公寓式酒店定位設想可行性專項研究-在線瀏覽
2025-02-02 02:26本頁面
【正文】 品為 40~60㎡共計 1300多套的高層度假公寓，開盤均價 7200元 /㎡，僅售出 300余套。 4個月內(nèi)所有積壓房源全部售罄。? 2023年 6月試運營，當時其公寓式酒店客房價格為 600元 /間 /晚；? 目前執(zhí)行價格：戶型 標間 湖景套房面積 41平米 160400㎡價格 477元 /間 /晚 6901840元 /套 /晚產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水? 據(jù)了解悅椿酒店正式運營后，經(jīng)營效果并不理想，標準間客房單價從 600元 /間 /晚直降到 470元 /間 /晚。? 2023年 10月，湖畔圣水二期純別墅房源推外銷售（未做開盤），均價 22023元 /㎡。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 上海沙龍 3期開發(fā)商 中炬地產(chǎn) 開盤時間 2023年 5月 開盤價格 5500元 /㎡建筑面積 ㎡ 項目地址 民航路與關興 南巷交界處 銷售情況 開盤當天售罄促銷措施 以酒店式公寓標準贈送精裝修及全套家具家電， 并承諾每年不低于 8%的租金回報 ? 上海沙龍于 2023年 5月全國房地產(chǎn)市場最低迷的時候開盤銷售。此舉對于項目銷售起到了積大的推動作用，使上海沙龍在市場低迷的時候完成了開盤即售罄的佳績。如果購房者不同意返租，開發(fā)商則不贈送精裝修及家具家電。小 結(jié)? 產(chǎn)權(quán)式銷售，返租經(jīng)營的公寓式酒店在昆明的發(fā)展并不太好。除固定的返租收益外，還承諾給予客戶一定比例的酒店經(jīng)營利潤分成。而中小型開發(fā)商則拋棄企業(yè)信譽于不顧，欺騙消費者。? 借鑒了一線城市公寓式酒店的運營經(jīng)營，國內(nèi)二三線城市針對其市場客戶的需求，延生出了面對中低端客戶群體的 “公寓式酒店 ”。? 產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店，每年向業(yè)主支付的返租租金會為運營方帶來高額的經(jīng)營成本，往往入不敷出， 2023年后產(chǎn)權(quán)式銷售的公寓式酒店在昆明市場上已經(jīng)絕跡。? 客房面積在 1530㎡之間（套內(nèi)面積）。配套：? 經(jīng)營副食品、煙草、飲料及性用品經(jīng)濟型連鎖酒店? 經(jīng)營狀況：星級 房型 面積（㎡） 價位 入住率如家 標間 2025 182 70%單人房 1520 170 60%套房 —— —— ——七天 標間 2025 157 75%單人房 1520 147 70%套房 48 207 ——云上四季 標間 2025 194 60%單人房 1520 186 65%套房 42 220 30%經(jīng)濟型連鎖酒店經(jīng)營模式 ：? 經(jīng)濟型酒店一般由單一專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司在市中心區(qū)整體租用一棟老舊樓房（租金約為 3040元 /㎡ /月）進行裝修改造后即投入運營。經(jīng)濟型連鎖酒店? 經(jīng)營狀況：? 經(jīng)濟型連鎖酒店的價格為：單人間 120元 /天，標間 150170元之間，套房在 200220元之間。經(jīng)濟型連鎖酒店目標客群：? 主要客群為本地白領，占總體的 50%，其次為短期商旅客群，占到 30%，以旅游住宿為目的的，僅占 15%。? 目前昆明酒店市場的消費群體對經(jīng)濟型酒店和公寓式酒店的概念認知是混淆不清的。經(jīng)濟型酒店戶型較小，客房功能與常規(guī)商務酒店一致。? 因此造成兩者在目標客群的比例上有略微的差異，經(jīng)濟型酒店的本地白領所占的比重稍大。昆明的星級商務酒店市場情況 主要商務酒店分布圖 五星級 四星級 三星級昆明的星級商務酒店市場情況星級 相關配套設施（服務）五星? 商務配套：大型商務會議中心、大型中西餐宴會廳? 休閑配套：商場、夜總會、 KTV、游泳池 、健身室、 桑拿浴室、 臺球、棋牌室等。昆明星級酒店分布情況目標客群星級 主要客群 占比 需求類型五星 高端大型商務、政府會議團體 80% ? 高檔氣派的形象? 大型會議室、宴會設施? 完備的休閑娛樂配套國內(nèi)外高端旅行團 20% ? 靠旅行社支撐四星 商務、政務會議團體 60% ? 大型會議室、宴會設施? 完備的休閑娛樂配套旅行團 40% ? 靠旅行社支撐三星 在昆明有業(yè)務往來的商務人士 40% ? 交通便利? 居住舒適? 性價比高旅行團 60% ? 靠旅行社支撐昆明星級酒店經(jīng)營狀況分析? 星級商務酒店普通標間的價格差距不大，平均水平 5星比 3星貴 300元左右。? 4星與 3酒店的平均入住率只有 40~45%，經(jīng)營情況較差。? 4星級商務酒店商務配套的檔次和規(guī)模與 5星級酒店有一定差距，面對的是檔次稍低的商務會議接待，及旅行社帶來的，從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，經(jīng)營狀況一般。小 結(jié)西城心景定位于產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的思考PART 3西城心景區(qū)域市場發(fā)展格局長遠來看，大量城中村改造項目催生的城市綜合體，將使項目所處大環(huán)境成為昆明發(fā)展中的一個重要城市核心大商圈。 將新增大量中產(chǎn)家庭及企業(yè)精英白領階層； 文化素質(zhì)、收入水平普遍較高； ? 西城心景項目所處區(qū)域市場，隨昆明城市擴張和區(qū)域改造升級未來對高檔次會議接待設施及經(jīng)濟型 /公寓式酒店存在迫切需求。? 西城心景項目規(guī)模不具備建設 5星級商務酒店的條件。西城心景項目投資測算PART 4西城心景項目投資收益測算容積率 總建面 56069㎡ 建筑密度 40%建筑形態(tài) 2棟百米高層 商業(yè)持有比例 20% 持有商業(yè)面積 11214㎡根據(jù)前期研究討論，西城心景項目初步確定的測算經(jīng)濟指標為：在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報測算在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報測算12023 13000 14000 15000 16000450萬 /畝 % % % % %600萬 /畝 % % % % %700萬 /畝 % % % % %850萬 /畝 % % % % %1000萬 /畝 % % % % %地價銷售價格已包含營銷費用、管理費用、財務費用、營業(yè)稅等，未包含土地增值稅及所得稅西城心景項目投資收益框算 假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。 酒店年經(jīng)營收入 （平均房價 x房間數(shù) x平均入住率 x350天）房間數(shù) 按單層建筑面積 950㎡，按平均每套 60㎡記，扣除 2層設備及商業(yè)配套，共 330間客房。 框算階段分別取值 300、 400、 500、 600元 /間 /晚進行計算 300~400元 /間
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