【正文】 包含以下兩 條： 第一，低廉的價(jià)格。這一方面說明小戶型產(chǎn)品 具有較高的投資回報(bào)率 ，相對(duì)一般產(chǎn)品住宅產(chǎn)品而言更能吸引投資者 。最突出的問題一是不設(shè)置洗衣及晾曬衣物的陽(yáng)臺(tái)，二是采取開放式廚房的設(shè)計(jì)，三是動(dòng)靜不分區(qū)，這都為終端使用造成了或大或小的障礙。 （ 4）單套總價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的小戶型主力銷售均價(jià)及主力戶型面積，長(zhǎng)沙目前小戶型產(chǎn)品單套價(jià)格通常定位在 1520 萬(wàn)元之間。 （ 3）戶型 及戶型 面積 小戶型項(xiàng)目由于通常采用百米高層及內(nèi)走廊設(shè)計(jì)，因此戶型格局通常采用小面寬、大進(jìn)深的酒店標(biāo)間設(shè)計(jì)方式。在市區(qū)非繁華地段的小戶型，毛坯房均價(jià)通常定位在 28003200 元 /平方米。 （ 2）銷售 單價(jià) 根據(jù)地段的不同，小戶型主要分為三個(gè)價(jià)格層次。 由于小戶型的終端使用者通常對(duì)交通便利條件、周邊配套有較高 的要求，因此地處繁華地段或較好地段成為小戶型項(xiàng)目的必要條件之一。強(qiáng)大的市場(chǎng)需求也造就了小戶型項(xiàng)目的普遍熱銷。 財(cái)富硅谷 岳麓區(qū) 18000 2600 長(zhǎng)沙近三年小戶型的放量供應(yīng)也是基于市場(chǎng)需求的前提。自 20xx 年以來，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)放量，主要項(xiàng)目包括： 樓盤名稱 樓盤地址 建筑面積（平方米） 銷售均價(jià) 錦華時(shí)代 芙蓉區(qū) 30107 3200 日出 東方 芙蓉 區(qū) 一棟高層 3200 東方銀座 芙蓉區(qū) 53515 28002900 頤美 自 1997 年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、上海、廣州及較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，并持續(xù)熱銷。 因此，在未找到更加優(yōu)化的開發(fā)方案之前，打造改進(jìn)型商住樓產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目的可行性方案之一。也就是說， 開發(fā)偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓成為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的一個(gè)可能性選擇。這些需求有些是我們眾所周知的需求，有 些則是潛在性需求。這兩類產(chǎn)品由于兼具了專業(yè)寫字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢(shì)，較好地滿足了市場(chǎng)需求，因此一般也成為熱銷產(chǎn)品。 基于商住樓的缺陷，目前市 場(chǎng)已陸續(xù)推出介于專業(yè)寫字路與普通商住樓之間的中間型產(chǎn)品 。 一是商住混雜及住宅產(chǎn)品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。由于其具有地段好、交通便利、價(jià)格低廉（購(gòu)買價(jià)格、租賃價(jià)格、物業(yè)管理價(jià)格）的優(yōu)勢(shì)，因此它成為眾多創(chuàng)業(yè)型及發(fā)展型中小公司的辦公首選。 因此，且不論本項(xiàng)目所處地段并非 CBD 區(qū)域，僅就寫字 樓市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目開發(fā)寫字樓產(chǎn)品是不具備可行性的。如果把大量商住樓及住宅樓中間用于辦公的面積累加，則長(zhǎng)沙目前的寫字樓總供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出有效需求量。 據(jù)我們已知的情況，目前即將面世的專業(yè)寫字樓僅中天廣場(chǎng)及天健由于長(zhǎng)沙的恩格爾系數(shù)已超過小康線， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，其人口數(shù)量與辦公面積比應(yīng)為 812:1。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 六、長(zhǎng)沙 寫字樓及商住樓 市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開發(fā)可行性 1. 關(guān)于專業(yè)寫字樓的市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙的專業(yè)寫字樓目前主要分布在韶山路沿線（袁家?guī)X至東塘）、五一路沿線（火車站至五一廣場(chǎng)）、芙蓉路沿線 （侯家塘至松桂園），基本集中在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃的 CBD 范圍之內(nèi)。 因此，從市場(chǎng)的角度分析，我們認(rèn) 為本項(xiàng)目開發(fā)普通住宅產(chǎn)品是非常不利的選擇，甚至是不可行的。就本項(xiàng)目所處地段而言， 周邊的板式高層 ，銷售 約在 28003000 元 /平方米左右 ，本案只能做點(diǎn)式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤相比有較大劣勢(shì)，所以只有走產(chǎn)品差異化的路線 。 從本項(xiàng)目的基本情況看，由于地塊規(guī)模小，容積率高，先天注定本項(xiàng)目不 可能開發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，而只能開發(fā)目前市場(chǎng)已基本淘汰的高密度點(diǎn)式住宅產(chǎn)品。 ? 產(chǎn)品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。 ? 中低檔樓盤供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求量大。 特別是綠城、南都等外來開發(fā)商開發(fā)的 高品質(zhì) 樓盤普遍受到市場(chǎng) 歡迎 。 春之聲 開福區(qū) 30 萬(wàn) 總建面 / 金色比華利 開福區(qū) 34 萬(wàn) 總建面 2300 萬(wàn)煦園 開福區(qū) 20 萬(wàn) 總建面 2500 景秀江山 岳麓區(qū) 20 萬(wàn) 總建面 3000 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 岳麓區(qū) 100 萬(wàn) 總建面 2600 蔚藍(lán)海岸 岳麓 區(qū) 60 萬(wàn) 總建面 3500 從上述項(xiàng)目的基本情況來看，呈現(xiàn)以下基本特征： ? 幾乎分布在二環(huán)線以外，部分處于郊區(qū)地帶。 水晶城 芙蓉區(qū) 28 萬(wàn) 總建面 2500 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 天健 麗景香山 雨花區(qū) 34 萬(wàn) 總建面 3300 星城世家 芙蓉區(qū) 22 萬(wàn) 總建面 3400 仁和 桂花城 雨花區(qū) 30 萬(wàn) 總建面 4000 錦湘 從競(jìng)爭(zhēng)角度來說，新政的出臺(tái)必然會(huì)導(dǎo)致中小套型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng) 量的上升，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量也會(huì)有一定的增加， 但這對(duì)本案的影響不大，一方面是由于原來在開發(fā)的項(xiàng)目按照新政的條例進(jìn)行調(diào)整的不多，而新開發(fā)的項(xiàng)目從拿地到上市至少需要一到兩年的時(shí)間，其三即便是在本案上市的同時(shí)同類產(chǎn)品的供應(yīng)量上升， 但 本案在上市時(shí)間、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面本來就有固有的優(yōu)勢(shì)， 項(xiàng)目體量并不大，作為一個(gè)短頻快的項(xiàng)目受市場(chǎng)影響有限 。 針對(duì)本案而言，從短期來說項(xiàng)目 小戶型產(chǎn)品 的定位符合新政的要求， 并不存在戶型調(diào)控的問題，從對(duì)非首次購(gòu)房的稅費(fèi)方面的限制來看，由于小戶型產(chǎn)品總價(jià)較低，購(gòu)買需求受契稅方面的影響不大 。 另外，從長(zhǎng)沙的情況來看，在全國(guó)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直處于落后水平，其房?jī)r(jià)排名與人均可支配收入的排名十分不對(duì)稱，且長(zhǎng)沙一直以來經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模就不小，因此長(zhǎng)沙決不會(huì)成為此次調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)。從政治層面來說，房產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，減緩民怨，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其地位是不可動(dòng)搖的，其對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)也是不容置疑的。 四 、宏觀調(diào)控 對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 20xx－ 20xx 年 ，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 ◆ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目 的就是要抑制房?jī)r(jià)，為此采取了一系列措施來抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，這也將致使長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)不可能過快增長(zhǎng)。這些項(xiàng)目在未來幾年將作為市場(chǎng)供應(yīng)主力放量供應(yīng)。 ◆ 由于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的洼地效應(yīng)，吸引了大量外來開發(fā)商的進(jìn)入，并圈定了大量待開發(fā)土地。 ◆ 政府已經(jīng)開始有意 識(shí)地對(duì)土地加以控制并對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)。桂花城、上海城、美林水郡等，盡管售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域市場(chǎng)的預(yù)期，但仍舊獲得市場(chǎng)的熱烈追捧。因此，從市場(chǎng)預(yù)期的角度分析，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)仍有較大的上浮空間。而排名第 15 位的房?jī)r(jià)為 3172元 /平方米。 從市場(chǎng)發(fā)展的角度分析： 長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增幅水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)省會(huì)城市房?jī)r(jià)的增幅水平，這與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與居民收入水平是不相稱的。 ◆ 拆遷成本的大幅度提高，也將較大幅度提高土地價(jià)格。 ◆ 由于對(duì)房屋品質(zhì)的高要求，在一定 程度上將提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。 ◆ 由于土地交易在付款方式上的已經(jīng)從過去的較長(zhǎng)期付款轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊罨蚨唐诜制诟犊?，因此?duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求更高，從而也進(jìn)一步提高了開發(fā)資金成本。而品質(zhì)的提升必然導(dǎo)致建造成本的提升，從而也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提升。 ◆ 從 20xx 年及 20xx 年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況看， 長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 ◆ 由于市區(qū)中心地帶與邊遠(yuǎn)地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣地帶的樓面地價(jià)與市區(qū)中心地帶相差不大。 （ 2）價(jià)格走勢(shì)預(yù)期 預(yù)計(jì)從 20xx— 20xx 年，長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格將保持一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)。 ◆ 別墅市場(chǎng)全面開花，各種檔次一應(yīng)俱全，銷售價(jià)格從 20xx 元 /平方米左右到 10000 元 /平方米左右，主力價(jià)位集中在 3000 元 /平方米左右。 ◆ 市場(chǎng)營(yíng)銷劃分為兩大陣營(yíng)，一是強(qiáng)調(diào)品牌、實(shí)力、品質(zhì)，一是強(qiáng)調(diào)價(jià)格。 ◆ 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢?jìng)爭(zhēng)，品牌在競(jìng)爭(zhēng)中的附加值逐漸體現(xiàn)。主要大盤主要分布在二環(huán)線以外。而到 20xx 年，商品房銷售面積預(yù)計(jì)將突破 500 萬(wàn)平方米。根據(jù)這一比例推算，我們預(yù)計(jì)現(xiàn)實(shí)的年均需求量應(yīng)該達(dá)到500 萬(wàn)平方米。 事實(shí)上， 萬(wàn)平方米的年均需求量只是一個(gè)理論數(shù)據(jù)，它沒有包含外地置業(yè)的需求量。 顯然，根據(jù)上述規(guī)劃及數(shù)據(jù)套出的結(jié)論與現(xiàn)實(shí)是有明顯差距的。以 20xx年城市人均居住面積 平方米計(jì)算， 20xx— 2020 年年平均增幅為 %，則到 20xx 年，城市人均居住面積應(yīng)達(dá)到 平方米。也就是說，從 20xx 年到 20xx 年共 7 年時(shí)間內(nèi)，市區(qū)居住人口將增加 58 萬(wàn)人。 三 、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 1. 需求分析 （ 1）總體需求量分析 20xx 年長(zhǎng)沙市市區(qū)總?cè)丝跒?196 萬(wàn)人，實(shí)際居住人口約為 170 萬(wàn)（根據(jù)歷年城市居住人口及年增長(zhǎng)比例推算得知）。而商品房銷 售均價(jià)的相對(duì)緩慢增長(zhǎng)則說明長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康理性的，是沒有泡沫存在的。例如，統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的商品房范疇包括經(jīng)濟(jì)適用房，而房地局的商品房范疇則不包括經(jīng)濟(jì)適用房。而房地局的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。房地局 均價(jià)的 統(tǒng)計(jì)方法是抽取 20 個(gè)典型商品房樓盤，計(jì)算各樓盤銷售均