【正文】 濟(jì)測算如下表： 投入測算： 項目 單價 總價 地價 347 12, 建安 1400 52,035 消防 80 2, 智能化 100 3,469 設(shè)計 25 監(jiān)理 15 報建費 160 5, 套內(nèi)裝修 500 11,275 套內(nèi)電器 180 2, 公共裝修 500 6,070 財管費用 100 3,469 總計 2727 83, 若酒店部分總面積為 2 萬平方米，則總投入為 5454 萬元。 5. 本項目可行。其中套內(nèi)建筑面積 平方米，公攤面積 平方米。 ? 電梯廳：地面水泥自流平作米色地坪漆，墻面白色乳膠漆，白色石膏吊頂及日光燈帶，大理石電梯門套。 ? 家私：現(xiàn)代簡約風(fēng)格家私。 （ 1）衛(wèi)生間 ? 地面：白色防滑地磚。由于其向外側(cè)的面積很小，因此可考慮采用經(jīng)久耐用的白色金屬漆。其特點為面積緊湊、功能完整、空間舒適度不低于一般三星級酒店。 2. 戶型平面構(gòu)思 戶型標(biāo)準(zhǔn)配置為： ? 衛(wèi)生間 ：由洗面盆、坐便器、淋浴間構(gòu)成。 （ 4）主動式折扣 由于酒店采用經(jīng)濟(jì)型酒店的廉價經(jīng)營模式，因此通常明碼實價，不提供折扣服務(wù)。這樣做既符合節(jié)能環(huán)保要求，降低酒店物料損耗，還可最大限度減少客服人員數(shù)量，降低運營成本。房卡啟動戶內(nèi)水電開關(guān)并自動計量水電消耗量?；诖硕ㄎ唬覀兲岢霰揪频甑脑O(shè)計思路。但究其原因，主要是由于大多數(shù)酒店設(shè)施陳舊、經(jīng)營理念落后、機(jī)制不靈活。主要是白領(lǐng)階層、小業(yè)主及外地務(wù)工者。首層住戶窗外應(yīng)設(shè)置紅外探頭。 2. 電梯廳 地面采用高級防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。同比計算，則本項目毛坯房的月租金水平應(yīng)為 600－ 850 元 /平方米左右。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項目可行性研究報告 17 第三章 產(chǎn)品 方案 —— 小戶型部分 從前文對小戶型的分析，我們對產(chǎn)品的兩項基本要求一是控制單套總價，二是滿足基本居住使用功能。通過我們對住宅租賃市場的考察，我們發(fā)現(xiàn)一條始終不變的規(guī)律，即住宅產(chǎn)品戶型面積越小，其單位面積的投資回報率越高。最突出的問題一是不設(shè)置洗衣及晾曬衣物的陽臺，二是采取開放式廚房的設(shè)計，三是動靜不分區(qū)，這都為終端使用造成了或大或小的障礙。 （ 2）銷售 單價 根據(jù)地段的不同，小戶型主要分為三個價格層次。自 20xx 年以來，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)放量，主要項目包括： 樓盤名稱 樓盤地址 建筑面積（平方米） 銷售均價 錦華時代 芙蓉區(qū) 30107 3200 日出 東方 芙蓉 區(qū) 一棟高層 3200 東方銀座 芙蓉區(qū) 53515 28002900 頤美 這些需求有些是我們眾所周知的需求，有 些則是潛在性需求。由于其具有地段好、交通便利、價格低廉（購買價格、租賃價格、物業(yè)管理價格）的優(yōu)勢，因此它成為眾多創(chuàng)業(yè)型及發(fā)展型中小公司的辦公首選。由于長沙的恩格爾系數(shù)已超過小康線， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，其人口數(shù)量與辦公面積比應(yīng)為 812:1。 從本項目的基本情況看，由于地塊規(guī)模小，容積率高，先天注定本項目不 可能開發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，而只能開發(fā)目前市場已基本淘汰的高密度點式住宅產(chǎn)品。 春之聲 開福區(qū) 30 萬 總建面 / 金色比華利 開福區(qū) 34 萬 總建面 2300 萬煦園 開福區(qū) 20 萬 總建面 2500 景秀江山 岳麓區(qū) 20 萬 總建面 3000 陽光 100 國際新城 岳麓區(qū) 100 萬 總建面 2600 蔚藍(lán)海岸 岳麓 區(qū) 60 萬 總建面 3500 從上述項目的基本情況來看，呈現(xiàn)以下基本特征： ? 幾乎分布在二環(huán)線以外，部分處于郊區(qū)地帶。 從競爭角度來說，新政的出臺必然會導(dǎo)致中小套型產(chǎn)品市場供應(yīng) 量的上升，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量也會有一定的增加， 但這對本案的影響不大，一方面是由于原來在開發(fā)的項目按照新政的條例進(jìn)行調(diào)整的不多，而新開發(fā)的項目從拿地到上市至少需要一到兩年的時間，其三即便是在本案上市的同時同類產(chǎn)品的供應(yīng)量上升， 但 本案在上市時間、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面本來就有固有的優(yōu)勢， 項目體量并不大，作為一個短頻快的項目受市場影響有限 。 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其地位是不可動搖的，其對 GDP 的貢獻(xiàn)也是不容置疑的。 ◆ 由于長沙房地產(chǎn)市場的洼地效應(yīng)，吸引了大量外來開發(fā)商的進(jìn)入，并圈定了大量待開發(fā)土地。而排名第 15 位的房價為 3172元 /平方米。 ◆ 由于土地交易在付款方式上的已經(jīng)從過去的較長期付款轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊罨蚨唐诜制诟犊?，因此對開發(fā)商的資金實力要求更高，從而也進(jìn)一步提高了開發(fā)資金成本。 （ 2）價格走勢預(yù)期 預(yù)計從 20xx— 20xx 年，長沙商品房價格將保持一個平穩(wěn)的增長。主要大盤主要分布在二環(huán)線以外。 顯然，根據(jù)上述規(guī)劃及數(shù)據(jù)套出的結(jié)論與現(xiàn)實是有明顯差距的。而商品房銷 售均價的相對緩慢增長則說明長沙的房地產(chǎn)市場是健康理性的，是沒有泡沫存在的。例如， 房地局公布 20xx 年商品房銷售均價 為 3030 元 /平方米，而根據(jù)其發(fā)布的銷售總額與總銷售面積數(shù)據(jù)計算僅為 2657 元 /平 方米。 20xx 年全市總?cè)丝?625 萬，其中市區(qū)人口 萬人。 20xx 年長沙市人均 GDP 達(dá) 17638 元，同比增長 %； 社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；人均可支配收人 11021 元，同比增長 11%。而排名第 15 位的房價為 3172 元 /平方米，說明： （ 1）土地價格的增幅與房價增幅不成比例，房地產(chǎn) 開發(fā)利潤在逐步減?。? （ 2）市場供過于求，房價難以提升； （ 3）同質(zhì)化競爭嚴(yán)重； （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)水平低，房屋品質(zhì)低； （ 5）長沙房價水平與長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人民消費水平相比明顯偏低； （ 6）參照其它省會城市，長沙房價應(yīng)有很大的上升空間，長沙目前已經(jīng)形成房價洼地效應(yīng) ； 上述數(shù)據(jù) 中關(guān)于 商品房銷售均價數(shù)據(jù)是根據(jù)銷售總額與銷售面積計算得出該數(shù)據(jù)與 長沙市房地產(chǎn)局及交易中心所發(fā)布的數(shù)據(jù)有較大出入。 2．小結(jié) 長沙歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況說明，長沙房地產(chǎn)市場始終保持高速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，市場供需兩旺。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 20xx— 20xx 年，長沙房地產(chǎn)市場需求總量應(yīng)為： m2/人 2280000 人－ 1960000m2＝ 99020xxm2 平均每年需求量為 萬平方米。 （ 2）置業(yè)需求取向分析 置業(yè)群體 置 業(yè)類型 關(guān)注重點 高收入者 遠(yuǎn)郊豪華別墅，近郊排屋，市區(qū)高檔公寓，商業(yè)物業(yè) 品質(zhì)，環(huán)境 中高收入者 近郊排屋，市區(qū)中高檔公寓，商業(yè)物業(yè) 品質(zhì)，環(huán)境，配套 中等收入者 近郊中高檔公寓，市區(qū)普通住宅，市區(qū)二手中檔住宅 價格，品質(zhì)，地段 中低收入者 近郊普通住宅，市區(qū)普通二手房 價格，配套 低收入者 二手房 價格 2. 住宅市場供給分析 （ 1）市場供應(yīng)特征 ◆ 市場供應(yīng)以 20 萬平方米以上的大盤為主，將占到市場總供應(yīng)量的一半以上。 ◆ 受大盤集中上市及宏觀調(diào)控等因素 影響，市場供應(yīng)將在短期內(nèi)放量。 ◆ 受國家宏觀調(diào)控及金融政策緊縮的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本將會較大的提高。 從 20xx 年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看，長沙的人均可支配收入排名第 15 位，房價排名卻為 33 位。 盡管從市場預(yù)期的角度，長沙房價有較大的上漲空間，但受供求矛盾及國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的雙重影響，長沙的房價在未來幾年不會出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，而只會保持一種平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢。這次宏觀調(diào)控的目的是要遏止房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)投資，促使房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的合理化，并遏制房地產(chǎn)價格的快速上漲。從長期來講新政出臺對市場是一個規(guī)范化的過程，市場的規(guī)范化對房地產(chǎn)行業(yè)來說是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保障，項目的定位最大程度上規(guī)避了政策的風(fēng)險，為項目的成功運作奠定了堅實的基礎(chǔ)。 芙蓉盛世 開福區(qū) 70 萬 總建面 / 城市花都 開福區(qū) 75 萬 總建面 / 創(chuàng)遠(yuǎn)景城 開福區(qū) 65 萬 總建面 / 珠江花城 開福區(qū) 20xx 畝 總占地 2500 海鷗 ? 項目分期開發(fā)，市場持續(xù)影響時間較長。 據(jù)統(tǒng)計，自 20xx 年起，長沙的專業(yè)寫字樓總供應(yīng)量已超過 60 萬平方米 。 2. 關(guān)于商住樓的市場分析 商住樓實質(zhì)上是地處市中心繁華地段的，規(guī)模介于 13 萬平方米左右的點式高層住宅。 但是，通過對中小企業(yè)辦公需求的細(xì)化分析，我們認(rèn)為目前推出的這類中間 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項目可行性研究報告 13 產(chǎn)品仍舊未能最大限度地滿足市場需求， 比如有效降低購買經(jīng)濟(jì)壓力的需求、進(jìn)一步提升形象檔次的需求、充分滿足商務(wù)配套的需求、有效降低辦公費用的需求等等。 長沙最早的小戶型公寓產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是“和府”及“錦繡中環(huán)”兩個酒店式公寓項目。而地段因素的影響通常也直接反映到銷售速度上。 （ 5）戶型功能 戶型功能的殘缺不全 或設(shè)計的不合理 是目前小戶型產(chǎn)品的通病 。其二，對于投資型購買者而言，小戶型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具有比普通住宅產(chǎn)品更高的投資回報率。這也就意味著，從市場供需的角度來說，本項目若開發(fā)小戶型公寓產(chǎn)品仍然存在較大的市場空間，具備較大的可行性。而裝修、家私、電器部分，我們測算通常造價應(yīng)在 萬元之間。 （詳見酒店產(chǎn)品設(shè)計部分） 三 、公共部位裝修及配套設(shè)備 1. 大堂 大堂并不