬漆，但每組百頁中每一條百頁的兩個側(cè)面則可采用不同的色彩。該色彩可通過常規(guī)的外墻漆進行表現(xiàn)。也就是說，從完全正面看，外立面為白色。但從不同的側(cè)面看，外立面則表現(xiàn)出不同的色塊。這樣的色彩處理方法可使建筑物在不同的角度呈現(xiàn)不同的變化，給人以新鮮感、時尚感和現(xiàn)代感。 3. 客房裝修構(gòu)想 考 慮設(shè)計 45 種裝修風格，設(shè)置于不同樓層。 裝修原則為經(jīng)濟、舒適、易維護、易翻修翻新。 （ 1）衛(wèi)生間 ? 地面：白色防滑地磚。 ? 墻面：白色瓷磚到頂。 ? 洗手臺：灰色杜邦板臺面，白色臺上盆及鵝頸臺面龍頭，木框鑲邊鏡子。 ? 天花：杉木條格柵吊頂，防水吸頂燈。 ? 淋浴間： 10mm 鋼化玻璃隔斷及門，藍紫色玻璃馬賽克或瓷磚墻面。 ? 門：磨砂玻璃木框門。 （ 2）臥房 ? 地面：水泥自流平作白色地坪漆，或駝色加厚地板膠。 ? 墻面及天花：彩色乳膠漆。 ? 家私：現(xiàn)代簡約風格家私。 ? 窗：雙層中空清玻，護欄之下玻璃為防火玻璃。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 24 ? 踢腳線：實木踢腳線。 ? 燈具：桌面臺燈、床頭下投燈、床頭上部天花反光燈槽、地腳夜燈。 （ 3）陽臺 ? 地面：防滑地磚。 ? 墻面：彩色外墻漆。 ? 天花：杉木板吊頂。 4. 公共部位裝修構(gòu)想 ? 走廊：地面加厚地板膠，彩色乳膠漆墻面，白色石膏吊頂，暖色筒燈。 ? 電梯廳：地面水泥自流平作米色地坪漆，墻面白色乳膠漆，白色石膏吊頂及日光燈帶，大理石電梯門套。 ? 大堂：按三星級標準進行大堂裝修。 5. 設(shè)備 ? 客房采用分體式 1 匹冷暖空調(diào)。 ? 衛(wèi)生間配快速電熱水器。 ? 房間設(shè)寬帶借口，內(nèi)線電話，有線電視。 ? 客房及公共部位消防噴淋。 ? 裙樓分層采用中央空調(diào)。 6. 配套 功能 ? 接待大堂 ? 商務(wù)中心 ? 洗滌中心（自設(shè)洗滌設(shè)備，對外開設(shè)洗衣門面） ? 24 小時便利店 ? 咖啡廳 ? 自助式快餐廳 ? 網(wǎng)吧 ? 藥店 ? 美發(fā)店 ? 酒樓 ? KTV 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 25 第五章 收益分析 一、酒店部分 客房按 65%得房率計算，每套標準客房建筑面積為 平方米。其中套內(nèi)建筑面積 平方米，公攤面積 平方米。 土地按 185 萬元 /畝計算，容積率按 計算，則樓面地價為 347 元 /平方米。 經(jīng)濟測算如下表： 投入測算： 項目 單價 總價 地價 347 12, 建安 1400 52,035 消防 80 2, 智能化 100 3,469 設(shè)計 25 監(jiān)理 15 報建費 160 5, 套內(nèi)裝修 500 11,275 套內(nèi)電器 180 2, 公共裝修 500 6,070 財管費用 100 3,469 總計 2727 83, 若酒店部分總面積為 2 萬平方米，則總投入為 5454 萬元。 按照物業(yè)整體出租的經(jīng)營方式，預計 10 年收回成本（不含利息收益），則每年的租金回報為 萬元， 二、公寓部分 我們再對公寓進行成本估算： 項目 單價 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 26 地價 347 建安 1300 消防 50 智能化 30 設(shè)計 25 監(jiān)理 15 報建費 130 財管費用 100 營銷費用 100 營業(yè)稅 總計 公寓部分按 3300 元 /平方米估算銷售均價，則每平方米毛利為 元。按公寓 2 萬平方米測算，公寓部分總盈利 萬元。 結(jié)論 ： 1. 長沙房地產(chǎn)市場進入加速發(fā)展時期，未來五年市場前景看好 ，盡管新政出臺對房地產(chǎn)市場的供應格局會有一定的影響，但對本案的影響不大 。 2. 本項目先天條件優(yōu)越，各 參與單位強強聯(lián)合，必將以精品贏得市場。 3. 本項目經(jīng)濟測算采取成本拋算、收入保守估計的方法進行測算，項目 公寓部分利潤率為 ％，酒店部分年投資回報率為 10％。 5. 本項目可行。