【正文】 面積 面積占比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 7080 20% 5000 28% 67 兩室 90110 40% 10000 42% 100 120140 25% 6250 40% 48 三室 150180 10% 2500 6% 15 200230 5% 1250 2% 6 B區(qū)公寓產(chǎn)品戶型配比建議 主力產(chǎn)品房款舉薦控制在 300萬(wàn)以內(nèi)（按 30000元 /平米計(jì)算）；設(shè)置少量大戶型產(chǎn)品（ 200平米以上產(chǎn)品）作為形象標(biāo)桿 70140平米區(qū)間一室、兩室產(chǎn)品為主； 戶均面積約 100平米。 『 戶型配比建議 』 可類(lèi)比案例參考 地段價(jià)值 地理位置：位于 CBD核心區(qū) 黃金地段，地理位置優(yōu)越，無(wú)與倫比； 項(xiàng)目形象： CBD核心地標(biāo)建筑， 長(zhǎng)安街第一高 。 主題：北京銀泰中心 —— CBD核心區(qū)地標(biāo)性建筑綜合體 手段：網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、硬廣、軟文 ：境外市場(chǎng)預(yù)熱期 目的：境外市場(chǎng)預(yù)熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢(shì)。 關(guān)注要點(diǎn) 這些客戶不但要求硬件設(shè)施高檔，還對(duì)交通、安全以及物業(yè)管理等軟性方面十分看重。 主 力 戶型 二居 15%、三居 71%、躍層 6% 一室、兩室為主 一室、兩室為主 熱租 戶型 兩室小戶型出租情況非常好 一室、兩室小戶型出租狀況較好 幾種戶型出租情況均較好 配套設(shè)施 會(huì)所 5000平米專署會(huì)員健康中心，有 1400平米游泳池 會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)溫泉游泳池 室內(nèi)游泳池，與酒店共享 停車(chē)位 170個(gè) 1： 1 地下及地上停車(chē) 『 戶型配比建議 』 可類(lèi)比案例參考 產(chǎn)品供應(yīng)以 70120平米區(qū)間一室、兩室為主 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 房間數(shù)量 租金 （元 /月 /建筑 平米） 入住率 1 國(guó)際大廈 116 90% 2 奧林匹克大廈 169 95% 3 今晚大廈 40 7 85% 4 利順德大廈 84 80% 5 濱江國(guó)際飯店 44 80% 6 水晶宮飯店 40 15 90% 7 喜萊登酒店 63 13 80% 8 金皇大廈 55 811 80% 9 泰達(dá)國(guó)際會(huì)館 63 95% 10 信達(dá)廣場(chǎng) 110 75% 『 戶型配比建議 』 可類(lèi)比案例參考 出租率均較為理想，但租金水平應(yīng)管理水平影響差異較大 類(lèi)別 特征描述 國(guó)籍 服務(wù)式公寓作為高端的居住類(lèi)物業(yè)其主要客戶為外籍人士。由此可見(jiàn)，天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初期階段。看重投資成本及收益能力。 市場(chǎng)定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 溢價(jià)能力 分析 科目 產(chǎn)品 建筑面積 （平米） 溢出面積 （平米） 實(shí)際使用面積 （平米） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 名義溢價(jià)率 實(shí)際分?jǐn)偩鶅r(jià) （元 /平米） 實(shí)際折價(jià)率 中海御湖翰苑 平層公寓 47 0 47 11500 30% 11500 89% LOFT公寓 48 23 71 15000 10141 金盛國(guó)際 平層公寓 45 0 45 9000 39% 9000 88% LOFT公寓 52 33 85 12500 7647 天津部分典型公寓項(xiàng)目 LOFT與平層產(chǎn)品溢價(jià)能力分析 注：金盛國(guó)際項(xiàng)目為 08年銷(xiāo)售項(xiàng)目，此處采集價(jià)格數(shù)據(jù)為當(dāng)期同時(shí)點(diǎn)成交價(jià)格 LOFT公寓隨贈(zèng)送面積不同可產(chǎn)生相應(yīng)名義銷(xiāo)售溢價(jià)； 溢價(jià)比例一般在 30%50%之間。 都市綜合體 洛克菲勒 難波城 六本木 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 都市綜合體 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關(guān)系完整性 強(qiáng)大的對(duì)外輻射型 高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 都市綜合體 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 資源平臺(tái) 商務(wù)租客 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺(tái) 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 項(xiàng)目“內(nèi)部循環(huán)”延伸的物業(yè)功能疊加是綜合體項(xiàng)目核心價(jià)值 『 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 』 東部商務(wù)核 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場(chǎng) 富力中心 中糧大悅城 潛在項(xiàng)目 已入市項(xiàng)目 津?yàn)硰V場(chǎng) 津門(mén)津塔 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 保利香檳國(guó)際 東北角藝術(shù)公寓 瑞景名郡 中糧大道 老城廂、南站 CBD是主要供給源 區(qū)域市場(chǎng)主要公寓項(xiàng)目信息列表 項(xiàng)目名稱 樓盤(pán)地址 建筑面積 容積率 產(chǎn)權(quán)年限 裝修狀況 建筑形式 公寓物業(yè) 體量 公寓當(dāng)前 存量 瑞景名郡 和平區(qū)南京路經(jīng)聯(lián)大廈東側(cè) 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米 LOFT（ ） 大都會(huì) 和平福安大街與榮業(yè)大街交口 86萬(wàn) 50年 精裝修 平層 / / 津塔公寓 大沽橋與興安路交匯處 60萬(wàn)平米 70年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3500元 /平米 平層 4萬(wàn) 昆侖中心 河西區(qū)友誼路樂(lè)購(gòu)超市北側(cè) 19萬(wàn) 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4500元 /平米 平層 天津公館 解放南路與紹興道交口 6萬(wàn) 6 50年 精裝修 平層 天津中心 和平南京路 219號(hào) 15萬(wàn) 40年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 平層 仁恒海河廣場(chǎng) 南開(kāi)東馬路 131號(hào) 50萬(wàn) 70年 精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 東北角藝術(shù)公寓 老城廂內(nèi)南城街與城廂東路交接的新隆軒 19號(hào) 29萬(wàn) 50年 毛坯 平層 29萬(wàn) 12萬(wàn) 保利香檳國(guó)際 和平路與慎益大街交口處（緊鄰南市食品街） 5 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 部分 LOFT（ ） 4萬(wàn) 富力中心 河西區(qū)合肥道與南昌路交口 15萬(wàn) 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平米 平層 6萬(wàn) 都會(huì)軒 南京路營(yíng)口地道鐵上 264000 居住型公寓 70年 毛坯 平層 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)公寓存量約 40萬(wàn)平米 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居及以上 總套數(shù) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 仁恒海河廣場(chǎng) ㎡ 34% 33% ㎡ 1% 273套 ㎡ 33% 富力城華庭 77㎡ % 76㎡ 114㎡ 71% 161㎡ % 210套 富力中心 76— 80 ㎡ 18% 90— 117 ㎡ 54% 160187 ㎡ 28% 561套 保利香檳國(guó)際 5165 ㎡ 約 25% 6378 ㎡ 約 50% 90— 105 約 25% 286套 津門(mén)津塔 6070 ㎡ 約 75% 90120 ㎡ 約 20% 138 ㎡ 約 5% 645套 昆侖中心 50— 79 ㎡ 85% 96 ㎡ 15% 待定 東北角藝術(shù)公寓 3058 ㎡ 45% 7590 ㎡ 35% 95100 ㎡ 20% 1710套 戶型面積及配比 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 公寓競(jìng)品項(xiàng)目戶型供應(yīng)以居住功能較強(qiáng)的一居室、一居半、兩室戶型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶型占絕對(duì)主力供應(yīng)；保利香檳國(guó)際 3公寓樓 3— 12層為平層， 13— 24層為 LOFT公寓產(chǎn)品，主要以 63— 78平米兩室戶型為主； 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 5070平米一室、 90110平米兩室是供應(yīng)主力 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 當(dāng)前價(jià)格 精裝標(biāo)準(zhǔn) 燃?xì)? 水 電 仁恒海河廣場(chǎng) 24000元 /平米 26000元 /平米 2500元 /平米 有 民用 民用 津門(mén)津塔 18000元 /平米 28000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力城華庭 2202324000元 /平米 2202324000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力中心 23000元 /平米 23000元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 保利香檳國(guó)際 2023年 11月底 目前對(duì)外報(bào)價(jià)： 21000元 /平米 待定 15002023元 /平米 部分有 未定 民用 昆侖中心 2023021500元 /平米 2023021500元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 區(qū)域公寓物業(yè)均價(jià)水平在 2023025000元 /平米區(qū)間 精裝修、燃?xì)狻⒚裼盟娨殉蔀橹髁? 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格及其他特征 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 科目 一室 二室 三室 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 仁恒海河廣場(chǎng) 52 93 22 132136萬(wàn) 24% 95 239 30 234258萬(wàn) 13% 132132 3 3 300310萬(wàn) 100% 富力城華庭 77 10 9 170185萬(wàn) 90% 90110 58 23 200240萬(wàn) 40% 160 2 1 350360萬(wàn) 50% 富力中心 7680 18 12 150160萬(wàn) 70% 90120 44 15 200230萬(wàn) 34% 160190 5 1 300350萬(wàn) 20% 津門(mén)津塔 67 539 531 160180萬(wàn) 99% 8992 2 1 220240萬(wàn) 50% 130140 102 59 310360萬(wàn) 55% 東北角藝術(shù)公寓 4658 878 704 7388萬(wàn) 80% 82 358 189 156164 53% 99107 474 215 167183萬(wàn) 45% 天津中心 4488 250 250 140180萬(wàn) 100% 132 98 32 300320萬(wàn) 33% 174 19 2 420500萬(wàn) 11% 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況 房款 180萬(wàn)以下一室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率超過(guò) 85% 房款 240萬(wàn)以下兩室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率約 40% 房款超過(guò)300萬(wàn)的三室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率不足30% 房款超過(guò)400萬(wàn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重 房款在 180萬(wàn)以下產(chǎn)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率最高 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期； 10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和； 2023年隨著幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目相繼入市將再次推高供應(yīng)； 2023年后隨著區(qū)域可開(kāi)發(fā)量減少，公寓物業(yè)供應(yīng)量將持續(xù)回落。 住宅體量占比較高； 以住宅的銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)周邊居住氛圍及配套設(shè)施要求較高。 南京路沿線是天津都市綜合體物業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，也是現(xiàn)狀較為成熟的區(qū)域；代表項(xiàng)目由津匯廣場(chǎng)、天津中心、君隆廣場(chǎng)等； 老城廂板塊是天津最大的舊城改造項(xiàng)目。 北側(cè)局部為遠(yuǎn)洋新天地高檔樓盤(pán)，南側(cè)局部緊鄰嘉華國(guó)際商業(yè)中心及遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目供熱站。（ 3號(hào)線計(jì)劃 2023年 8月試通車(chē)） 隨著天津站后廣場(chǎng)改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開(kāi)路傳統(tǒng)商貿(mào)帶之間的資源共享和互補(bǔ)將更加緊密；區(qū)域發(fā)展將迎來(lái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)。 京、津、濱三城樞紐；天津城市發(fā)展核心區(qū)域 『 本體條件 』 內(nèi)環(huán)核心；城市 CBD拓展區(qū) 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 項(xiàng)目位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副”三個(gè)中心區(qū)域直線距離均在 8公里范圍內(nèi)；且與小白樓 CBD核心區(qū)隔海河相望。 城市主軸； 發(fā)展核心。 地鐵 2號(hào)線臨本項(xiàng)目設(shè)站；地鐵 9號(hào)線天津客運(yùn)站設(shè)站，與 2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。 西至新開(kāi)路 南至華昌道 西側(cè)地塊南側(cè)臨嘉華國(guó)際商業(yè)體 北至華捷道 東至東縱快速 （新泰路） 項(xiàng)目南北兩側(cè)為次干路華捷道及華昌道。 打造品質(zhì)型高溢價(jià)產(chǎn)品 『 本體條件小結(jié) 』 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 和 高端綜合體 屬性是項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值核心所在 本案 仁恒海河廣場(chǎng) 天津大都會(huì) 天津中心 天津核心區(qū)綜合體項(xiàng)目主要集中在南京路沿線、南站 CBD板塊和老城廂板塊。 商業(yè)物業(yè)體量比重較高； 通過(guò)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)周邊人流集中度要求較高。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)為綜合體物業(yè)中配置部分公寓產(chǎn)品、另一類(lèi)為純公寓項(xiàng)目； 大都會(huì)、津?yàn)硰V場(chǎng)、嘉里中心等大型綜合體項(xiàng)目中均設(shè)置有部分公寓產(chǎn)品以支持項(xiàng)目整體現(xiàn)金流需求； 保利香檳國(guó)際、瑞景名郡等項(xiàng)目則為純粹的公寓項(xiàng)目，整體以銷(xiāo)售為主。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 Ⅱ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 公寓價(jià)值 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 地段 都市綜合體 關(guān)鍵詞： 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 地段