【正文】 重。 項目價值體系梳理 Ⅱ 項目價值 公寓價值 『 項目價值 』 地段 都市綜合體 關(guān)鍵詞： 『 項目價值 』 地段 【 陸路交通核 】 「京、津、濱商務(wù)中轉(zhuǎn)站」 「 CBD拓展區(qū)」 城際列車半小時經(jīng)濟帶 天津站陸路交通樞紐 東進西移，三城聯(lián)動 地鐵 9號線輻射網(wǎng) 東縱快速、密集路網(wǎng) 以后廣場為核心的海河商圈 『 項目價值 』 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他 具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì) ，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系， 延展城市的空間價值 。 首席都市綜合體 公寓 整盤 豐富大盤物業(yè)結(jié)構(gòu) 為商業(yè)提供消費人群 為商務(wù)人士提供品質(zhì)居所 完善的配套設(shè)施 豐富的客戶資源 大盤高知名度帶動效應(yīng) 公寓之于整盤是重要補充和完善，但非核心 大盤之于公寓是依托，是公寓核心價值基礎(chǔ) 『 公寓價值 』 公寓是大盤整體功能的補充和現(xiàn)金流支撐； 公寓價值來源于大盤整體價值依托。珍品公寓區(qū) —— 一站式國際生活城里的極致居住感受 『 公寓市場定位 』 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅲ 產(chǎn)品形式 戶型配比 市場定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 LOFT choice ONE choice TWO 平層公寓 ？ 市場定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 三個維度 的思考 ① 保證項目整體高端市場形象的統(tǒng)一； ② 良好的銷售溢價，并能與 B區(qū)公寓銷售價格（ 30000元 /平米）銜接； ③ 保證相對利潤最大化的實現(xiàn)。 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 假設(shè)平層公寓產(chǎn)品戶均面積為 50平米；銷售均價為 17000元 /平米： A區(qū)公寓可售面積按 ，則項目實際 銷售收入 為： 17000 * 10500 = 當產(chǎn)品設(shè)計為 LOFT時： LOFT實際使用面積約為： 50 * = 70平米 LOFT實際銷售價格約為： 17000 * = 15300元 /平米；單套房款約為： 15300 * 70 = 1071000元 則 LOFT產(chǎn)品名義銷售均價約為： 107100 / 50 = 21500元 /平米 項目實際 銷售收入 為： 21500 * 10500 = 注： LOFT溢出面積計算按 （ ）前提下，假設(shè)利用客廳通高原則增加溢出面積；使整體溢出面積達到 40%左右 Program ONE Program TWO LOFT產(chǎn)品能實現(xiàn)約 5000萬元銷售收入溢出 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 項目投資估算 單位：元 序號 工程或費用名稱 基準價 數(shù)量 單價 造價 綜合樓面 成本 綜合地價款 10500 3000 31500000 3000 一 前期工程費 1670769 159 二 主體工程費 10500 4800 50400000 4800 建安工程費 平層公寓 10500 2800 29400000 裝修工程費 元 /平方米 10500 2023 21000000 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 元 /平方米 8557500 815 大市政建設(shè)費 依據(jù)招標文件中市政咨詢 報告數(shù)據(jù) 10500 215 2257500 小配套費 10500 600 6300000 四 管理費用 二、三、四、五項合計的 % 60628269 % 1212565 115 五 銷售費用 銷售收入的 2% 178500000 % 3570000 340 六 不可預見費 三、四、五、六、七項合 計的 3% 60170065 % 1203401 115 七 財務(wù)費用（含建設(shè)期利息及融資費用） 銀行短期貸款、股東中長 期借款利息 40978753 % 4868276 464 八 合計 102982512 9808 Program ONE 注： 此處未考慮地下室費用；土地成本按 3000元 /平米樓面地價考慮 財務(wù)費用按建設(shè)成本 65%貸款， 2年計息周期計算 方案一項目總投資額約為 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 Program ONE 方案一項目可實現(xiàn)稅后收益約 6400萬元； 可實現(xiàn)投資利潤率約 %。 費用科目 數(shù)量 單價 商品住宅 一 建設(shè)成本 10500 11203 117,627,755 二 收入合計 10500 21500 225,750,000 三 稅費合計 15,068,813 營業(yè)稅及附加 225,750,000 % 12,416,250 印花稅 225,750,000 % 112,875 維修基金 225750000 % 2,539,688 房產(chǎn)稅 0 % 0 銷售費用 225,750,000 % 0 四 稅前利潤 93,053,433 五 投資利潤率 % 六 銷售利潤率 % 項目投資收益估算表 Program TWO 『 產(chǎn)品形式研究 』 綜合考慮項目整體發(fā)展需求，建議 A區(qū)公寓產(chǎn)品采用 『 戶型配比建議 』 戶型配比原則 ① 客戶需求導向原則 ② 獲取競爭優(yōu)勢原則 ③ 利潤最大化原則 『 戶型配比建議 』 戶型配比原則 ① 客戶需求導向原則 ② 獲取競爭優(yōu)勢原則 ③ 利潤最大化原則 投資客戶是主體。 202312年區(qū)域市場主力供給來源于中糧大道、津灣廣場等項目；據(jù)了解上述項目公寓產(chǎn)品均以 80平米以上中大戶型為主 控制總價；提升單價；增加收益 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面 積 實際使用 面積 面積占 比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 4050 63 40% 4200 47% 93 兩室 5060 77 35% 3675 34% 67 6070 91 20% 2100 16% 32 三室 7080 105 5% 525 4% 7 項目戶型配比建議 按最大戶型 80平米；銷售價格 21500元 /平米計算，房款約 172萬元；符合市場需求 以一室、兩室產(chǎn)品為主；配置少量大戶型產(chǎn)品； 戶均面積約 53平米。 ? 目前天津公寓項目主要集中在和平、河西兩區(qū)； ? 和平區(qū)主要分布于小白樓 CBD區(qū)域、南京路商貿(mào)區(qū)等地區(qū)； ? 河西區(qū)則主要集中在友誼路 —— 金融街區(qū)域 國際大廈 奧林匹克大廈 今晚大廈 利順德大廈 濱江國際飯店 水晶宮飯店 喜萊登酒店 金皇大廈 泰達國際會館 信達廣場 本案 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 主要分布在城市核心區(qū)或涉外商務(wù)區(qū)；多數(shù)依托與豪華酒店 編號 項目名稱 房間數(shù)量 形成供給時間 1 國際大廈 116 1992 2 奧林匹克大廈 169 1998 3 今晚大廈 40 2023 4 利順德大廈 84 1995 5 濱江國際飯店 44 2023 6 水晶宮飯店 40 1996 7 喜萊登酒店 63 1997 8 金皇大廈 55 2023 9 泰達國際會館 63 2023 10 信達廣場 110 2023 11 港灣中心 142 2023 天津市現(xiàn)有 中高端 公寓項目中，僅奧林匹克大廈為純服務(wù)式公寓（ SOMMERSET），其余均位于高檔酒店內(nèi)部，屬于酒店長包房。 原則上服務(wù)式公寓只是提供住宿服務(wù)，而不出售產(chǎn)權(quán)以避免難以統(tǒng)一管理，但是根據(jù)市場需求有所不同，天津有部分出售的服務(wù)式公寓，主要是以泰達國際會館為主。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 以奧林匹克大廈、泰達國際會館以及利順德酒店為例說明天津市服務(wù)式公寓的產(chǎn)品特征 類別 天津泰達國際公寓 天津奧林匹克大廈 天津利順德大廈 主力戶型 戶型 面積 二居 146㎡ 、三居 161202㎡ 、躍層244349㎡ 一室： 70101㎡ ；二室： 116121㎡ （一衛(wèi)），130152㎡ （二衛(wèi)）；三室： 18 20 234㎡ ，復式： 234322㎡ 共 84套房間，一室一廳（使用面積）： 58㎡ 、 77㎡ ；二室一廳： 85㎡ ；三室一廳： 155㎡ 。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺人士。 租期 服務(wù)式公寓的客戶以中長期居住為主，租期為半年到一年；而酒店客戶都是短期居住。 目前天津市 高端 公寓的客戶特征總結(jié)如下表所示： 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 中長期居住的商務(wù)外來外籍客戶是主體 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 ? 物業(yè)位置 : 建國門外大街 2號 ,即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角 ? 物業(yè)類型 : 集頂級酒店，甲級寫字樓，商業(yè)中心和酒店服務(wù)式公寓為一體的大型商務(wù)綜合體項目 ； ? 總占地面積： 31,305 m2 ? 總建筑面積： 349,998 m2 ? 柏悅酒店： 37,018 m2 ? 柏悅府： 17,410 m2，共 28套 ? 柏悅居： 39,212 m2，共 216套 北京都市綜合體項目典型代表 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 奢華型一室、兩室產(chǎn)品為主 銀泰中心服務(wù)式公寓部分（柏悅居）共 216套；以舒適型一室、兩室產(chǎn)品構(gòu)成。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 豪華精裝修提升品質(zhì) 超豪華精裝修（精裝修成本超過 4000元 /平米）和公共空間的打造凸顯品質(zhì) 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 銷售價格領(lǐng)先于區(qū)域市場 柏悅居歷史銷售價格走勢 ：形象建立期 目的：高端形象入市，建立北京銀泰中心項目整體市場形象。 主題：柏悅居 —— 柏悅酒店專屬豪宅（香港地區(qū)） 手段：推介會、硬廣、軟文 ：第一強銷期 目的：提升目標客群對柏悅居投資價值的認可度，保證充足有效的客 源 供應(yīng)。 主題：體驗銀泰中心柏悅居 感受北京豪宅居住藝術(shù) 手段：網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合公關(guān)活動、路演、硬廣、軟文 項目自 2023年底入市起，僅用時 1年半時間，實現(xiàn)了柏悅居公寓部分 85%銷售率；同時，銷售價格遠高于同時市場區(qū)域平均價格水平。 酒店價值 凱悅國際酒店集團在中國 大陸地區(qū)的首家柏悅酒店 —— 北京柏悅酒店； 位于長安街沿線最高地標建筑的中央主樓，擁有 國內(nèi)最高的酒店大堂 。 項目 KPI梳理 地段、地標、頂級酒店、頂級產(chǎn)品打造 『 戶型配比建議 』 案例啟示 高端豪華公寓在天津市場具有較大的發(fā)展空間； 70120平米區(qū)間產(chǎn)品具備較好的市場競爭力； 頂級產(chǎn)品打造需要最優(yōu)質(zhì)資源的集中與整合。 傳統(tǒng)，在乎家的氣質(zhì) 今日，則講究居住的智慧 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化 精裝 硬件提升 物業(yè)服務(wù) 家居智能化 本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)服務(wù)五大方面進行豪華公寓品質(zhì)的打造。 設(shè)置原則 原則 1 ?通過多方面打造，提高項目附加值。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 豪華精裝建議 客廳、飯廳、走廊陽臺等 ?吊頂、墻面：輕銅龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻乳膠漆 ； ?客廳：高級實木復合地板或進口大理石地坪 ； ?陽臺：地面采用進口花崗巖，玻璃金屬欄桿 。 臥室模塊 實木地板、高級壁紙、衣柜 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 廚房 ?墻地面均采用進口大理石； ?吊天花油進口防潮漆配飾線； ?德國博得寶（ Poggenpohl）廚具全套； ?德國 Gaggenau電器設(shè)備（冰箱、微波爐、烤箱等）。； ?意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德國漢斯格雅（ Hansgrohe）、福洛（ Pharo）淋浴組 。采用 Silent Giss電動窗簾軌道 。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 經(jīng)典公寓 7689㎡ 經(jīng)典公寓模塊細節(jié)拆分 —— 客廳、臥室 ?裝修重點打造舒適、便捷的生活方式，步入式衣帽間成為其中濃墨重彩的一筆。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 各功能模塊細節(jié)拆分 —— 客廳、玄關(guān) 、書房 威斯汀尚品公寓 123160㎡ ?采用以 暖色調(diào)為主 的裝修風格，米色系的墻面、壁紙、地毯襯托酒紅色的木門、沙發(fā)及窗簾營造出溫馨、舒適的居住感受 。 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 威斯汀公館 180300㎡ 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修亮點：